Il condominio è regolato da un insieme di norme che disciplinano i rapporti tra i proprietari, l'utilizzo delle parti comuni, la gestione delle spese e il funzionamento dell'assemblea. Il principale riferimento normativo è il Codice civile, in particolare gli articoli dal 1117 al 1139.

Queste disposizioni costituiscono il nucleo della normativa condominiale e regolano aspetti fondamentali come le parti comuni, le innovazioni, la ripartizione delle spese, i compiti dell'amministratore di condominio e le modalità con cui vengono assunte le decisioni assembleari.

La disciplina è stata profondamente modificata dalla Legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, che ha aggiornato numerose disposizioni del Codice civile per adeguarle alle esigenze della moderna gestione condominiale.

Gli articoli del Codice civile dedicati al condominio

Gli articoli dal 1117 al 1139 del Codice civile costituiscono il principale riferimento per la disciplina del condominio.

Le norme riguardano, in particolare:

• le parti comuni del condominio;
• i diritti dei proprietari;
• le innovazioni e gli interventi sull'edificio;
• le spese condominiali e la loro ripartizione;
• la figura dell'amministratore di condominio;
• l'assemblea e le sue deliberazioni;
• il regolamento condominiale;
• l'impugnazione delle delibere.

A queste disposizioni si affiancano le norme di attuazione del Codice civile e numerose altre disposizioni legislative che riguardano, tra gli altri, sicurezza, impianti, barriere architettoniche, efficienza energetica e prevenzione incendi.

Articolo 1117: quali sono le parti comuni

L'articolo 1117 del Codice civile è uno dei punti di partenza per comprendere la normativa condominiale. La disposizione individua le principali parti dell'edificio che, salvo diversa indicazione del titolo, devono considerarsi comuni ai proprietari.

Tra queste rientrano, a titolo esemplificativo, il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, gli androni, i cortili e gli impianti destinati al servizio comune.

Gli articoli 1117-bis, 1117-ter e 1117-quater completano la disciplina, occupandosi dell'ambito di applicazione delle norme condominiali, delle modificazioni delle destinazioni d'uso e della tutela delle destinazioni d'uso delle parti comuni.

Diritti dei condomini e interventi sull'edificio

Gli articoli dal 1118 al 1122-ter regolano diversi aspetti relativi ai diritti dei proprietari e agli interventi sulle parti comuni e sulle proprietà individuali.

In particolare:

• l'articolo 1118 disciplina i diritti sulle parti comuni e stabilisce, tra l'altro, che il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni per sottrarsi alle relative spese;
• l'articolo 1119 riguarda la possibilità di divisione delle parti comuni, sottoponendola a precise condizioni;
• l'articolo 1120 disciplina le innovazioni condominiali, stabilendo condizioni e maggioranze necessarie e ponendo limiti a tutela della sicurezza, della stabilità e del decoro dell'edificio;
• l'articolo 1121 riguarda le innovazioni gravose o voluttuarie;
• l'articolo 1122 pone limiti agli interventi sulle proprietà individuali quando possono arrecare danno alle parti comuni;
• l'articolo 1122-bis disciplina, tra l'altro, determinate installazioni relative ad antenne e impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili;
• l'articolo 1122-ter riguarda gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.

Queste disposizioni sono particolarmente importanti quando un proprietario intende realizzare lavori che possono avere conseguenze sulla struttura, sull'aspetto o sulla sicurezza dell'edificio.

Come vengono ripartite le spese condominiali

Uno degli aspetti più frequenti nella gestione di un edificio riguarda le spese condominiali.

Gli articoli dal 1123 al 1128 stabiliscono diversi criteri per determinare quanto deve essere pagato da ciascun condomino.

L'articolo 1123 stabilisce, come criterio generale, che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi nell'interesse comune devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa disposizione.

Esistono però criteri specifici per determinate situazioni:

• l'articolo 1124 disciplina le spese relative a scale e ascensori;
• l'articolo 1125 riguarda le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai tra piani sovrapposti;
• l'articolo 1126 stabilisce il criterio di ripartizione delle spese relative al lastrico solare di uso esclusivo;
• l'articolo 1127 disciplina la sopraelevazione;
• l'articolo 1128 riguarda la ricostruzione dell'edificio in caso di distruzione totale o parziale.

Per questo motivo, la semplice suddivisione in parti uguali non rappresenta la regola generale: occorre verificare quale disposizione del Codice civile si applica al singolo intervento o servizio.

Il ruolo dell'amministratore di condominio

Gli articoli dal 1129 al 1133 sono dedicati alla figura dell'amministratore di condominio e ai rapporti con i proprietari.

L'articolo 1129 disciplina nomina, durata dell'incarico, revoca, requisiti e diversi obblighi dell'amministratore.

L'articolo 1130 individua invece i principali compiti dell'amministratore, tra cui l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, la gestione delle spese e delle entrate, la conservazione della documentazione e gli adempimenti relativi alla gestione dell'edificio.

L'articolo 1131 attribuisce all'amministratore la rappresentanza del condominio nei limiti delle proprie attribuzioni.

