Durante una ristrutturazione condominiale, può accadere che alcuni interventi finiscano per interessare spazi o strutture appartenenti alle parti comuni dell’edificio. Ma incorporare una porzione comune nella propria abitazione o occupare stabilmente uno spazio condominiale non equivale a un semplice utilizzo più intenso del bene.

In determinate circostanze, infatti, l'intervento può configurare un vero e proprio spoglio del compossesso, con la conseguenza che il condomino può essere obbligato a ripristinare lo stato dei luoghi a proprie spese.

È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Milano del 12 agosto 2026 n. 6683, relativa a una ristrutturazione che aveva interessato diverse parti dell'edificio.

Quando la ristrutturazione incide sulle parti comuni

La vicenda nasce dagli interventi eseguiti da un condomino all'interno del proprio appartamento.

Il condominio aveva rilevato diverse possibili interferenze con le parti comuni. Una delle questioni riguardava l'originaria canna condominiale di caduta dei rifiuti. Il manufatto non risultava più utilizzato per la sua funzione originaria, ma durante i lavori la superficie occupata dalla vecchia struttura era stata inglobata nel bagno dell'appartamento.

Un'altra contestazione riguardava l'installazione di un impianto di condizionamento. Nel corsello carraio erano comparse tubazioni collegate a un'unità esterna collocata vicino ai contenitori dei rifiuti e ai contatori. Il condominio riteneva che l'intervento potesse incidere sul decoro architettonico della facciata.

La contestazione più delicata riguardava però il locale portineria. Secondo il condominio, alcune componenti dell'impianto idraulico dell'appartamento oltrepassavano la mezzeria del muro divisorio, occupando una parte del locale comune.

Il ricorso del condominio

Il condominio ha quindi agito in sede possessoria richiamando gli articoli 1168 e 1170 del Codice civile e contestando tre differenti condotte: l'incorporazione della vecchia canna dei rifiuti, l'installazione dell'impianto di condizionamento e lo sconfinamento degli impianti nel locale portineria.

Il condomino ha contestato le richieste, sostenendo che la canna non fosse più utilizzata, che il condizionatore non avesse alterato il decoro dell'edificio e che le tubazioni fossero presenti nella parete divisoria fin dalla costruzione del fabbricato.

Per verificare concretamente la situazione, il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica d'ufficio (CTU).

I rilievi hanno confermato che alcune componenti dell'impianto idraulico oltrepassavano effettivamente la mezzeria del muro, occupando stabilmente una porzione del locale condominiale.

Quando l'uso della parte comune diventa spoglio

Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra uso della cosa comune e vera e propria appropriazione di una porzione del bene.

L'articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune anche in modo particolarmente intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Questo principio, però, non consente al singolo proprietario di trasformare una parte comune in una porzione della propria abitazione.

Nel caso esaminato dal Tribunale, l'incorporazione della superficie occupata dalla vecchia canna di caduta dei rifiuti nel bagno dell'appartamento è stata considerata spoglio parziale del compossesso.

Il fatto che il manufatto avesse perso la propria funzione originaria non era sufficiente a rendere legittima l'appropriazione della superficie.

Anche pochi centimetri possono essere sufficienti

La decisione assume particolare interesse anche per quanto riguarda il locale portineria.

La CTU aveva accertato che la cassetta del WC e alcune tubazioni della doccia oltrepassavano la mezzeria del muro divisorio, occupando circa tre centimetri del locale comune.

Una misura apparentemente minima, ma giuridicamente rilevante.

Il Tribunale ha infatti qualificato anche questa situazione come spoglio parziale, ordinando al condomino di eliminare lo sconfinamento e di ripristinare lo stato dei luoghi secondo le indicazioni del consulente tecnico.

Il principio è importante: il problema non dipende necessariamente dall'estensione della superficie occupata. Anche un'occupazione limitata può diventare illegittima quando sottrae agli altri condomini la disponibilità di una porzione del bene comune.

Il condizionatore, invece, non ha violato il decoro

Diversa è stata la valutazione relativa all'impianto di condizionamento.

In questo caso il Tribunale non ha ravvisato una lesione apprezzabile del decoro architettonico.

