Un cortile utilizzato in via esclusiva da un soggetto terzo non significa necessariamente che ogni problema di manutenzione debba essere posto a suo carico. Quando le infiltrazioni d'acqua derivano da un difetto del sistema impermeabilizzante o da una componente strutturale, la responsabilità può rimanere in capo al condominio, che conserva la custodia della struttura.

È questo il principio applicato dal Tribunale di Milano, X Sezione civile, con ordinanza del 21 agosto 2026, R.G. n. 31963/2025, in una controversia relativa a infiltrazioni provenienti da un cortile sovrastante un box.

La vicenda è particolarmente interessante perché distingue l'uso esclusivo di un'area condominiale dalla custodia delle componenti strutturali che possono provocare il danno.

Il problema delle infiltrazioni nel box

Il proprietario di un box aveva presentato un ricorso d'urgenza dopo avere riscontrato importanti problemi di infiltrazione.

Nel giugno 2024 si era verificato il cedimento di una porzione della soletta interna, con conseguenti danni all'autovettura parcheggiata nel locale. Successivamente, nel luglio e nell'agosto 2025, si erano verificati ulteriori allagamenti durante le precipitazioni atmosferiche.

Il proprietario aveva quindi chiesto al giudice di ordinare al condominio l'esecuzione degli interventi necessari per eliminare le infiltrazioni e mettere in sicurezza il box.

Secondo la sua ricostruzione, l'origine del problema doveva essere individuata nella mancata manutenzione del cortile sovrastante, caratterizzato dalla presenza di buche e lesioni nella pavimentazione.

Il condominio aveva invece contestato l'esistenza di un pericolo attuale e sostenuto che il precedente distacco di intonaco fosse già stato ripristinato. Aveva inoltre evidenziato che il cortile era utilizzato in via esclusiva da un supermercato, sostenendo che gli obblighi manutentivi dovessero ricadere almeno in parte sull'utilizzatore.

La consulenza tecnica individua l'origine del danno

La CTU disposta nel procedimento ha accertato che le infiltrazioni erano ancora in corso.

Attraverso sopralluoghi, rilievi igrometrici e prove di allagamento con liquido tracciante, la consulente ha individuato l'origine del fenomeno nella mancata tenuta idrica delle griglie di aerazione.

In particolare, sono emersi problemi nel collegamento tra i telai metallici delle griglie e lo strato impermeabilizzante primario, oltre alla mancanza di adeguate lattonerie lungo il perimetro interno dei fori.

L'acqua riusciva così a penetrare sotto il manto impermeabile, interessando progressivamente il supporto murario e, nel tempo, anche elementi strutturali quali la trave e il solaio portante.

La situazione rendeva quindi necessario intervenire non soltanto per eliminare le infiltrazioni nel box, ma anche per verificare le condizioni delle strutture interessate dal precedente cedimento.

L'uso esclusivo non trasferisce automaticamente la custodia

È questo il punto centrale della decisione.

Il fatto che un'area sia concessa in uso esclusivo non comporta automaticamente il trasferimento della custodia di tutte le sue componenti.

Ai fini della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c., occorre infatti verificare chi abbia la disponibilità giuridica e materiale della cosa che ha provocato il danno e, soprattutto, quale componente abbia determinato il fenomeno.

In linea generale, il proprietario o il soggetto che conserva la disponibilità della struttura risponde delle strutture murarie e degli impianti incorporati, mentre l'utilizzatore può essere chiamato a rispondere delle parti e degli accessori che rientrano nella sua effettiva disponibilità.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, il difetto era riconducibile al sistema impermeabilizzante del piazzale e non a una semplice condotta dell'utilizzatore.

Per questo motivo, l'eventuale uso esclusivo del cortile da parte del supermercato non è stato considerato sufficiente per escludere la responsabilità del condominio.

Il pericolo giustifica l'intervento urgente del giudice

Il Tribunale ha ricondotto la domanda anche alla disciplina della denunzia di danno temuto ex art. 1172 c.c.

Questa forma di tutela può essere richiesta quando dalla cosa di un altro soggetto derivi un pericolo di danno grave e prossimo.

