La presenza delle tabelle millesimali all’interno di un regolamento condominiale di natura contrattuale non impedisce automaticamente la loro modifica. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026, ha chiarito che la revisione è comunque possibile quando le tabelle si limitano a rappresentare in forma numerica il valore delle singole unità immobiliari senza introdurre criteri diversi da quelli stabiliti dalla legge.

In particolare, la revisione prevista dall’art. 69 disp. att. c.c. resta sempre ammessa quando il prospetto millesimale costituisce semplicemente una traduzione tecnica dei valori delle unità immobiliari secondo i criteri legali. Diversamente, la modifica non è possibile se i condomini hanno accettato esplicitamente criteri di ripartizione differenti rispetto a quelli previsti dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita a una vera e propria diversa convenzione contrattuale.

La vicenda

La controversia nasce dalla richiesta di una condomina di ottenere la revisione delle tabelle millesimali del proprio condominio.

Secondo la ricorrente, alcuni proprietari avevano ampliato i loro appartamenti incorporando le soffitte sovrastanti. Questi spazi, originariamente destinati a locali tecnici, erano stati trasformati in ambienti abitabili e collegati agli appartamenti tramite scale interne.

Tale intervento, a suo avviso, aveva modificato in modo rilevante il valore proporzionale delle unità immobiliari, rendendo necessario un aggiornamento della ripartizione dei millesimi.

La condomina contestava inoltre la tabella delle scale, evidenziando che il suo appartamento – che non utilizzava l’androne condominiale – risultava gravato da un valore superiore rispetto a quello di un’altra unità della stessa metratura.

Il Tribunale accoglieva la domanda, approvando le nuove tabelle elaborate dal consulente tecnico d’ufficio e respingendo le domande riconvenzionali dei convenuti, che accusavano l’attrice di aver realizzato opere abusive.

I condomini soccombenti proponevano appello sostenendo, tra le altre cose:

• la natura contrattuale delle tabelle millesimali, che a loro dire impediva la revisione;

• la mancanza di prova sulla trasformazione delle soffitte in locali abitabili;

• l’errata valutazione dell’uso delle scale e dell’androne da parte della condomina;

• l’inadeguatezza della consulenza tecnica.

La Corte d’appello confermava tuttavia la decisione di primo grado, ritenendo dimostrata la modifica sostanziale degli appartamenti e legittima la revisione delle tabelle.

La decisione della Cassazione

La Cassazione ha respinto il ricorso dei condomini.

Secondo i giudici, la revisione delle tabelle millesimali è esclusa solo quando i condomini abbiano accettato in modo chiaro e inequivocabile un sistema di ripartizione delle spese diverso da quello previsto dalla legge. In questo caso si configura una diversa convenzione che vincola stabilmente il sistema millesimale.

Quando invece la tabella allegata al regolamento si limita a tradurre in numeri il valore delle singole unità immobiliari, senza derogare ai criteri legali, essa resta modificabile ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., in presenza di:

• errore oggettivo nel calcolo dei millesimi;

• mutamento delle condizioni dell’edificio.

Nel caso concreto, i ricorrenti non sono riusciti a dimostrare che la tabella originaria avesse natura realmente contrattuale. Di conseguenza, la revisione è stata ritenuta pienamente legittima.

La Corte ha inoltre confermato l’accertamento dei giudici di merito sulla trasformazione delle soffitte in ambienti abitabili, ritenendo adeguate le prove raccolte attraverso consulenza tecnica e testimonianze.

Infine, i giudici hanno ricordato un principio consolidato: la ripartizione delle spese deve seguire il criterio dell’uso effettivo, per cui un’unità immobiliare che non utilizza scale o androne può esserne esclusa.

Considerazioni finali

Le tabelle millesimali contrattuali “pure” sono quelle in cui i condomini decidono consapevolmente di adottare criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dalla legge. In questo caso non si tratta di un semplice calcolo tecnico, ma di una vera scelta negoziale che modifica il rapporto tra diritti e obblighi dei proprietari.

Proprio perché frutto di un accordo contrattuale, queste tabelle non possono essere modificate tramite la procedura prevista dall’art. 69 disp. att. c.c., ma solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

Un esempio tipico è quello del regolamento predisposto dal costruttore e accettato dagli acquirenti al momento del rogito. Il costruttore può stabilire, ad esempio, che gli appartamenti al piano seminterrato partecipino alle spese generali in misura ridotta rispetto a quanto prevederebbe la legge.

Quando gli acquirenti accettano tale regolamento nel contratto di compravendita, stanno aderendo a un criterio derogatorio: non stanno semplicemente approvando una tabella, ma accettando un diverso sistema di ripartizione delle spese.

In conclusione, la revisione delle tabelle millesimali resta possibile ogni volta che il prospetto dei millesimi – anche se inserito in un regolamento di natura contrattuale – si limita a esprimere numericamente il valore delle unità immobiliari senza introdurre criteri di ripartizione diversi da quelli previsti dalla legge.

Fonte: condominioweb.com