Il cambio di destinazione d’uso della soffitta può essere legittimo quando il regolamento condominiale non contiene un divieto espresso e inequivocabile. La semplice descrizione dei locali come “soffitte” o il generico richiamo alle destinazioni indicate dal costruttore non è infatti sufficiente, da sola, a comprimere le facoltà del proprietario.

È questo il principio alla base della sentenza n. 12489 del 4 settembre 2026 del Tribunale di Roma, V Sezione civile, che ha respinto le richieste di una condomina che contestava la trasformazione di alcune soffitte in abitazioni autonome.

La decisione affronta diversi aspetti di interesse per chi vive in condominio: dall'interpretazione del regolamento condominiale contrattuale all'efficacia degli atti d'obbligo stipulati dal costruttore con il Comune, fino ai limiti per l'utilizzo delle parti comuni e alla possibile configurazione di una sopraelevazione.

Il caso esaminato dal Tribunale di Roma

La controversia era stata avviata dalla proprietaria di un appartamento situato al terzo piano di un edificio, originariamente qualificato come attico.

Al di sopra dell'appartamento si trovavano alcune soffitte che il proprietario aveva trasformato in una vera e propria unità abitativa autonoma.

La condomina chiedeva che il nuovo appartamento fosse eliminato e che i locali venissero nuovamente accatastati come soffitte. Contestava inoltre alcune opere realizzate sulle parti comuni e chiedeva il risarcimento dei danni che, a suo giudizio, sarebbero derivati dalla trasformazione.

Tra gli elementi invocati vi era il regolamento condominiale contrattuale, che richiamava nelle proprie premesse il rispetto delle destinazioni stabilite dal costruttore.

Venivano inoltre richiamati alcuni atti d'obbligo sottoscritti dal costruttore con il Comune, nei quali era previsto il mantenimento della destinazione dei locali situati al piano servizi.

La proprietaria contestava anche diversi interventi edilizi, tra cui l'apertura di una porta sul pianerottolo comune, modifiche alla copertura, lucernari, una tettoia e un collegamento verso il lastrico solare.

Il regolamento deve contenere un divieto chiaro

Il punto centrale della controversia riguardava l'interpretazione del regolamento.

Un regolamento condominiale contrattuale può certamente prevedere limitazioni all'utilizzo delle proprietà individuali. Tuttavia, proprio perché tali clausole incidono sul diritto di proprietà, i divieti devono essere formulati in maniera sufficientemente precisa.

Nel caso esaminato, il regolamento prevedeva specifiche limitazioni per alcune proprietà esclusive, tra cui appartamenti, box e un locale seminterrato, ma non stabiliva espressamente un vincolo di destinazione per le soffitte.

Il Tribunale ha quindi ritenuto che il generico richiamo, contenuto nelle premesse, alle destinazioni previste dal costruttore non fosse sufficiente per vietare il cambio di destinazione d'uso delle soffitte.

In sostanza, quando il regolamento vuole impedire un determinato utilizzo di un'unità immobiliare deve individuare con sufficiente chiarezza sia il bene interessato sia l'uso vietato.

Non è quindi possibile estendere un divieto attraverso un'interpretazione ampia di una clausola ambigua.

La descrizione come soffitta non crea automaticamente un vincolo

Un aspetto particolarmente importante della sentenza riguarda la distinzione tra la semplice qualificazione di un locale e un vero e proprio vincolo di destinazione d'uso.

Il fatto che un'unità immobiliare sia descritta negli atti originari come “soffitta” non significa necessariamente che il proprietario sia per sempre obbligato a mantenerla con quella destinazione.

Perché esista una limitazione convenzionale alla proprietà occorre una specifica previsione che emerga dalla disciplina contrattuale applicabile.

Il regolamento deve quindi essere letto nel suo complesso, verificando quali siano effettivamente le limitazioni imposte alle proprietà individuali.

Gli atti d'obbligo del costruttore non bastano

La proprietaria aveva inoltre fatto riferimento agli atti d'obbligo stipulati dal costruttore con il Comune.

Anche sotto questo profilo il Tribunale ha respinto la domanda.