La facciata laterale interessata dall'intervento presentava già diversi elementi tecnici, tra cui contatori, tubazioni e contenitori per i rifiuti. L'impatto estetico prodotto dall'unità esterna è stato quindi ritenuto contenuto.

La domanda possessoria relativa al condizionatore è stata conseguentemente respinta.

La decisione dimostra quindi che non ogni intervento effettuato su una parte comune è automaticamente illegittimo: occorre valutare concretamente l'incidenza dell'opera sui diritti degli altri condomini e sulle caratteristiche dell'edificio.

Ripristino a carico del condomino

Per la parte relativa al locale portineria, il Tribunale ha invece disposto che il condomino eseguisse a proprie spese gli interventi necessari a eliminare lo sconfinamento.

Il giudice ha inoltre regolato le spese processuali, ponendone metà a carico del convenuto, considerato il parziale accoglimento delle domande del condominio.

È stata infine applicata la penale prevista dall'articolo 614-bis c.p.c. per l'eventuale ritardo nell'esecuzione degli ordini di ripristino.

Cosa deve sapere chi ristruttura un appartamento in condominio

La sentenza offre un'indicazione importante per chi sta progettando una ristrutturazione dell'appartamento in condominio.

Prima di modificare pareti, cavedi, vani tecnici, locali comuni o impianti è fondamentale verificare con attenzione quali siano i confini della proprietà esclusiva e quali, invece, appartengano al condominio.

L'articolo 1102 c.c. permette un uso più intenso delle parti comuni, anche per finalità esclusivamente proprie, quando vengono rispettati i diritti degli altri partecipanti.

Non consente però di appropriarsi stabilmente di una porzione comune.

La giurisprudenza ha infatti chiarito che l'utilizzazione del bene comune diventa problematica quando supera i limiti del semplice godimento e si trasforma in una vera appropriazione della parte comune.

In queste situazioni può configurarsi uno spoglio del compossesso, con la possibilità per il condominio di chiedere la reintegrazione e il ripristino della situazione precedente.

Per questo, prima di realizzare opere che possano coinvolgere muri divisori, cavedi, facciate, locali comuni, sottosuolo o impianti condominiali, è opportuno verificare preventivamente la situazione e acquisire, quando necessario, le autorizzazioni e i pareri richiesti.

FAQ

Un condomino può incorporare una parte comune nel proprio appartamento?

No, non può appropriarsi unilateralmente di una porzione comune trasformandola in uno spazio di uso esclusivo. In determinate circostanze l'intervento può configurare uno spoglio del compossesso.

Anche pochi centimetri possono costituire uno spoglio?

Sì. L'entità materiale dell'occupazione non è necessariamente decisiva: anche uno sconfinamento limitato può essere rilevante se sottrae agli altri condomini una porzione del bene comune.

Una vecchia struttura condominiale inutilizzata può essere inglobata nell'appartamento?

Non automaticamente. La perdita della funzione originaria del manufatto non significa che la relativa superficie diventi proprietà esclusiva del condomino.

Il condizionatore sulla facciata è sempre vietato?

No. L'installazione deve essere valutata considerando, tra gli altri aspetti, i limiti dell'articolo 1102 c.c., il possibile pregiudizio agli altri condomini e l'eventuale alterazione del decoro architettonico.

Chi deve pagare il ripristino di una parte comune occupata abusivamente?

Quando il giudice accerta lo spoglio e ordina la reintegrazione, gli interventi necessari al ripristino possono essere posti a carico del condomino responsabile.

Cosa rischia il condomino che invade una parte comune durante una ristrutturazione?

A seconda del caso, può essere obbligato a eliminare l'opera, ripristinare lo stato dei luoghi, sostenere le relative spese e, in caso di ritardo nell'esecuzione dell'ordine giudiziale, corrispondere una penale stabilita dal giudice.

Argomenti trattati: ristrutturazione appartamento, parti comuni condominio, spoglio del compossesso, art. 1102 c.c., uso delle parti comuni, sconfinamento, locale portineria, decoro architettonico, ripristino stato dei luoghi, CTU.

Fonte: condominioweb.com