Quando un intervento su un impianto condominiale richiede necessariamente l'ingresso in una proprietà esclusiva, il proprietario dell'unità immobiliare deve consentire l'accesso, purché siano rispettati i limiti previsti dalla legge e sia dimostrata la concreta necessità dei lavori.

A chiarirlo è il Tribunale di Salerno, Prima Sezione civile, con ordinanza del 30 luglio 2026, intervenuto su una controversia relativa alla sostituzione di una colonna fecale condominiale che attraversava un appartamento al piano terra.

Il giudice ha ritenuto legittimo imporre l'accesso alla proprietà privata dopo che l'accertamento tecnico aveva escluso soluzioni alternative concretamente praticabili.

Quando l'accesso alla proprietà privata diventa obbligatorio

L'art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve consentire l'accesso e il passaggio nel proprio fondo quando siano necessari per costruire o riparare un'opera propria del vicino oppure un'opera comune.

La norma trova applicazione anche nei rapporti condominiali, quando la manutenzione o la riparazione di una parte comune non possa essere eseguita senza entrare temporaneamente in un'unità immobiliare esclusiva.

La questione centrale, però, è stabilire quando l'accesso possa essere considerato realmente necessario.

Secondo il Tribunale, la necessità dell'accesso non deve essere interpretata come un'impossibilità materiale assoluta di eseguire i lavori in altro modo. Occorre invece effettuare una valutazione comparativa tra il sacrificio imposto al proprietario e la concreta possibilità di utilizzare soluzioni alternative, tenendo conto anche delle relative difficoltà tecniche ed economiche.

La vicenda della colonna fecale in cemento amianto

La controversia riguardava un immobile al piano terra nel quale passava una colonna fecale comune, realizzata in cemento amianto e destinata a servire le unità immobiliari sovrastanti.

La nuda proprietaria aveva promosso un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell'art. 696 c.p.c., lamentando infiltrazioni provocate dal deterioramento della condotta.

Il consulente aveva individuato la fuoriuscita di reflui dalla tubazione danneggiata e aveva indicato come intervento necessario la rimozione e lo smaltimento certificato dei tratti in cemento amianto, seguiti dalla posa di nuove tubazioni conformi alla normativa.

Il costo complessivo dei lavori era stato quantificato in 10.477,50 euro.

Alcuni condomini si erano dichiarati disponibili a procedere con i lavori, ma non erano riusciti a ottenere l'accesso all'immobile. Dopo diversi inviti e una diffida stragiudiziale, avevano quindi richiesto al giudice di ordinare l'ingresso delle imprese e dei tecnici incaricati.

La relazione tecnica ha escluso percorsi alternativi

Un elemento decisivo nella controversia è stato rappresentato dall'accertamento tecnico.

La relazione aveva evidenziato che la tubazione da sostituire partiva da un pozzetto esterno e proseguiva sotto la pavimentazione del porticato dell'immobile. Non erano presenti altri pozzetti che consentissero di intercettare la condotta e realizzare un percorso differente.

Inoltre, il collegamento con la canaletta in muratura dalla quale aveva origine la tubazione esistente rendeva necessario attraversare la proprietà privata.

La soluzione individuata dal consulente risultava quindi non soltanto la più breve, ma anche quella concretamente praticabile.

Questo aspetto ha consentito al Tribunale di ritenere provata la necessità dell'accesso.

Non basta proporre un'alternativa soltanto teorica

Il principio affermato dal giudice è particolarmente importante per la gestione condominiale.

L'esistenza di una possibile alternativa non è sufficiente, da sola, a impedire l'accesso alla proprietà privata. Occorre verificare se quella soluzione sia tecnicamente realizzabile, economicamente sostenibile e ragionevole rispetto all'intervento richiesto.

In altre parole, un'alternativa soltanto astratta non può prevalere automaticamente sul diritto del condominio di intervenire su un bene comune.

Il criterio è quello del minor sacrificio, da valutare considerando contemporaneamente gli interessi del condominio e quelli del proprietario dell'unità esclusiva.

Il comportamento della proprietaria

Le testimonianze raccolte durante il procedimento avevano confermato che la nuda proprietaria aveva consentito esclusivamente le verifiche dello stato dei luoghi, opponendosi successivamente all'ingresso delle imprese incaricate dei lavori.