Gli atti d'obbligo collegati al procedimento amministrativo per il rilascio del titolo edilizio non attribuiscono automaticamente ai singoli acquirenti un diritto privato che consenta loro di pretendere il ripristino della destinazione originaria.

Perché il vincolo possa essere fatto valere nei rapporti tra privati è necessario che sia stato recepito nella disciplina negoziale relativa all'acquisto dell'immobile.

In assenza di tale recepimento, l'atto d'obbligo non può essere utilizzato autonomamente dal singolo condomino per ottenere la riduzione in pristino dell'unità immobiliare.

Le opere sulle parti comuni devono rispettare l'articolo 1102 del Codice civile

Un altro tema affrontato dal Tribunale riguarda le modifiche effettuate sulle parti comuni del condominio.

L'articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune anche in maniera più intensa rispetto agli altri, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Nel caso concreto erano state rilevate diverse opere, tra cui l'apertura di una porta sul pianerottolo, modifiche alla copertura e la realizzazione di lucernari.

Tuttavia, non era stata dimostrata una concreta appropriazione delle parti comuni né una compromissione del loro utilizzo da parte degli altri condomini.

La domanda di rimozione delle opere non poteva quindi essere accolta.

La porta sul pianerottolo e i lucernari

Anche l'apertura di una nuova porta sul muro comune è stata ritenuta, nel caso specifico, compatibile con i limiti dell'articolo 1102 c.c.

Non erano infatti emersi pregiudizi sotto il profilo statico, funzionale o di altro tipo.

Analogamente, i lucernari, l'ampliamento della parte piana della copertura e la tettoia riconducibili al proprietario della soffitta non risultavano aver impedito agli altri condomini di utilizzare il lastrico solare.

Naturalmente, si tratta di una valutazione legata alle caratteristiche concrete delle opere: un intervento sulle parti comuni può essere contestato quando altera la destinazione del bene o impedisce agli altri condomini di esercitare il loro diritto.

Quando la trasformazione può diventare una sopraelevazione

La condomina aveva chiesto anche il pagamento dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'articolo 1127, quarto comma, del Codice civile.

Il Tribunale ha però escluso che nel caso concreto fosse stata realizzata un'effettiva sopraelevazione.

La giurisprudenza distingue infatti tra una semplice modifica interna di locali già esistenti e una trasformazione che comporti un effettivo incremento di superfici e volumetrie.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione, sentenza n. 16794 del 30 luglio 2007, anche la trasformazione di locali preesistenti può costituire sopraelevazione quando determina un incremento di superficie o volumetria, anche senza un aumento dell'altezza complessiva dell'edificio.

Una modificazione meramente interna della soffitta, invece, quando rimane entro gli originari limiti strutturali, non determina automaticamente una sopraelevazione.

Nessun risarcimento per danni non dimostrati

Il rigetto delle contestazioni relative alla trasformazione dell'immobile ha avuto conseguenze anche sulle richieste di risarcimento.

La proprietaria aveva lamentato un deprezzamento dell'appartamento, la perdita di alcune possibilità di utilizzo delle parti comuni e disturbi derivanti dai rumori provenienti dalla nuova abitazione.

Tali danni, tuttavia, non sono stati riconosciuti dal Tribunale perché collegati a una trasformazione che non era stata ritenuta illegittima.

Resta naturalmente possibile contestare autonomamente eventuali immissioni rumorose quando vengano superati i limiti della normale tollerabilità previsti dall'articolo 844 del Codice civile, ma anche in questo caso occorre fornire una prova specifica dei presupposti.

Cosa insegna questa sentenza ai condomini

La sentenza del Tribunale di Roma evidenzia tre principi particolarmente importanti.

Il primo riguarda il regolamento condominiale: una limitazione alle proprietà individuali deve risultare da una previsione chiara e non può essere ricavata semplicemente da una descrizione del locale o da un richiamo generico.

Il secondo riguarda gli atti d'obbligo del costruttore: gli eventuali vincoli derivanti da tali atti non diventano automaticamente diritti azionabili dai singoli acquirenti, se non sono stati recepiti nella disciplina contrattuale dell'acquisto.

