Quando un creditore del condominio non ha ancora ricevuto quanto dovuto, può chiedere all’amministratore di condominio i dati necessari per individuare i condòmini morosi e procedere al recupero delle somme. Si tratta di un obbligo previsto direttamente dalla legge e posto a carico dell’amministratore personalmente.

Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 4257, decisa il 3 settembre 2026, che ha ordinato a un amministratore di fornire a una società creditrice le informazioni relative ai condòmini inadempienti entro dieci giorni dalla notificazione del provvedimento.

Il giudice ha inoltre previsto una misura coercitiva di 50 euro per ogni giorno di ritardo, applicabile a partire dall'undicesimo giorno.

Quando il creditore può chiedere i dati dei morosi

L'art. 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l'amministratore deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che ne facciano richiesta i dati dei condòmini morosi.

L'obiettivo è consentire al creditore di individuare concretamente i soggetti che non hanno versato quanto dovuto e di conoscere la quota di debito riferibile a ciascuno.

La richiesta, quindi, non riguarda genericamente la situazione contabile del condominio, ma deve essere collegata a uno specifico credito rimasto insoluto.

L’obbligo riguarda l’amministratore personalmente

Un aspetto particolarmente importante riguarda il soggetto al quale deve essere rivolta la richiesta.

L'obbligo di comunicare i dati dei morosi non deriva dal rapporto di mandato tra condominio e amministratore, ma direttamente dalla legge. Per questo motivo, l'eventuale azione giudiziaria deve essere proposta nei confronti dell'amministratore in proprio e non contro il condominio.

La Cassazione, con la sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025, ha chiarito che si tratta di un dovere legale di cooperazione nei confronti dei creditori. La sua violazione può quindi comportare una responsabilità dell’amministratore.

Il caso deciso dal Tribunale di Firenze

La controversia nasceva dalla richiesta di una società che vantava nei confronti del condominio un credito complessivo di 10.640,02 euro, comprensivo delle imposte di registro.

La società aveva ottenuto due decreti ingiuntivi. Il primo, pari a 6.082,26 euro oltre interessi e spese, era stato notificato all'amministratore e successivamente dichiarato esecutivo per mancata opposizione. A seguito di alcuni pagamenti parziali, rimanevano da corrispondere 2.509,54 euro, oltre alle ulteriori somme dovute.

Il secondo decreto ingiuntivo riguardava invece un importo di 4.352,88 euro, oltre interessi e spese, ed era stato emesso provvisoriamente esecutivo.

Nonostante le richieste rivolte all'amministratore insieme agli atti di precetto, la società non aveva ricevuto risposta.

Ha quindi presentato ricorso chiedendo che l'amministratore fosse condannato personalmente a comunicare i dati dei condòmini morosi, compresi quelli necessari per determinare la quota individuale del debito.

L'amministratore, pur avendo ricevuto regolare notificazione del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza, non si è costituito in giudizio.

Quali informazioni deve fornire l’amministratore

Nel caso esaminato dal Tribunale di Firenze, l'ordine giudiziale ha riguardato un elenco completo dei condòmini morosi riferito agli specifici crediti azionati.

Tra le informazioni richieste figuravano:

• codice fiscale;
• data e luogo di nascita;
• residenza;
• quote millesimali;
• dati catastali risultanti dall'anagrafe condominiale;
• importo dovuto da ciascun condomino in relazione al credito;
• quota individuale calcolata sulla base delle tabelle millesimali in vigore.

La comunicazione deve quindi essere sufficientemente completa da permettere al creditore di identificare i debitori e determinare la quota di debito riferibile a ciascuno.

Perché i dati dei morosi sono importanti per il creditore

L'obbligo di comunicazione è strettamente collegato al secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c.

La norma stabilisce infatti che il creditore del condominio non può rivolgersi immediatamente ai condòmini che sono in regola con i pagamenti, ma deve prima procedere nei confronti dei condòmini morosi.

La posizione del condomino adempiente è quindi sussidiaria rispetto a quella del moroso, per le obbligazioni sorte dopo la riforma della disciplina condominiale.

Conoscere con precisione chi non ha pagato e quale sia la relativa quota permette al creditore di rispettare questo ordine di escussione.

I dati devono essere pertinenti allo specifico credito

L'obbligo dell'amministratore non significa che il creditore possa ottenere indiscriminatamente tutta la documentazione relativa al condominio.

Le informazioni comunicate devono essere pertinenti allo specifico credito e proporzionate alla finalità di recupero.

Il Tribunale di Firenze ha ritenuto necessario, nel caso concreto, fornire anche i dati catastali presenti nell'anagrafe condominiale, insieme alle generalità, ai millesimi e agli importi dovuti.

Non si tratta però di riconoscere al creditore un generale e indiscriminato diritto di consultazione dell’anagrafe condominiale.

La misura di 50 euro per ogni giorno di ritardo

Il Tribunale ha accompagnato l'ordine di comunicazione con la misura coercitiva prevista dall'art. 614-bis c.p.c.

