Il cortile condominiale rientra normalmente tra le parti comuni dell'edificio. Per attribuirne una porzione alla proprietà esclusiva di un singolo condomino occorre quindi un titolo contrario idoneo a superare la presunzione di comunione prevista dalla legge.

La questione diventa più complessa quando, al momento della costituzione del condominio, il costruttore attribuisce a uno o più acquirenti l'uso esclusivo di una parte del cortile. È proprio questo il tema affrontato dalla Corte di Appello di Bologna con la sentenza del 24 agosto 2026 n. 1947, relativa a una controversia riguardante l'area antistante alcuni locali commerciali.

La vicenda offre l'occasione per chiarire la differenza tra proprietà esclusiva, uso particolare di una parte comune e cosiddetto diritto reale di uso esclusivo.

Il cortile si presume parte comune

La regola di partenza è quella stabilita dall'art. 1117 del Codice civile: il cortile condominiale, salvo diversa indicazione contenuta in un titolo valido, appartiene alle parti comuni dell'edificio.

La presunzione di condominialità può essere superata soltanto attraverso un titolo contrario chiaro e univoco. Tra i documenti che possono assumere rilievo rientrano gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e, quando abbia natura contrattuale, il regolamento di condominio.

La Cassazione ha più volte chiarito che, per sottrarre un bene alla comunione, non è sufficiente una semplice situazione di fatto o un'indicazione ambigua: deve emergere in maniera inequivocabile la volontà di attribuire il bene in proprietà esclusiva.

Nel caso esaminato dalla Corte di Appello di Bologna, i proprietari di alcuni negozi, successivamente adibiti a ufficio, sostenevano di avere il diritto di utilizzare in via esclusiva la porzione di cortile antistante i propri locali.

A fondamento della loro richiesta veniva richiamato un atto del costruttore che aveva previsto l'uso esclusivo dell'area a favore degli originari acquirenti.

Il titolo deve essere interpretato con attenzione

Il fatto che un contratto utilizzi l'espressione uso esclusivo non significa automaticamente che sia stato costituito un diritto reale autonomo sulla parte comune.

È necessario analizzare il contenuto complessivo del titolo e verificare quale fosse la reale volontà delle parti.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020, hanno infatti stabilito che non è possibile creare per contratto un nuovo diritto reale atipico di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale.

Questo principio deriva dal cosiddetto numerus clausus dei diritti reali: i privati non possono creare liberamente nuove figure di diritti reali diverse da quelle previste dall'ordinamento.

Ciò non significa, però, che ogni clausola contrattuale che parla di uso esclusivo sia automaticamente priva di effetti.

La stessa Cassazione ha precisato che il giudice deve verificare, attraverso l'interpretazione del titolo, se le parti abbiano in realtà voluto:

• trasferire la proprietà della porzione interessata;
• costituire un diritto reale tipico, quando ne ricorrano i presupposti;
• attribuire un uso esclusivo di natura obbligatoria, eventualmente destinato a operare tra le parti.

Il limite dell'articolo 1102 del Codice civile

Se il cortile conserva la propria natura di bene comune, ogni condomino deve poter esercitare il proprio diritto di utilizzarlo nel rispetto dell'art. 1102 del Codice civile.

La norma consente al singolo di servirsi della cosa comune anche in modo più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne un analogo uso secondo il loro diritto.

Un'attribuzione che trasformasse una porzione comune in uno spazio sottratto stabilmente alla possibilità di utilizzazione degli altri condomini non può quindi essere qualificata semplicemente come un nuovo diritto reale creato dalle parti.

È questo uno dei punti centrali della pronuncia delle Sezioni Unite del 2020, secondo cui l'uso esclusivo di una porzione comune non può essere costruito come una figura autonoma di diritto reale.

La decisione della Corte di Appello di Bologna

Nel caso sottoposto alla Corte di Appello di Bologna, il giudizio di primo grado aveva escluso che fosse stata dimostrata l'esistenza di un titolo idoneo a sottrarre la porzione di cortile alla condominialità.

I proprietari dei locali commerciali avevano quindi impugnato la decisione, sostenendo l'esistenza del loro diritto esclusivo sull'area antistante.