Il terzo riguarda le parti comuni: chi chiede la rimozione di un'opera deve dimostrare che essa supera i limiti dell'articolo 1102 c.c., alterando la destinazione del bene comune o impedendone il pari utilizzo.

La trasformazione di una soffitta in abitazione, quindi, non può essere valutata esclusivamente sulla base della sua denominazione originaria. Occorre esaminare regolamento condominiale, atti di acquisto, titoli edilizi, caratteristiche dell'intervento e possibile incidenza sulle parti comuni.

I principali riferimenti giurisprudenziali

Tra i precedenti richiamati nella decisione assumono particolare rilievo:

• Cass. civ., Sez. II, ordinanza 23 maggio 2024, n. 14377, sulla necessità che i limiti alle proprietà esclusive previsti dal regolamento contrattuale risultino da espressioni chiare e non siano estesi ad attività o beni non espressamente contemplati.
• Cass. civ., Sez. II, 19 ottobre 2012, n. 18052, sull'interpretazione coordinata delle clausole contrattuali secondo l'articolo 1363 c.c.
• Cass. civ., Sez. II, 23 febbraio 2012, n. 2742, e 10 febbraio 2020, n. 3058, sull'efficacia degli atti d'obbligo stipulati tra Comune e costruttore.
• Cass. civ., Sez. VI-II, ordinanza 22 febbraio 2022, n. 5809, sui limiti dell'utilizzo delle parti comuni ai sensi dell'articolo 1102 c.c.
• Cass. civ., Sez. Un., sentenza 30 luglio 2007, n. 16794, sulla nozione di sopraelevazione e sulla distinzione rispetto alle modifiche interne di locali preesistenti.

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Roma conferma che, quando si discute della possibilità di modificare la destinazione di un'unità immobiliare, non è sufficiente fare riferimento alla denominazione originaria del locale.

È necessario verificare attentamente il contenuto del regolamento condominiale, gli atti di acquisto e la documentazione urbanistica, distinguendo inoltre gli eventuali vincoli pubblicistici da quelli che possono essere fatti valere nei rapporti tra privati.

Anche le opere sulle parti comuni devono essere valutate in concreto, considerando il loro impatto sull'utilizzo degli altri condomini.

Per questo, prima di contestare o autorizzare interventi di trasformazione di soffitte, sottotetti o altre unità immobiliari, è importante esaminare tutta la documentazione disponibile e verificare la compatibilità delle opere con le norme condominiali e civilistiche.

FAQ

Il regolamento condominiale può vietare il cambio d'uso di una soffitta?

Sì, ma il divieto deve essere previsto in modo chiaro e inequivocabile dal regolamento, soprattutto quando si tratta di un regolamento di natura contrattuale.

La semplice indicazione “soffitta” impedisce di trasformare il locale in abitazione?

Non necessariamente. La denominazione del locale non equivale automaticamente a un vincolo convenzionale di destinazione d'uso.

Gli atti d'obbligo del costruttore possono essere fatti valere da un condomino?

Non automaticamente. Per essere utilizzati come fonte di un diritto nei rapporti tra privati, i relativi vincoli devono essere stati recepiti nella disciplina contrattuale dell'acquisto.

È sempre vietato modificare una parte comune per accedere alla soffitta?

No. L'intervento deve essere valutato alla luce dell'articolo 1102 c.c. e delle sue conseguenze concrete. Deve essere verificato, in particolare, se l'opera altera la destinazione della parte comune o impedisce agli altri condomini di utilizzarla.

La trasformazione di una soffitta in abitazione comporta sempre un'indennità di sopraelevazione?

No. Occorre verificare se l'intervento costituisca effettivamente una sopraelevazione secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza. Una semplice modifica interna contenuta negli originari limiti strutturali non è automaticamente una sopraelevazione.

Argomenti trattati: cambio destinazione d'uso soffitta, regolamento condominiale, regolamento contrattuale, parti comuni, articolo 1102 Codice civile, sopraelevazione, atti d'obbligo del costruttore, trasformazione soffitta in abitazione, articolo 1127 Codice civile, immissioni rumorose.

Fonte: condominioweb.com