La realizzazione di un pozzo nel sottosuolo condominiale non può essere autorizzata sulla base della semplice dichiarazione di proprietà resa dal richiedente. Quando la trivellazione interessa l’area di sedime dell’edificio, il sottosuolo, le fondazioni o altre parti comuni del condominio, è necessario dimostrare di avere un titolo giuridico idoneo a disporre dell’area oppure acquisire il consenso degli altri condomini.

È questo il principio ribadito dal Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche, con la sentenza n. 115 del 24 luglio 2026, che ha annullato l’autorizzazione comunale relativa alla ricerca e captazione di acque sotterranee mediante un pozzo destinato a uso domestico non potabile e/o igienico-sanitario.

La decisione evidenzia anche un secondo profilo particolarmente importante per la gestione condominiale: prima di autorizzare una trivellazione sotto un edificio, l'amministrazione competente deve svolgere un'istruttoria adeguata, verificando attraverso le necessarie indagini geologiche e idrogeologiche che l'intervento non possa compromettere la stabilità del fabbricato.

La vicenda: la richiesta di realizzare un pozzo sotto un edificio condominiale

Due comproprietari di un'unità immobiliare situata al piano terra avevano presentato al Comune una richiesta per la ricerca e la captazione di acque sotterranee attraverso un pozzo trivellato.

Nell'istanza, uno dei richiedenti aveva dichiarato di essere proprietario del terreno interessato dalla futura perforazione. Successivamente, il Comune aveva consentito di estendere la ricerca anche alle aree circostanti, a condizione che queste fossero di proprietà degli interessati e non ricadessero nelle zone di salvaguardia delle acque destinate al consumo umano.

Il condominio ha però impugnato gli atti amministrativi, contestando innanzitutto la disponibilità giuridica delle aree interessate.

La particella sulla quale avrebbe dovuto essere effettuata la trivellazione costituiva infatti il sedime di un edificio condominiale composto da quattordici unità immobiliari. I richiedenti, invece, erano comproprietari soltanto di un locale al piano terra, identificato come magazzino, cantina o rimessa attrezzi, della superficie di circa 42 metri quadrati.

Secondo il condominio, quindi, lo scavo avrebbe potuto interessare direttamente il sottosuolo comune e le fondazioni dell'edificio, con possibili conseguenze sulla sicurezza e sulla stabilità della costruzione.

Il sottosuolo dell'edificio è normalmente una parte comune

Il punto centrale della controversia riguarda la natura del sottosuolo condominiale.

L'art. 1117 c.c., letto insieme all'art. 840 c.c., porta a considerare comune il sottosuolo situato al di sotto dell'area sulla quale sorge l'edificio, salvo che un titolo contrario attribuisca a uno dei condomini una proprietà esclusiva.

Questo significa che la proprietà di un appartamento o di un locale al piano terra non comporta automaticamente la proprietà esclusiva di ciò che si trova al di sotto dell'edificio.

Il principio assume particolare rilevanza quando il proprietario intende effettuare scavi, perforazioni o trivellazioni che comportino una modifica significativa del sottosuolo.

La giurisprudenza ha infatti chiarito che il singolo condomino non può appropriarsi di una porzione del sottosuolo comune per realizzare nuovi spazi o ampliare quelli esistenti senza il necessario consenso degli altri partecipanti.

Nel caso esaminato dal Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche, la semplice disponibilità del locale al piano terra non era quindi sufficiente a dimostrare la disponibilità esclusiva del terreno sottostante.

La dichiarazione del proprietario non è sufficiente

Uno degli aspetti più significativi della sentenza riguarda l'onere di dimostrare il titolo di disponibilità dell'area.

Il Comune non avrebbe potuto limitarsi a prendere atto della dichiarazione del richiedente secondo cui il terreno era di sua proprietà.

Dalla documentazione catastale risultava infatti che la particella interessata dalla perforazione costituiva il sedime dell'intero fabbricato. Inoltre, sul terreno insistevano le fondazioni, che rientrano tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Di conseguenza, prima di rilasciare l'autorizzazione, era necessario verificare concretamente se i richiedenti disponessero di un titolo idoneo alla trivellazione oppure se fosse stato acquisito il consenso degli altri condomini.

La disponibilità materiale del punto in cui effettuare lo scavo non coincide, dunque, con la disponibilità giuridica del sottosuolo.