Particolarmente importante è anche l'articolo 1132, che disciplina la posizione del condomino dissenziente rispetto alle liti, mentre l'articolo 1133 prevede la possibilità di contestare i provvedimenti dell'amministratore davanti all'assemblea.

Assemblea condominiale e validità delle decisioni

Gli articoli dal 1134 al 1139 disciplinano il funzionamento dell'assemblea condominiale e le modalità con cui vengono adottate le deliberazioni.

L'articolo 1134 stabilisce il principio secondo cui il condomino che sostiene una spesa per le parti comuni senza autorizzazione non ha automaticamente diritto al rimborso, fatta eccezione per le spese urgenti.

L'articolo 1135 individua le principali attribuzioni dell'assemblea, tra cui l'approvazione del preventivo e del rendiconto, la nomina dell'amministratore e le decisioni relative agli interventi di manutenzione straordinaria.

L'articolo 1136 disciplina i quorum necessari per la costituzione dell'assemblea e per l'approvazione delle diverse deliberazioni.

L'articolo 1137 riguarda invece l'impugnazione delle delibere condominiali contrarie alla legge o al regolamento.

Infine, l'articolo 1138 disciplina il regolamento condominiale, mentre l'articolo 1139 stabilisce il richiamo alle norme sulla comunione per gli aspetti non specificamente regolati dalla disciplina del condominio.

Quali sono le principali regole condominiali da conoscere

Per chi vive o possiede un immobile in un condominio, conoscere almeno le principali regole condominiali permette di comprendere meglio diritti e obblighi.

Tra gli aspetti più importanti rientrano:

• utilizzo delle parti comuni;
• ripartizione delle spese condominiali;
• funzionamento dell'assemblea;
• attribuzioni dell'amministratore;
• approvazione delle delibere;
• lavori sulle parti comuni;
• interventi sulla proprietà individuale;
• rispetto della sicurezza e del decoro architettonico;
• applicazione delle tabelle millesimali;
• contenuto del regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale può inoltre stabilire specifiche regole sull'utilizzo degli spazi comuni e sulla vita dell'edificio, purché rispetti i limiti previsti dalla legge e non contrasti con le disposizioni inderogabili del Codice civile.

La riforma del condominio del 2012

Quando si parla di nuove regole condominiali, è importante distinguere tra la riforma organica della materia e i successivi interventi normativi.

La principale riforma recente è quella introdotta dalla Legge n. 220/2012, entrata in vigore nel 2013. La riforma ha modificato numerosi articoli del Codice civile e delle relative disposizioni di attuazione.

Tra gli aspetti maggiormente interessati dalla riforma vi sono la disciplina dell'amministratore, gli obblighi di gestione e trasparenza, le innovazioni, gli impianti, la riscossione delle somme dovute dai condomini e le regole relative alle parti comuni.

La disciplina condominiale, tuttavia, non si esaurisce negli articoli 1117-1139 del Codice civile. Per affrontare correttamente una questione concreta è spesso necessario verificare anche altre norme, il regolamento condominiale, i titoli di proprietà e la giurisprudenza applicabile.

Perché conoscere la normativa condominiale

La gestione di un condominio richiede il coordinamento di numerose regole. Dalla semplice ripartizione delle spese fino ai lavori straordinari, ogni decisione deve essere valutata alla luce delle norme applicabili.

Per questo motivo, conoscere il Codice civile e il condominio è utile sia ai proprietari sia a chi svolge professionalmente il ruolo di amministratore. Una corretta applicazione delle regole consente di ridurre contestazioni e di gestire in modo più ordinato le esigenze dell'edificio e dei suoi abitanti.

FAQ

Quali sono gli articoli del Codice civile che regolano il condominio?

La disciplina principale è contenuta negli articoli dal 1117 al 1139 del Codice civile, ai quali si aggiungono le disposizioni di attuazione e altre norme specifiche.

Cosa stabilisce l'articolo 1117 del Codice civile?

L'articolo 1117 individua le principali parti comuni del condominio, salvo che il titolo disponga diversamente.

Quale legge ha riformato il condominio?

La principale riforma è stata introdotta dalla Legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Chi decide sui lavori straordinari in condominio?

In linea generale, le decisioni sui lavori straordinari rientrano nelle attribuzioni dell'assemblea, secondo le maggioranze e le procedure previste dalla legge.

Come vengono ripartite le spese condominiali?

Il criterio generale previsto dall'articolo 1123 è proporzionale al valore della proprietà, ma il Codice civile prevede criteri specifici per determinati servizi e parti dell'edificio.

È obbligatorio avere un amministratore di condominio?

L'obbligo dipende dal numero dei condomini e dalle condizioni previste dall'articolo 1129 del Codice civile. Nei casi in cui la nomina non sia obbligatoria, il condominio può essere gestito secondo le modalità consentite dalla legge.

Si possono impugnare le delibere condominiali?

Sì. L'articolo 1137 disciplina l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea contrarie alla legge o al regolamento condominiale, secondo le modalità e i termini previsti dalla normativa.

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Fonte: idealista.it