Non è quindi necessario dimostrare che un nuovo danno si sia già verificato. È sufficiente che le condizioni accertate rendano concretamente ragionevole il rischio che il pregiudizio si verifichi.

Nel caso concreto, il giudice ha considerato rilevanti diversi elementi:

• la persistenza delle infiltrazioni;
• il precedente cedimento della soletta;
• il coinvolgimento di elementi strutturali;
• l'assenza di una prova definitiva sull'efficacia dei precedenti interventi;
• la necessità, evidenziata dalla CTU, di monitorare trave e solaio.

La combinazione di questi fattori ha portato a riconoscere l'esistenza di un pericolo grave e prossimo.

Il condominio deve eseguire gli interventi

Alla luce degli accertamenti tecnici, il Tribunale ha ordinato al condominio di installare una botola di ispezione entro dieci giorni dalla comunicazione dell'ordinanza e di completare entro trenta giorni le opere indicate dalla consulente tecnica.

Gli interventi necessari per eliminare le problematiche infiltrative erano stati stimati in circa 9.569 euro oltre IVA, mentre la realizzazione della botola era stata quantificata in circa 230 euro oltre IVA.

Si tratta di stime tecniche relative alle opere necessarie e non di somme liquidate a favore del proprietario del box.

Il condominio è stato inoltre condannato al rimborso delle spese processuali e dei costi della consulenza tecnica secondo quanto stabilito dal provvedimento.

Infiltrazioni e responsabilità: conta l'origine del problema

La decisione conferma un principio importante per la gestione condominiale: per stabilire chi debba intervenire non è sufficiente verificare chi utilizza materialmente l'area.

Occorre prima individuare con precisione la causa dell'infiltrazione.

Se il fenomeno deriva da una condotta dell'utilizzatore, da un'opera realizzata nella sua disponibilità o da un accessorio che egli deve custodire, la responsabilità potrà essere diversa.

Se invece il problema riguarda l'impermeabilizzazione, una struttura portante o un'altra componente rimasta nella custodia del condominio, l'uso esclusivo dell'area non è di per sé sufficiente a trasferire la responsabilità.

Questa distinzione è particolarmente importante nei condomìni nei quali cortili, terrazze, lastrici o altre porzioni comuni siano attribuiti in godimento esclusivo a singoli proprietari o a soggetti terzi.

La differenza rispetto alle terrazze e ai lastrici solari

La questione non deve essere confusa con quella delle infiltrazioni provenienti da terrazze a livello o lastrici solari in proprietà o uso esclusivo.

In queste situazioni opera un regime specifico, nel quale possono concorrere gli obblighi del titolare dell'uso esclusivo e quelli del condominio, anche in relazione alla funzione di copertura svolta dal manufatto.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, hanno affrontato proprio il tema della ripartizione delle responsabilità per i danni provocati da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello in proprietà o uso esclusivo.

Il caso deciso dal Tribunale di Milano presenta però una peculiarità: l'origine del fenomeno è stata individuata in una componente strutturale e impermeabilizzante la cui custodia è rimasta in capo al condominio.

Cosa deve fare l'amministratore davanti a infiltrazioni persistenti

Quando vengono segnalate infiltrazioni d'acqua dal cortile o da una superficie sovrastante un box, l'amministratore dovrebbe evitare di attribuire automaticamente la responsabilità al soggetto che utilizza l'area.

È invece necessario:

1. individuare l'esatta origine dell'acqua;
2. verificare lo stato dell'impermeabilizzazione;
3. accertare eventuali danni alle strutture;
4. documentare fotograficamente e tecnicamente il fenomeno;
5. distinguere le componenti condominiali da quelle nella disponibilità esclusiva dell'utilizzatore;
6. intervenire tempestivamente quando esiste un concreto rischio per persone o beni.

Una corretta gestione delle infiltrazioni condominiali richiede quindi un'indagine tecnica prima di stabilire a chi debbano essere attribuiti gli interventi e i relativi costi.

