Quando una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo svolge anche la funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, la ripartizione delle spese non può essere determinata considerando necessariamente l'intera superficie come un'unica entità.

Il principio è particolarmente importante quando la terrazza presenta una parte coprente e una porzione aggettante, cioè una superficie che si estende oltre la sagoma dell'edificio senza coprire alcun appartamento.

In questi casi, il criterio previsto dall'art. 1126 del Codice civile trova applicazione soltanto per la parte che svolge concretamente una funzione di copertura. Le spese relative alla superficie aggettante, invece, possono ricadere interamente sul proprietario della terrazza, quando sia possibile distinguere tecnicamente le due porzioni e attribuire a ciascuna i relativi costi.

Il principio: conta la funzione della terrazza

L'art. 1126 c.c. stabilisce un particolare criterio di ripartizione per le spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo.

In linea generale, un terzo della spesa è sostenuto dal titolare dell'uso esclusivo, mentre i restanti due terzi vengono ripartiti tra i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.

La ragione di questa particolare ripartizione è duplice: da una parte il proprietario o utilizzatore esclusivo trae un'utilità diretta dalla terrazza; dall'altra, i proprietari degli appartamenti sottostanti beneficiano della sua funzione di copertura.

Proprio quest'ultimo elemento è determinante.

Se una parte della terrazza si protende oltre il perimetro dell'edificio e non svolge alcuna funzione di copertura, viene meno l'utilità che giustifica la partecipazione dei condomini sottostanti alle relative spese.

La parte aggettante può essere a carico del proprietario

Il principio è stato applicato dal Tribunale di Udine, sentenza n. 560 dell'11 agosto 2026, in una controversia riguardante il rifacimento di una terrazza parzialmente sporgente rispetto alla sagoma dell'edificio.

I proprietari della terrazza contestavano il riparto deliberato dall'assemblea, sostenendo che l'intero intervento dovesse essere distribuito secondo il criterio dell'art. 1126 c.c.

Secondo la loro posizione, quindi, un terzo sarebbe dovuto rimanere a loro carico e i restanti due terzi avrebbero dovuto essere attribuiti ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti.

L'amministrazione aveva invece distinto la superficie della terrazza che effettivamente copriva gli appartamenti dalla parte perimetrale che sporgeva nel vuoto.

Il Tribunale ha ritenuto corretta questa impostazione.

La documentazione prodotta e le dichiarazioni del direttore dei lavori avevano infatti consentito di individuare separatamente le due superfici e di collegare le lavorazioni alle rispettive porzioni.

Non basta guardare alla forma della terrazza

La semplice presenza di una parte aggettante non determina automaticamente il diverso criterio di ripartizione.

È necessario verificare quale funzione svolga concretamente ciascuna porzione e, soprattutto, se sia possibile distinguere i lavori e i relativi costi.

La separazione deve quindi essere supportata da elementi tecnici e documentali attendibili.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Udine, proprio questa possibilità ha consentito di applicare due diversi criteri:

• alla superficie che funge da copertura è stato applicato l'art. 1126 c.c.;
• alla superficie aggettante, priva di funzione di copertura, sono state imputate le spese al proprietario esclusivo.

Il criterio evita quindi che i condomini sottostanti sostengano costi relativi a una porzione dalla quale non ricevono alcuna utilità di copertura.

Anche i singoli lavori devono essere valutati

Un altro aspetto importante riguarda la natura delle opere eseguite.

Non tutte le spese relative a una terrazza devono necessariamente essere trattate allo stesso modo.

Gli interventi che interessano la struttura, l'impermeabilizzazione e gli elementi necessari alla funzione di copertura possono rientrare nella disciplina dell'art. 1126 c.c., quando riguardano la superficie che protegge le unità sottostanti.

Diverso può essere il caso delle finiture o degli elementi destinati esclusivamente al godimento del proprietario della terrazza.

Anche rivestimenti, frontalini ed elementi decorativi devono però essere valutati con attenzione. Se infatti contribuiscono al decoro architettonico e al prospetto dell'edificio, possono assumere una rilevanza condominiale e non essere automaticamente considerati di proprietà esclusiva.

La qualificazione dell'opera deve quindi essere effettuata in concreto, considerando funzione, posizione e caratteristiche costruttive.

La Cassazione conferma la distinzione tra copertura e aggetto

La soluzione adottata dal Tribunale di Udine si inserisce in un orientamento già espresso dalla Corte di Cassazione.

Con l'ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026, la Suprema Corte ha ribadito che l'art. 1126 c.c. riguarda la porzione della terrazza a livello che svolge effettivamente una funzione di copertura, mentre le spese relative alla parte aggettante, quando priva di tale funzione e destinata all'utilità esclusiva del titolare, rimangono a suo carico.

La giurisprudenza ha inoltre più volte evidenziato che il balcone aggettante costituisce normalmente un prolungamento dell'unità immobiliare cui accede e appartiene al relativo proprietario, salvo che alcuni suoi elementi assumano una funzione comune per il loro inserimento nel prospetto dell'edificio.

I precedenti giurisprudenziali

La questione è stata affrontata in diverse occasioni dalla giurisprudenza.