Il Tribunale ha inoltre richiamato una precedente sentenza penale, la n. 1367 del 30 aprile 2025, nella quale era stato accertato che gli interventi relativi alla condotta in cemento amianto non erano stati eseguiti proprio a causa della condotta ostativa della proprietaria.

La situazione ha quindi reso necessario l'intervento dell'autorità giudiziaria.

L'ordine di accesso è limitato ai lavori indispensabili

Il Tribunale di Salerno non ha riconosciuto un diritto generico del condominio a entrare nell'immobile.

L'accesso è stato disposto esclusivamente per quanto necessario alla sostituzione della colonna fecale, secondo il computo metrico e le indicazioni contenute nell'accertamento tecnico preventivo.

Questo limite è fondamentale.

L'accesso coattivo alla proprietà privata deve infatti essere proporzionato allo scopo perseguito e non può trasformarsi in una disponibilità indiscriminata dell'unità immobiliare.

Il proprietario deve sopportare il sacrificio necessario per consentire la manutenzione dell'opera comune, ma soltanto entro i limiti effettivamente indispensabili.

Come vengono ripartite le spese

Nel caso esaminato, il provvedimento ha stabilito che la spesa complessiva di 10.477,50 euro fosse sostenuta in parti uguali dai cinque ricorrenti e dall'altra resistente, qualificati nel caso concreto come obbligati in solido.

Si tratta, tuttavia, di una statuizione riferita alla specifica controversia e alla posizione dei soggetti coinvolti.

Non è quindi possibile trasformare automaticamente questa decisione in una regola generale applicabile a qualsiasi riparto delle spese condominiali relative alla colonna fecale o agli altri impianti comuni.

L'indennità per l'accesso non è automatica

Un altro aspetto importante riguarda l'indennità prevista dall'art. 843, secondo comma, c.c.

La norma stabilisce che, quando l'accesso provoca un danno, deve essere riconosciuta un'adeguata indennità.

L'indennità, tuttavia, non deriva automaticamente dal semplice ingresso nella proprietà privata. La giurisprudenza richiede la dimostrazione di un concreto pregiudizio.

Nel provvedimento del Tribunale di Salerno non è stata adottata una specifica statuizione sull'indennità. L'affermazione secondo cui nulla sarebbe stato dovuto per il comportamento ostruzionistico della proprietaria apparteneva alle deduzioni delle parti e non è stata recepita dal dispositivo.

Non sarebbe quindi corretto sostenere che l'opposizione del proprietario all'accesso faccia venir meno, automaticamente, l'eventuale diritto all'indennizzo per un danno concretamente subito.

I principali precedenti richiamati

Il Tribunale ha inserito la propria decisione nel solco di una giurisprudenza consolidata.

Cass. civ., sez. II, 13 maggio 2025, n. 12854 ha precisato che la necessità dell'accesso deve essere valutata comparando la compressione della proprietà esclusiva con la concreta praticabilità delle alternative, considerando anche le difficoltà tecniche ed economiche.

Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2021, n. 20555 ha riconosciuto l'applicabilità dell'art. 843 c.c. anche nei rapporti condominiali quando l'accesso a un'unità esclusiva sia necessario per realizzare o riparare un'opera comune.

Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2008, n. 28234 ha sottolineato che la necessità deve riguardare l'ingresso e il transito e deve essere valutata secondo il criterio del minor sacrificio per entrambe le parti.

Sono stati inoltre richiamati precedenti della Corte d'Appello di Roma, 29 luglio 2024, n. 5319, e della Corte d'Appello di Milano, 16 maggio 2013, n. 2015, relativi all'applicazione dell'art. 843 c.c. in ambito condominiale.

Sul tema dell'indennità, Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2020, n. 20540, ha chiarito che il relativo riconoscimento presuppone la prova di un concreto pregiudizio.

Di particolare interesse anche Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 2024, n. 32707, che ha attribuito rilievo alla prolungata occupazione di un'area privata e alla conseguente perdita della sua utilità.

Quando invece l'accesso può essere negato

Il diritto del condominio non è illimitato.

Il giudice può respingere la richiesta quando non venga dimostrata la necessità dell'accesso oppure quando esistano soluzioni alternative concretamente praticabili.