I precedenti richiamati dal Tribunale

La decisione richiama diversi orientamenti giurisprudenziali.

La Cassazione n. 5485/2026 ha ribadito che il proprietario conserva normalmente la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati nell'immobile, mentre il detentore risponde delle parti e degli accessori che siano entrati nella sua effettiva disponibilità.

La Cassazione n. 10282/2004 ha chiarito che la denunzia di danno temuto non presuppone necessariamente un danno già verificatosi, essendo sufficiente un ragionevole pericolo di un pregiudizio grave e prossimo.

La Cassazione n. 1778/2007 ha inoltre riconosciuto che anche il rischio per la salute può assumere rilievo nell'ambito della tutela nunciatoria.

Infine, la Cassazione a Sezioni Unite n. 9449/2016 resta un riferimento fondamentale per le infiltrazioni provenienti da lastrici solari e terrazze a livello in proprietà o uso esclusivo.

La conclusione

La decisione del Tribunale di Milano offre un'indicazione utile per amministratori e condòmini: l'uso esclusivo di un'area non determina automaticamente il trasferimento della responsabilità per i danni provocati dalle sue componenti strutturali.

Nel caso esaminato, la causa delle infiltrazioni era riconducibile al sistema impermeabilizzante del cortile e a difetti costruttivi o manutentivi rimasti nella sfera di custodia del condominio.

A fare la differenza è stata quindi l'origine del problema e la custodia della componente che lo ha provocato, non la semplice modalità di utilizzo dell'area.

Per questo, davanti a infiltrazioni persistenti, è fondamentale procedere rapidamente con gli accertamenti tecnici necessari, soprattutto quando siano già presenti cedimenti, deterioramenti delle strutture o rischi per la sicurezza.

FAQ – Infiltrazioni dal cortile in uso esclusivo

Chi risponde delle infiltrazioni provenienti da un cortile in uso esclusivo?

Dipende dall'origine del danno. Se le infiltrazioni derivano da una componente strutturale o dall'impermeabilizzazione rimasta nella custodia del condominio, la responsabilità può ricadere sul condominio anche se l'area è utilizzata esclusivamente da un terzo.

L'uso esclusivo del cortile trasferisce la responsabilità al suo utilizzatore?

No. L'uso esclusivo non comporta automaticamente il trasferimento della custodia di tutte le componenti dell'area. È necessario individuare la parte che ha provocato il danno e verificare chi ne abbia la disponibilità.

Cosa prevede l'articolo 2051 del Codice civile?

L'art. 2051 c.c. disciplina la responsabilità per i danni provocati da cose in custodia. La responsabilità è collegata alla disponibilità e al potere di controllo sulla cosa che ha causato il danno.

Quando è possibile ricorrere al danno temuto?

L'art. 1172 c.c. consente di chiedere tutela quando esiste un pericolo di danno grave e prossimo derivante da una cosa. Non è indispensabile che il nuovo danno si sia già verificato.

Le infiltrazioni sono sufficienti per ottenere un provvedimento urgente?

Non necessariamente. Devono emergere condizioni che dimostrino un concreto e attuale pericolo di un danno grave e prossimo. Nel caso esaminato, la persistenza delle infiltrazioni e il precedente cedimento strutturale hanno avuto particolare rilevanza.

Chi deve pagare gli interventi sull'impermeabilizzazione?

La ripartizione dipende dalla natura della struttura, dalla sua funzione, dal regime di proprietà e dalle cause del danno. Per questo è necessario esaminare caso per caso la situazione concreta.

È importante una consulenza tecnica per individuare la causa delle infiltrazioni?

Sì, soprattutto quando l'origine del fenomeno non è evidente o sono coinvolte strutture portanti. Un accertamento tecnico può essere decisivo per individuare la causa e attribuire correttamente gli obblighi di intervento.

Argomenti trattati: infiltrazioni condominiali, cortile in uso esclusivo, responsabilità del condominio, impermeabilizzazione, art. 2051 c.c., art. 1172 c.c., danno temuto, box condominiale, manutenzione condominiale, CTU.

Fonte: condominioweb.com