L'installazione di pompe di calore sul lastrico condominiale non determina automaticamente una violazione dei diritti dei singoli condomini. Tuttavia, quando la collocazione dei macchinari provoca una concreta e apprezzabile limitazione del godimento dell'immobile, può configurarsi una vera e propria molestia possessoria, con la conseguente possibilità di chiedere la rimozione delle apparecchiature.

È questo il principio applicato dal Tribunale di Venezia, Sezione Feriale civile, con ordinanza del 25 agosto 2026, resa nel procedimento R.G. n. 10803/2026. Il giudice ha ordinato a un condominio di rimuovere due unità esterne di un impianto centralizzato a pompa di calore, installate sul lastrico solare, riconoscendo la turbativa del possesso delle unità immobiliari della ricorrente.

Il provvedimento ha inoltre previsto, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., una somma di 200 euro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine di rimozione.

La vicenda delle pompe di calore sul lastrico

La controversia riguardava due unità immobiliari di proprietà della ricorrente, concesse in locazione, le cui finestre si affacciavano direttamente sul lastrico solare condominiale, posto a copertura della centrale termica.

Nel luglio 2025 il condominio aveva installato sulla superficie due unità esterne del nuovo impianto centralizzato di riscaldamento a pompa di calore, insieme alle relative condotte.

Il progetto iniziale prevedeva una diversa collocazione dei macchinari, destinati a essere installati sulla parete cieca della facciata ovest. Tale soluzione era però diventata impraticabile a seguito dell'opposizione dei proprietari dell'area scoperta utilizzata come parcheggio, sulla quale la facciata prospettava.

Le pompe di calore erano state quindi collocate sul lastrico solare. Secondo quanto accertato dal Tribunale, tale specifica sistemazione non risultava però autorizzata da una nuova e specifica delibera assembleare.

Il pregiudizio lamentato dalla proprietaria

La proprietaria sosteneva che la presenza dei macchinari avesse compromesso il godimento degli immobili, lamentando diversi effetti negativi.

Tra questi erano indicati l'occlusione della luce e della vista, le immissioni rumorose, le vibrazioni e un possibile deprezzamento delle unità immobiliari.

Dopo avere inviato una diffida e tentato la mediazione, la proprietaria aveva presentato ricorso ante causam ai sensi degli artt. 1170 c.c. e 703 c.p.c., chiedendo al giudice di ordinare la rimozione delle pompe di calore.

Il condominio aveva invece sostenuto che l'amministratore avesse agito nell'ambito del mandato ricevuto dall'assemblea e che la collocazione sul lastrico fosse soltanto temporanea, in attesa di individuare una soluzione alternativa.

La posizione provvisoria non è stata sufficiente

Uno degli aspetti più significativi della decisione riguarda proprio la presunta temporaneità della collocazione.

Il condominio aveva sostenuto che i macchinari fossero stati installati sul lastrico soltanto in attesa di trovare una soluzione definitiva. Tuttavia, la sistemazione era rimasta invariata per oltre un anno.

Nel frattempo erano state valutate altre possibilità, tra cui lo spostamento delle apparecchiature sul tetto e la ripresa delle trattative con i proprietari confinanti, senza però arrivare a una concreta decisione per trasferire le pompe di calore.

Per il Tribunale, quindi, il carattere provvisorio dell'intervento non era sufficiente a escludere la molestia possessoria.

Quando si configura la molestia possessoria

La tutela prevista dall'art. 1170 c.c. non scatta per qualsiasi intervento che modifichi lo stato dei luoghi.

È necessario che la condotta determini una compressione apprezzabile del possesso, rendendo più difficile o meno agevole il godimento del bene.

La molestia si distingue dallo spoglio perché il possessore non viene privato del potere di fatto sul bene, ma subisce una limitazione o un disturbo nel suo esercizio.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Venezia, la posizione delle apparecchiature era rimasta invariata per un periodo significativo e il condominio non aveva contestato in maniera specifica il pregiudizio arrecato al godimento degli immobili.