È quanto avvenuto, ad esempio, nel precedente del Tribunale di Bari, 2 marzo 2023, n. 739, nel quale la consulenza tecnica aveva individuato modalità alternative per completare i lavori alla facciata.

Anche il Tribunale di Torino, Ottava Sezione civile, ordinanza 20 marzo 2026, R.G. n. 23859, ha escluso l'accesso coattivo perché le opere da eseguire nella proprietà esclusiva non risultavano adeguatamente comprese nella delibera, nel computo metrico e nel contratto di appalto.

La documentazione tecnica e assembleare assume quindi un ruolo determinante.

Cosa deve fare il condominio prima di chiedere l'accesso

Prima di ricorrere al giudice, è opportuno che il condominio raccolga una documentazione completa.

La delibera condominiale, il computo metrico, la relazione del tecnico, il progetto dei lavori e il contratto con l'impresa dovrebbero consentire di individuare con precisione quali interventi devono essere eseguiti e perché sia necessario accedere alla proprietà esclusiva.

È inoltre consigliabile documentare le richieste rivolte al proprietario e gli eventuali rifiuti, attraverso comunicazioni formali e diffide.

In questo modo diventa possibile dimostrare non soltanto l'esistenza del problema, ma anche la concreta necessità dell'intervento e l'impossibilità di adottare soluzioni alternative ragionevoli.

La lezione per amministratori e condòmini

La decisione del Tribunale di Salerno conferma che la proprietà esclusiva non può diventare un ostacolo alla manutenzione di un'opera comune quando l'accesso sia realmente indispensabile.

Allo stesso tempo, il condominio non dispone di un potere illimitato di ingresso nell'abitazione o nelle pertinenze private.

Il punto di equilibrio è rappresentato dalla proporzionalità: l'accesso deve essere necessario, tecnicamente giustificato, temporaneo e limitato alle attività indispensabili.

Per questo motivo, nei casi che riguardano colonne fecali, tubazioni, impianti comuni o altre parti condominiali che attraversano proprietà esclusive, una relazione tecnica accurata può risultare determinante.

L'alternativa deve essere valutata concretamente e non soltanto ipotizzata. Se il percorso diverso è tecnicamente impraticabile o comporta difficoltà sproporzionate, il proprietario può essere chiamato a consentire l'accesso.

FAQ

Il proprietario può rifiutare l'accesso per riparare una colonna fecale condominiale?

Non quando l'accesso sia realmente necessario per eseguire lavori su un'opera comune e tale necessità sia adeguatamente dimostrata. In presenza dei presupposti dell'art. 843 c.c., il proprietario deve consentire l'ingresso nei limiti necessari.

Il condominio deve dimostrare che non esistono alternative?

Deve dimostrare la concreta necessità dell'accesso. Le eventuali alternative devono essere valutate sotto il profilo tecnico ed economico: una soluzione soltanto teorica non è necessariamente sufficiente a escludere l'accesso.

Il giudice può imporre l'ingresso nell'appartamento?

Sì. Quando siano presenti i presupposti dell'art. 843 c.c., il giudice può ordinare l'accesso alla proprietà esclusiva, stabilendone anche i limiti e le modalità.

Il proprietario ha sempre diritto a un'indennità?

No. L'indennità per l'accesso non è automatica. Occorre verificare l'esistenza di un concreto danno o pregiudizio derivante dall'accesso e dall'esecuzione dei lavori.

L'accesso può essere disposto per qualsiasi lavoro condominiale?

No. Devono essere individuati con precisione i lavori da eseguire e deve essere dimostrata la loro effettiva necessità. L'accesso deve inoltre essere limitato a quanto indispensabile per realizzare l'intervento.

La relazione del tecnico è importante in queste controversie?

Sì. Una relazione tecnica può dimostrare il percorso degli impianti, l'impossibilità di utilizzare tracciati alternativi e la necessità di entrare nella proprietà esclusiva.

Cosa succede se il proprietario continua a opporsi?

Se la necessità dell'accesso è provata, il condominio può rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che imponga l'ingresso necessario all'esecuzione dei lavori.

Argomenti trattati: accesso alla proprietà privata, colonna fecale condominiale, art. 843 c.c., lavori su parti comuni, necessità dell'accesso, proprietà esclusiva, manutenzione condominiale, indennità per accesso, relazione tecnica, riparto delle spese.

Fonte: condominioweb.com