L'amministratore aveva dieci giorni dalla notificazione della sentenza per adempiere. Trascorso questo termine, sarebbe stata dovuta la somma di 50 euro per ogni giorno di ritardo, a partire dall'undicesimo giorno.

Questa somma ha una funzione coercitiva: serve a incentivare l'adempimento dell'ordine del giudice e non coincide automaticamente con un risarcimento del danno.

Un eventuale danno provocato al creditore dall'omissione o dal ritardo deve infatti essere dimostrato separatamente.

La responsabilità dell’amministratore

La Cassazione n. 1002/2025 ha qualificato l'obbligo di comunicazione come un dovere legale di cooperazione posto direttamente a carico dell'amministratore.

Di conseguenza, l'eventuale omissione non può essere semplicemente ricondotta al condominio.

Questo principio è particolarmente importante nella gestione delle richieste dei creditori: quando arriva una richiesta correttamente formulata, l'amministratore di condominio deve verificare le informazioni richieste e fornire i dati previsti dalla legge, evitando ritardi ingiustificati.

I principali riferimenti giurisprudenziali

Tra le pronunce richiamate nella decisione assumono particolare rilievo:

• Cass., sez. II, 15 gennaio 2025, n. 1002: l'obbligo di comunicare al creditore i dati dei condòmini morosi grava direttamente sull'amministratore, che può rispondere personalmente della sua violazione.
• Cass., sez. II, 17 febbraio 2023, n. 5043: il condomino in regola con i pagamenti può opporsi all'esecuzione nei suoi confronti quando non sia stata preventivamente escussa la posizione dei morosi.
• Cass., Sezioni Unite, 8 aprile 2008, n. 9148: le obbligazioni condominiali sono imputate ai singoli partecipanti secondo il criterio della parziarietà, in proporzione alle rispettive quote.
• Tribunale di Napoli, 27 maggio 2025, n. 5280: la richiesta giudiziale dei dati dei morosi deve essere rivolta all'amministratore personalmente e può essere accompagnata da una misura coercitiva.

Cosa deve fare l’amministratore davanti alla richiesta di un creditore

La pronuncia del Tribunale di Firenze conferma l'importanza di gestire con attenzione le richieste provenienti dai creditori del condominio.

Quando il credito è rimasto insoluto e il creditore richiede i dati dei condòmini morosi, l'amministratore deve fornire le informazioni previste dall'art. 63 disp. att. c.c., limitatamente a quanto necessario per individuare i debitori e determinare la loro quota.

La richiesta dei dati rappresenta quindi uno strumento fondamentale per consentire al creditore di rispettare la preventiva escussione dei morosi.

Per l'amministratore, rispondere tempestivamente e correttamente significa invece adempiere a un preciso obbligo legale personale, evitando che un'omissione o un ritardo possano sfociare in un procedimento giudiziario e nell'applicazione di una misura coercitiva.

FAQ

Il creditore può chiedere all’amministratore i dati dei condòmini morosi?
Sì. L'art. 63 disp. att. c.c. prevede che l'amministratore comunichi ai creditori non ancora soddisfatti che lo richiedano i dati dei condòmini morosi.

La richiesta deve essere rivolta al condominio o all’amministratore?
L'obbligo grava personalmente sull'amministratore. In caso di mancata comunicazione, l'azione giudiziaria può quindi essere proposta nei suoi confronti in proprio.

Quali dati deve comunicare l’amministratore?
Devono essere forniti i dati necessari a identificare i morosi e a determinare la quota di debito riferibile allo specifico credito, secondo quanto previsto dalla legge e, nel caso concreto, dal provvedimento giudiziale.

Il creditore può ottenere tutta l’anagrafe condominiale?
No. Le informazioni devono essere pertinenti allo specifico credito e proporzionate alla finalità di recupero.

Il creditore deve prima agire contro i condòmini morosi?
Sì, per poter coinvolgere nell'esecuzione i condòmini in regola con i pagamenti deve essere rispettato il principio della preventiva escussione dei morosi previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.

Cosa rischia l’amministratore che non comunica i dati?
L'omissione può comportare un'azione giudiziaria nei confronti dell'amministratore personalmente. Il giudice può inoltre applicare una misura coercitiva, come quella prevista dall'art. 614-bis c.p.c.

I 50 euro al giorno sono un risarcimento?
No. La somma prevista dall'art. 614-bis c.p.c. ha funzione coercitiva e serve a favorire l'adempimento dell'ordine giudiziale. Un eventuale risarcimento richiede la prova di uno specifico danno.

Argomenti trattati: amministratore di condominio, condòmini morosi, dati dei morosi, creditori del condominio, art. 63 disp. att. c.c., recupero crediti condominiali, preventiva escussione, responsabilità dell’amministratore, art. 614-bis c.p.c., anagrafe condominiale.

Fonte: condominioweb.com