La Cassazione civile, 21 gennaio 2000, n. 637, ha ricondotto il balcone aggettante alla proprietà dell'unità immobiliare cui accede, fatta salva la possibile natura comune degli elementi decorativi che incidono sul prospetto dell'edificio.

Con la sentenza n. 13509 del 27 luglio 2012, la Cassazione ha inoltre precisato che i balconi aggettanti, non svolgendo una funzione di sostegno o di necessaria copertura dei piani sovrapposti, non sono soggetti al criterio previsto dall'art. 1125 c.c.

Anche il Tribunale di Vibo Valentia, sentenza n. 29 del 24 agosto 2022, si è espresso sulla terrazza a livello parzialmente aggettante, distinguendo la superficie che copre l'edificio dalla parte sporgente priva di utilità comune.

Una diversa soluzione è stata invece adottata dal Tribunale di Roma, sentenza n. 6278 del 22 aprile 2026, in una fattispecie nella quale assumevano particolare rilievo il regolamento contrattuale e la considerazione unitaria della funzione del terrazzo.

Questo dimostra che non è sufficiente applicare automaticamente una regola alla presenza di un aggetto: devono essere esaminate le caratteristiche specifiche dell'edificio, delle opere e del titolo che disciplina la proprietà.

La prova tecnica diventa determinante

La distinzione tra parte coprente e parte aggettante può avere conseguenze economiche rilevanti.

Per questo motivo, prima di approvare il riparto delle spese della terrazza, è opportuno verificare:

• quali superfici coprono effettivamente le unità sottostanti;
• quali porzioni si estendono oltre la sagoma dell'edificio;
• quali lavori riguardano la funzione di copertura;
• quali interventi interessano esclusivamente la parte privata;
• se sia tecnicamente possibile separare le lavorazioni;
• se i relativi costi possano essere quantificati autonomamente.

Una relazione tecnica, accompagnata dalla documentazione dei lavori e dal computo delle singole opere, può quindi risultare fondamentale per evitare contestazioni successive.

Cosa stabilisce la decisione del Tribunale di Udine

La sentenza n. 560 dell'11 agosto 2026 conferma un principio di particolare interesse per la gestione condominiale: l'utilità della copertura è il presupposto della partecipazione dei condomini sottostanti alla spesa.

Quando una terrazza a livello presenta una superficie che copre effettivamente le unità immobiliari inferiori e un'altra parte che invece sporge nel vuoto, è possibile applicare criteri differenti, ma soltanto quando la distinzione sia concretamente verificabile.

Per la parte coprente opera quindi il meccanismo dell'art. 1126 c.c., mentre per la porzione aggettante priva di funzione di copertura la spesa può essere posta integralmente a carico del proprietario esclusivo della terrazza.

La corretta ripartizione non dipende, dunque, esclusivamente dalla proprietà formale della superficie, ma dalla funzione svolta dalle singole parti e dalla possibilità di collegare con precisione le opere alle diverse porzioni.

FAQ – Terrazze a livello e ripartizione delle spese

Chi paga i lavori della parte aggettante di una terrazza a livello?

Quando la parte aggettante non svolge alcuna funzione di copertura delle unità sottostanti e può essere distinta dalla superficie coprente, le relative spese sono generalmente a carico del proprietario esclusivo della terrazza.

Quando si applica l'art. 1126 c.c.?

L'art. 1126 c.c. si applica alle spese relative al lastrico solare o alla terrazza a livello di uso esclusivo quando la superficie svolge una funzione di copertura per le unità sottostanti.

I condomini sottostanti devono pagare tutta la terrazza?

Non necessariamente. Se una parte della terrazza non copre alcuna unità e costituisce una superficie aggettante, le relative spese possono essere escluse dal riparto condominiale previsto dall'art. 1126 c.c.

È sufficiente dimostrare che la terrazza sporge dall'edificio?

No. È necessario accertare concretamente la funzione della superficie e la possibilità di distinguere le lavorazioni e i relativi costi.

Frontalini e rivestimenti della terrazza sono sempre a carico del proprietario?

No. Alcuni elementi possono assumere natura condominiale se contribuiscono al prospetto o al decoro architettonico dell'edificio. La loro qualificazione deve essere valutata caso per caso.

Chi deve verificare il corretto riparto delle spese?

L'amministratore deve predisporre il riparto sulla base delle regole applicabili, ma quando la distinzione tra parte coprente e parte aggettante presenta aspetti tecnici è opportuno acquisire una documentazione tecnica adeguata.

La proprietà esclusiva della terrazza significa che tutte le spese sono del proprietario?

No. La proprietà o l'uso esclusivo non escludono automaticamente il contributo dei condomini sottostanti. Quando la terrazza svolge una funzione di copertura, trova applicazione il criterio dell'art. 1126 c.c.

In sintesi

La regola fondamentale è semplice: chi beneficia della funzione di copertura partecipa alle spese relative alla superficie che effettivamente svolge tale funzione.

La parte della terrazza che invece si protende nel vuoto, non protegge alcuna unità immobiliare e può essere autonomamente individuata, non produce quella utilità comune che giustifica il concorso dei condomini sottostanti.

Per questo, nella gestione delle spese condominiali, è fondamentale distinguere correttamente parte coprente e parte aggettante, verificando la natura delle opere e la loro effettiva riferibilità alle diverse superfici.

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Fonte: condominioweb.com