La compravendita di un immobile in condominio può creare dubbi sulla ripartizione delle spese condominiali, soprattutto quando sono in corso lavori straordinari o esistono ancora somme da versare. Una recente pronuncia del Tribunale di Bologna, sentenza n. 5656 del 26 agosto 2026, ribadisce un principio particolarmente importante: in determinate situazioni il condominio può chiedere il pagamento sia al venditore sia all’acquirente.

Il motivo è legato alla responsabilità solidale prevista dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Gli eventuali accordi stipulati tra le parti nel rogito notarile possono regolare i rapporti interni tra venditore e compratore, ma non possono essere utilizzati per impedire al condominio di recuperare quanto dovuto.

La vicenda esaminata dal Tribunale di Bologna

Il caso riguardava alcuni lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sulla copertura di un edificio condominiale. L'assemblea aveva approvato importanti interventi di rifacimento del tetto e, successivamente, una delle unità immobiliari interessate era stata venduta.

Al momento della vendita, venditore e acquirente avevano regolato tra loro le modalità di pagamento delle spese straordinarie, stabilendo chi avrebbe dovuto sostenere determinati importi. Una parte delle somme era stata inoltre già versata.

Il condominio, tuttavia, aveva successivamente richiesto il pagamento del residuo sia al precedente proprietario sia al nuovo proprietario, ottenendo un decreto ingiuntivo nei confronti di entrambi.

I due soggetti avevano quindi proposto opposizione, sostenendo che gli accordi contenuti nel contratto di compravendita avrebbero dovuto escludere la responsabilità di uno dei due nei confronti del condominio.

Il Tribunale ha però chiarito che gli accordi tra venditore e acquirente hanno efficacia nei loro rapporti interni, ma non sono opponibili al condominio.

Venditore e acquirente possono essere chiamati a pagare

La questione deve essere distinta su due diversi livelli.

Da una parte c'è il rapporto tra condominio e condomino, dall'altra quello tra venditore e acquirente.

Nei confronti del condominio opera la disciplina prevista dall'art. 63 disp. att. c.c., secondo la quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Inoltre, il venditore rimane obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento della proprietà.

Questo significa che l'amministratore di condominio può rivolgersi ai soggetti che, secondo la legge, risultano responsabili del pagamento, senza dover rispettare necessariamente la diversa ripartizione stabilita privatamente nel contratto di vendita.

Gli accordi nel rogito valgono tra le parti, non contro il condominio

È questo uno degli aspetti più importanti della decisione.

Venditore e acquirente possono certamente stabilire nel contratto di compravendita chi dovrà sostenere determinate spese. Possono, ad esempio, concordare che le spese straordinarie già deliberate siano a carico del venditore oppure dell'acquirente, oppure prevedere una specifica clausola di manleva.

Queste pattuizioni, però, riguardano esclusivamente i rapporti interni tra i due contraenti.

Se il condominio vanta un credito, l'amministratore non è vincolato da queste intese e può agire nei confronti del soggetto o dei soggetti che risultano obbligati secondo la disciplina condominiale.

L'eventuale squilibrio derivante dal pagamento effettuato da uno dei due potrà essere successivamente regolato attraverso un'azione di rivalsa o di regresso nei confronti dell'altro.

Chi deve pagare le spese straordinarie dopo la vendita?

Una particolare attenzione deve essere riservata alle spese straordinarie condominiali.

Secondo un principio ormai consolidato dalla giurisprudenza, per individuare il soggetto sul quale grava l'obbligazione nei rapporti interni tra venditore e acquirente occorre fare riferimento, in linea generale, al momento in cui l'assemblea condominiale approva la delibera dei lavori.

Pertanto, se l'assemblea delibera il rifacimento del tetto quando l'immobile appartiene ancora al venditore, l'obbligazione relativa a quelle spese nasce, nei rapporti interni, a suo carico, anche se i lavori verranno materialmente eseguiti dopo la vendita.

La successiva compravendita dell'immobile non cancella quindi automaticamente l'obbligazione già sorta.

Diverso è il profilo della solidarietà prevista dalla legge, che consente al condominio, nei limiti stabiliti dall'art. 63 disp. att. c.c., di rivolgersi anche al nuovo proprietario.

L'acquirente che paga può rivalersi sul venditore

La solidarietà non significa necessariamente che il peso economico debba rimanere definitivamente a carico di chi ha effettuato il pagamento.

Se l'acquirente è chiamato dal condominio a versare somme che, secondo gli accordi con il venditore o secondo i criteri applicabili nei rapporti interni, spettavano al precedente proprietario, potrà successivamente chiedere a quest'ultimo la restituzione di quanto pagato.

La stessa logica consente di distinguere chiaramente tra il diritto del condominio a recuperare il credito e la successiva regolazione dei rapporti economici tra venditore e acquirente.

Perché l'amministratore può agire contro entrambi?

La finalità della responsabilità solidale è quella di rafforzare la tutela del condominio e rendere più efficace il recupero delle somme dovute.

Per l'amministratore condominiale, infatti, l'esistenza di un accordo privato tra venditore e acquirente non può trasformarsi in un ostacolo al recupero del credito.