La Corte ha tuttavia confermato il rigetto della domanda.

Il punto decisivo è che, in assenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà della porzione o a fondare un diverso diritto riconosciuto dall'ordinamento, l'area rimane parte comune del condominio.

Non può essere invece riconosciuto, semplicemente sulla base della volontà negoziale, un autonomo diritto reale di uso esclusivo non previsto dalla legge.

Cosa significa per i condomini

La questione è particolarmente importante quando un edificio presenta cortili, giardini, aree di passaggio o spazi antistanti negozi e appartamenti che vengono utilizzati da molto tempo da uno specifico condomino.

L'utilizzo esclusivo protratto nel tempo non è, da solo, sufficiente a dimostrare l'esistenza di un diritto reale.

Prima di stabilire chi possa utilizzare una determinata area occorre quindi esaminare il titolo di provenienza, il regolamento condominiale e gli eventuali atti che hanno accompagnato la costituzione del condominio.

Anche una clausola contenuta nell'atto originario del costruttore deve essere interpretata nel suo complesso, verificando quale situazione giuridica le parti abbiano effettivamente inteso creare.

Perché il regolamento condominiale è importante

Un regolamento condominiale contrattuale può contenere disposizioni che incidono sulle modalità di godimento delle parti comuni, ma anche in questo caso occorre distinguere tra una disciplina delle modalità di utilizzo e la costituzione di un nuovo diritto reale.

La qualificazione giuridica della clausola non dipende quindi soltanto dalle parole utilizzate nel documento, ma dal suo contenuto e dagli effetti che concretamente produce.

Per questo motivo, quando nasce una controversia sull'utilizzo esclusivo di una parte del cortile, è opportuno verificare attentamente tutta la documentazione relativa all'immobile.

In sintesi

Il cortile condominiale si presume comune, salvo che un titolo valido dimostri il contrario.

Un contratto può prevedere particolari modalità di utilizzo di una parte comune, ma non può creare liberamente un nuovo diritto reale di uso esclusivo non previsto dall'ordinamento.

La sentenza delle Sezioni Unite n. 28972/2020 rappresenta il principale riferimento sul punto: l'espressione "uso esclusivo" deve essere interpretata per comprendere quale situazione giuridica le parti abbiano realmente voluto costituire.

Per questo, in presenza di contestazioni tra condomini, è fondamentale esaminare il titolo originario, gli atti di acquisto e il regolamento di condominio prima di stabilire se una determinata area possa essere utilizzata esclusivamente da un singolo proprietario.

FAQ

Il cortile condominiale è sempre di proprietà comune?

In linea generale il cortile rientra tra le parti comuni dell'edificio, salvo che un titolo valido e chiaro stabilisca diversamente.

Il costruttore può attribuire l'uso esclusivo di una parte del cortile?

Una clausola inserita nell'atto di vendita deve essere interpretata per stabilire quale situazione giuridica sia stata realmente costituita. Non può invece essere automaticamente considerata come la creazione di un nuovo diritto reale atipico.

Esiste un diritto reale di uso esclusivo del cortile condominiale?

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno escluso la possibilità di creare per contratto una nuova figura di diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile comune.

Un condomino può utilizzare in via esclusiva una parte comune?

Può essere possibile quando esista un titolo valido che disciplini in questo senso il godimento della parte comune oppure quando ricorrano i presupposti di una diversa situazione giuridica riconosciuta dall'ordinamento. Occorre quindi esaminare il titolo concreto.

Il regolamento condominiale può prevedere un uso particolare del cortile?

Un regolamento di natura contrattuale può disciplinare le modalità di godimento delle parti comuni. La clausola deve però essere interpretata per verificarne contenuto ed effetti e non può creare un nuovo diritto reale atipico.

Cosa bisogna controllare se nasce una controversia sull'uso del cortile?

È opportuno esaminare gli atti di acquisto, il titolo originario con cui è stato costituito il condominio, l'eventuale regolamento condominiale contrattuale e ogni altra documentazione utile a ricostruire la situazione giuridica dell'area.

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Fonte: condominioweb.com