Fondazioni e stabilità dell'edificio: servono verifiche tecniche

La questione proprietaria non era l'unico problema individuato dal Tribunale.

La sentenza ha evidenziato anche la mancanza delle necessarie indagini geologiche e idrogeologiche.

Una trivellazione effettuata in prossimità delle fondazioni o all'interno del sedime di un edificio può infatti incidere sulle condizioni del terreno e, in determinate circostanze, sulla stabilità della costruzione.

Per questo motivo, il procedimento amministrativo avrebbe dovuto comprendere gli accertamenti tecnici necessari a escludere rischi per la struttura condominiale.

Non è quindi sufficiente verificare astrattamente la possibilità di captare acqua sotterranea: quando l'intervento interessa il sottosuolo di un fabbricato, occorre considerare anche le conseguenze dell'opera sull'edificio esistente.

Anche le aree circostanti devono essere giuridicamente disponibili

Il problema non riguardava soltanto il punto esatto nel quale sarebbe stato realizzato il pozzo.

Il Comune aveva infatti successivamente consentito di proseguire la ricerca anche nelle particelle circostanti.

Anche rispetto a queste aree gli interessati avrebbero dovuto dimostrare l'esistenza di un titolo idoneo a disporre dei terreni.

Se una particella è destinata a servizio comune del fabbricato, la sua utilizzazione per una perforazione privata non può essere considerata automaticamente legittima sulla base della sola disponibilità materiale dell'area.

L'amministrazione deve verificare la situazione proprietaria e, quando sono coinvolti beni comuni, accertare l'eventuale esistenza del consenso condominiale.

La differenza tra pozzo privato e uso consentito della cosa comune

La sentenza non significa che qualsiasi intervento realizzato nel sottosuolo comune sia sempre vietato.

Occorre distinguere la trivellazione destinata a creare un'opera esclusiva dagli interventi che costituiscono un normale utilizzo della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.

La posa di tubazioni o condotte a servizio di un'unità immobiliare può, in determinate condizioni, rientrare nell'uso consentito al singolo condomino, purché non venga alterata la destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri partecipanti di esercitare un analogo diritto.

Una perforazione finalizzata alla realizzazione di un pozzo, invece, può avere caratteristiche molto più invasive, soprattutto quando interessa in profondità il sottosuolo comune e può interferire con le strutture dell'edificio.

I precedenti della Cassazione sul sottosuolo condominiale

La decisione del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche si inserisce in un orientamento giurisprudenziale già consolidato.

La Cassazione, ordinanza 18 novembre 2019, n. 29925, ha ribadito che il sottosuolo posto al di sotto dell'area sulla quale sorge l'edificio è comune, salvo un diverso titolo, e che il singolo condomino non può effettuare scavi in profondità per creare nuovi locali o ampliare quelli esistenti senza il consenso degli altri partecipanti.

Nello stesso senso si colloca la Cassazione, sez. II, n. 10869/2023, richiamata dal Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche, che conferma la natura comune del sottosuolo e i limiti alle iniziative individuali.

Anche la Cassazione, ordinanza 5 maggio 2026, n. 12826, ha affrontato il tema dello scavo del terrapieno compreso nel perimetro strutturale dell'edificio, riconoscendone la natura condominiale quando destinato al sostegno della costruzione.

La giurisprudenza evidenzia quindi un principio costante: la possibilità di accedere fisicamente al sottosuolo dalla propria unità immobiliare non significa poterlo utilizzare come se fosse automaticamente di proprietà esclusiva.

Il ruolo dell'amministratore di condominio

In situazioni di questo tipo, l'amministratore di condominio dovrebbe prestare particolare attenzione alla documentazione relativa all'intervento.

Quando un condomino comunica l'intenzione di effettuare una trivellazione, uno scavo o un'altra opera che possa interessare il sottosuolo comune, è opportuno verificare:

• la titolarità dell'area interessata;
• l'eventuale coinvolgimento del sottosuolo condominiale;
• la presenza di fondazioni o strutture comuni;
• l'esistenza di un titolo specifico che autorizzi l'intervento;
• l'eventuale necessità del consenso degli altri condomini;
• la documentazione tecnica relativa alla stabilità dell'edificio;
• le eventuali autorizzazioni amministrative, geologiche e idrogeologiche richieste.