L'importanza della consapevolezza del condominio

Un ulteriore elemento considerato dal giudice è stata la consapevolezza della situazione.

Il condominio era a conoscenza della turbativa lamentata dalla proprietaria, ma la collocazione delle apparecchiature era rimasta invariata per oltre un anno.

Secondo il Tribunale, questa protrazione consapevole della situazione ha consentito di ravvisare anche l'animus turbandi, cioè l'elemento soggettivo richiesto per la tutela possessoria.

L'animus turbandi non richiede necessariamente l'intenzione specifica di danneggiare il possessore: è sufficiente la consapevolezza e volontarietà della condotta che determina la lesione del possesso.

Nessuna rimozione automatica per la sola assenza della delibera

La decisione contiene anche un'importante precisazione per la gestione condominiale.

La mancanza di una delibera assembleare che autorizzi una determinata collocazione non determina, da sola, una molestia possessoria.

I due profili devono essere mantenuti distinti.

Da una parte occorre verificare se l'intervento e la sua specifica collocazione siano effettivamente riconducibili alle decisioni dell'assemblea. Dall'altra bisogna accertare se l'opera provochi una concreta interferenza nel godimento dell'immobile.

Un'opera non autorizzata, quindi, non è automaticamente lesiva del possesso. Al contrario, anche un'opera regolarmente deliberata potrebbe determinare una molestia qualora la sua concreta realizzazione comprima in maniera apprezzabile le facoltà di godimento di un altro condomino.

Non è stato necessario accertare il superamento della normale tollerabilità

Un altro elemento importante riguarda le immissioni rumorose e le vibrazioni lamentate dalla proprietaria.

Il Tribunale non ha disposto la consulenza tecnica fonometrica e vibrazionale richiesta e il provvedimento non contiene quindi un accertamento tecnico relativo al superamento della normale tollerabilità delle immissioni previsto dall'art. 844 c.c.

La decisione si è fondata invece sulla concreta posizione dei macchinari, sulla mancata contestazione del pregiudizio al godimento degli immobili e sulla consapevole protrazione della situazione.

La rimozione, pertanto, è stata disposta sul piano della tutela possessoria, senza qualificare necessariamente l'intervento come innovazione vietata dall'art. 1120 c.c. e senza accertare il superamento delle soglie di tollerabilità acustica.

L'ordine di rimozione delle apparecchiature

Alla luce degli elementi emersi, il Tribunale ha accertato la turbativa del possesso delle unità immobiliari e ha ordinato al condominio di cessare immediatamente la molestia attraverso la rimozione delle unità esterne dalla posizione in cui erano state collocate.

È stata inoltre prevista una misura coercitiva di 200 euro al giorno per ogni ritardo nell'adempimento dell'ordine, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c.

Il condominio è stato anche condannato al pagamento delle spese di lite, liquidate in 1.615 euro per compensi e 406,50 euro per esborsi, oltre agli accessori di legge.

I principali riferimenti giurisprudenziali

La decisione si inserisce in un orientamento che considera la molestia possessoria come una concreta alterazione delle modalità di esercizio del possesso.

La Cassazione ha chiarito che la molestia possessoria si distingue dallo spoglio perché non priva il possessore del potere di fatto sul bene, ma ne rende più difficile o scomodo l'esercizio (Cass. civ., sez. II, 30 settembre 2016, n. 19586).

La modifica dello stato dei luoghi può integrare molestia quando determina un'apprezzabile compressione delle facoltà attraverso le quali il possesso si esteriorizza (Cass. civ., n. 23038/2023).

L'elemento soggettivo della molestia deve inoltre essere valutato sulla base delle circostanze concrete e la relativa prova può essere ricavata dal comportamento tenuto dall'autore della condotta (Cass. civ., n. 12258/2022).