Il condominio deve poter fare riferimento alle regole stabilite dalla legge, mentre eventuali contestazioni sulla corretta imputazione della spesa tra venditore e acquirente dovranno essere risolte separatamente tra questi ultimi.

Il fondo speciale per i lavori straordinari

La sentenza affronta anche la questione del fondo speciale per i lavori straordinari, previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

Nel caso esaminato, uno degli opponenti aveva contestato la validità della deliberazione condominiale sostenendo la mancata costituzione del fondo speciale.

Il Tribunale di Bologna ha tuttavia ritenuto che, nel caso concreto, mancasse un interesse attuale e concreto a ottenere la dichiarazione di nullità della delibera, considerando anche che le somme inizialmente deliberate erano state accettate e in larga parte già corrisposte.

La questione conferma quindi che la mancata previsione del fondo speciale deve essere valutata anche alla luce dell'interesse concreto del condomino a ottenere la rimozione della deliberazione.

Cosa deve fare l'amministratore in caso di vendita?

Quando un'unità immobiliare viene venduta, è fondamentale che l'amministratore di condominio tenga correttamente traccia della situazione contabile dell'immobile.

In particolare, è opportuno verificare:

• quali spese condominiali risultano ancora insolute;
• quali lavori straordinari sono stati già deliberati;
• quando sono maturate le relative obbligazioni;
• la data effettiva del passaggio di proprietà;
• la documentazione relativa alla comunicazione del trasferimento;
• eventuali pagamenti già effettuati dal venditore o dall'acquirente.

Una corretta gestione documentale consente di individuare con maggiore precisione i soggetti nei cui confronti può essere richiesto il pagamento.

La vendita non cancella i debiti condominiali

La compravendita di un appartamento non determina automaticamente la scomparsa delle morosità condominiali.

Il trasferimento della proprietà modifica il rapporto tra il vecchio e il nuovo condomino, ma la legge prevede specifiche ipotesi di obbligazione solidale proprio per tutelare il condominio.

Per questo motivo, chi acquista un immobile in condominio dovrebbe verificare con attenzione la situazione delle spese condominiali arretrate, dei lavori già deliberati e degli eventuali contenziosi in corso.

Allo stesso modo, il venditore dovrebbe accertarsi che nel contratto siano disciplinati in maniera chiara i rapporti economici con l'acquirente.

La clausola nel rogito è comunque importante

Il fatto che gli accordi tra venditore e acquirente non siano opponibili al condominio non significa che sia inutile inserirli nel rogito notarile.

Al contrario, una precisa regolamentazione contrattuale può evitare future controversie tra le parti.

È possibile stabilire, ad esempio, chi debba sostenere determinate spese straordinarie, prevedere meccanismi di rimborso o inserire specifiche clausole di manleva.

Queste previsioni, però, producono effetti tra venditore e acquirente e non impediscono al condominio di esercitare i propri diritti nei confronti dei soggetti obbligati secondo la legge.

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Bologna conferma l'importanza di distinguere tra obbligazione verso il condominio e rapporti economici tra venditore e acquirente.

In presenza dei presupposti previsti dall'art. 63 disp. att. c.c., l'amministratore può chiedere il pagamento delle somme dovute anche a entrambi i soggetti, nonostante un diverso accordo contenuto nel rogito notarile.

L'acquirente che dovesse pagare somme riferibili al precedente proprietario potrà eventualmente rivalersi nei suoi confronti. Proprio per questo, una corretta verifica delle spese condominiali, delle delibere assembleari e della situazione contabile dell'immobile prima della vendita rappresenta una tutela fondamentale per entrambe le parti.

FAQ – Domande frequenti

Se vendo casa, sono ancora responsabile delle spese condominiali?

Sì, in determinate circostanze. L'art. 63 disp. att. c.c. prevede specifiche ipotesi di responsabilità solidale tra venditore e acquirente.

L'acquirente può essere obbligato a pagare debiti del precedente proprietario?

Sì, nei limiti previsti dalla legge. L'acquirente può essere chiamato a rispondere solidalmente con il precedente proprietario per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Il rogito può stabilire che le spese siano a carico esclusivo del venditore?

Venditore e acquirente possono stabilirlo nei loro rapporti interni, ma l'accordo non è opponibile al condominio.

Chi paga i lavori straordinari già deliberati prima della vendita?

Nei rapporti interni, generalmente rileva il momento in cui l'assemblea condominiale ha approvato la delibera che dispone i lavori. La situazione può però essere diversa nei rapporti con il condominio in virtù della solidarietà prevista dalla legge.

Se l'acquirente paga, può chiedere i soldi al venditore?

Sì. Se ha sostenuto una spesa che, nei rapporti interni, spettava al venditore, l'acquirente può avere diritto alla rivalsa nei suoi confronti.

L'amministratore deve rispettare gli accordi presenti nel rogito?

No, per quanto riguarda i rapporti con il condominio. Gli accordi tra venditore e acquirente non possono limitare i diritti del condominio creditore.

Cosa deve verificare chi acquista un appartamento in condominio?

È opportuno controllare la situazione delle spese condominiali, eventuali morosità, lavori straordinari già deliberati, pagamenti effettuati e controversie pendenti.

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Fonte: condominioweb.com