L'autorizzazione rilasciata dal Comune, inoltre, non sostituisce automaticamente i diritti di proprietà e di comunione esistenti tra i condomini.

La decisione del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche

Il Tribunale ha quindi accolto il ricorso del condominio per la mancanza della prova del titolo idoneo alla trivellazione e per l'insufficienza dell'istruttoria amministrativa.

Gli ulteriori motivi di ricorso, relativi tra l'altro alla qualificazione del fondo, all'uso domestico delle acque, alle aree di salvaguardia e alla destinazione delle particelle circostanti, sono rimasti assorbiti.

Gli atti impugnati sono stati annullati e il Comune e i controinteressati sono stati condannati in solido alla rifusione delle spese giudiziali, liquidate in 6.000 euro oltre agli accessori di legge.

Cosa insegna questa sentenza ai condomini

La pronuncia offre un'indicazione concreta per tutti gli edifici nei quali vengano proposti scavi nel sottosuolo, pozzi, perforazioni o opere invasive.

Il proprietario di un appartamento o di un locale al piano terra non può presumere che il terreno sottostante sia automaticamente nella sua esclusiva disponibilità.

Quando il sottosuolo è comune, l'intervento deve rispettare i diritti degli altri partecipanti e, se necessario, essere preceduto dal consenso condominiale.

Allo stesso tempo, l'autorità amministrativa deve svolgere un'istruttoria adeguata, verificando non soltanto la legittimità formale della richiesta, ma anche la disponibilità giuridica dell'area e la compatibilità dell'opera con la sicurezza dell'edificio.

La vicenda conferma quindi che, nel condominio, proprietà individuale e parti comuni non possono essere considerate separatamente quando un'opera incide sulla struttura e sul sottosuolo del fabbricato.

FAQ

Un condomino può realizzare un pozzo sotto il proprio appartamento?

Non automaticamente. Se la trivellazione interessa il sottosuolo comune, il condomino deve dimostrare di avere un titolo idoneo a disporne oppure ottenere il necessario consenso degli altri partecipanti.

Il proprietario di un locale al piano terra è proprietario anche del sottosuolo?

Non necessariamente. In assenza di un titolo contrario, il sottosuolo dell'edificio rientra tra i beni comuni secondo i principi derivanti dagli artt. 840 e 1117 c.c.

È sufficiente una dichiarazione di proprietà presentata al Comune?

No. Quando emergono elementi che fanno presumere la natura condominiale dell'area, l'amministrazione deve verificare l'effettiva disponibilità giuridica del terreno e non può basarsi esclusivamente sulla dichiarazione del richiedente.

Serve il consenso del condominio per una trivellazione?

Se l'intervento interessa una parte comune e non rientra nei limiti dell'uso individuale consentito dall'art. 1102 c.c., può essere necessario il consenso degli altri condomini secondo la situazione concreta e il titolo esistente.

Le fondazioni possono essere coinvolte dalla realizzazione di un pozzo?

Sì. Le fondazioni rientrano tra le parti comuni dell'edificio e una trivellazione effettuata nelle loro vicinanze deve essere valutata anche sotto il profilo della sicurezza e della stabilità strutturale.

Il Comune deve effettuare verifiche tecniche prima di autorizzare il pozzo?

Quando l'intervento interessa il sottosuolo di un edificio, devono essere effettuati gli accertamenti tecnici necessari, comprese le indagini geologiche e idrogeologiche, per verificare la compatibilità dell'opera con la stabilità del fabbricato.

Qual è la differenza tra una trivellazione e la posa di una tubazione?

La posa di una tubazione a servizio dell'unità può, in determinate condizioni, rientrare nell'uso della cosa comune previsto dall'art. 1102 c.c. Una trivellazione profonda finalizzata alla realizzazione di un pozzo può invece incidere in modo più significativo sul sottosuolo e sulle strutture comuni.

Qual è il principio affermato dalla sentenza n. 115 del 24 luglio 2026?

Il principio centrale è che non può essere autorizzata una trivellazione nel sottosuolo condominiale senza la prova di un titolo idoneo a disporre dell'area e senza gli adeguati accertamenti tecnici sulla compatibilità dell'intervento con l'edificio.

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Fonte: condominioweb.com