La Cassazione ha infine precisato che l'animus turbandi non richiede uno specifico proposito di molestare il possessore, essendo sufficiente la coscienza e volontarietà del fatto compiuto a detrimento dell'altrui possesso (Cass. civ., n. 8731/2014).

Cosa devono verificare amministratore e condominio

La vicenda rappresenta un'importante indicazione anche sotto il profilo della gestione degli impianti condominiali.

Quando si decide di installare pompe di calore sul lastrico solare, non è sufficiente individuare uno spazio tecnicamente disponibile. Occorre valutare anche gli effetti che la collocazione può produrre sulle unità immobiliari circostanti.

In particolare, è opportuno verificare preventivamente:

• la corretta delibera assembleare e i limiti dell'autorizzazione ricevuta;
• la compatibilità della collocazione con i diritti degli altri condomini;
• eventuali rumori e vibrazioni;
• l'impatto sulla luce e sulla vista delle proprietà interessate;
• la durata effettiva della sistemazione;
• la possibilità concreta di individuare soluzioni alternative;
• le eventuali contestazioni già formulate dai proprietari interessati.

La qualificazione di un'installazione come "provvisoria" non elimina automaticamente le responsabilità se, nel concreto, la situazione si protrae nel tempo e produce una turbativa del possesso conosciuta dal condominio.

Conclusioni

Il caso deciso dal Tribunale di Venezia mostra come, nelle controversie condominiali, sia fondamentale distinguere tra la semplice irregolarità formale dell'intervento e la concreta lesione dei diritti del condomino.

La rimozione delle pompe di calore non è stata ordinata semplicemente perché la loro collocazione sul lastrico non era stata oggetto di una specifica deliberazione assembleare.

Il punto decisivo è stato invece il pregiudizio concreto e apprezzabile al godimento degli immobili, associato alla protrazione della situazione per oltre un anno e alla consapevolezza del condominio.

Per questo motivo, nella gestione degli impianti comuni, è essenziale valutare non soltanto la legittimità dell'intervento sotto il profilo assembleare, ma anche le conseguenze materiali che la scelta della posizione può produrre sui singoli immobili.

FAQ

La pompa di calore può essere installata sul lastrico condominiale?

In linea generale, il lastrico solare può ospitare impianti condominiali, ma la collocazione deve rispettare i diritti dei condomini e non può determinare una concreta e apprezzabile compressione del loro godimento.

La mancanza di una delibera assembleare comporta automaticamente la rimozione?

No. L'assenza della deliberazione non determina automaticamente una molestia possessoria. È necessario verificare anche gli effetti concreti dell'installazione sul possesso e sul godimento dell'immobile.

Il rumore delle pompe di calore può essere contestato?

Sì. In presenza di rumori o vibrazioni, possono venire in rilievo anche le norme sulle immissioni. Nel caso esaminato dal Tribunale di Venezia, tuttavia, la rimozione è stata disposta per la turbativa possessoria senza un accertamento tecnico sul superamento della normale tollerabilità.

Una collocazione definita provvisoria può diventare una molestia possessoria?

Sì. Se la sistemazione provvisoria si protrae nel tempo e produce un pregiudizio concreto al godimento dell'immobile, la sua natura temporanea non è necessariamente sufficiente a escludere la tutela possessoria.

Che cos'è l'animus turbandi?

È l'elemento soggettivo della molestia possessoria. Non richiede necessariamente la volontà specifica di danneggiare un condomino, ma può essere integrato dalla consapevolezza e volontarietà della condotta che incide sul suo possesso.

Argomenti trattati: pompe di calore condominiali, lastrico solare, molestia possessoria, delibera assembleare, impianti condominiali, rumori e vibrazioni, godimento dell'immobile, art. 1170 c.c., art. 614-bis c.p.c., art. 844 c.c., amministratore di condominio.

Fonte: condominioweb.com