L’omessa indicazione di un credito verso terzi nel rendiconto condominiale può incidere sulla validità della delibera assembleare che lo approva. Tuttavia, quando il vizio riguarda solo una specifica posta contabile, l’annullamento può essere limitato alla parte viziata, senza travolgere l’intera decisione dell’assemblea.

È quanto chiarito dalla Corte d’Appello di Messina con la sentenza n. 143 del 23 febbraio 2026, che affronta il tema della completezza del rendiconto e del diritto dei condomini a esprimere un voto informato e consapevole.

Il caso: contestazione dei bilanci condominiali

La vicenda nasce dall’impugnazione, da parte di una condomina, di due deliberazioni assembleari con cui erano stati approvati:

• il consuntivo 2007 con il preventivo 2008 (assemblea del 26 aprile 2008);

• il consuntivo 2008 con il preventivo 2009 (assemblea del 26 aprile 2009).

Tra le contestazioni sollevate figuravano diversi profili, tra cui:

• l’addebito di spese ritenute non dovute (servizi di portineria, vigilanza, collaborazioni e animazione);

• l’asserita inattendibilità delle tabelle utilizzate per la ripartizione delle spese;

• la mancata contabilizzazione di una somma di 6.000 euro relativa a una penale per il carente servizio di animazione;

• la costituzione di un fondo di accantonamento per la piscina senza adeguata documentazione preventiva;

• presunte irregolarità nei quorum assembleari.

Il Tribunale aveva rigettato le domande, ritenendo che le censure riguardassero profili di annullabilità della delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c. e non di nullità.

La decisione della Corte: omissione di un credito e annullamento parziale

La Corte d’Appello ha invece accolto l’appello solo in relazione alla mancata indicazione del credito di 6.000 euro nel rendiconto 2007.

Secondo i giudici, non si trattava di un semplice mancato pagamento o di un dato rilevante solo per la situazione di cassa. La somma rappresentava infatti un vero e proprio credito verso terzi, che doveva essere indicato nella situazione patrimoniale del rendiconto condominiale.

L’omissione di questa voce contabile viola i principi di trasparenza, veridicità e completezza della contabilità condominiale e può incidere sulla capacità dei condomini di esprimere un voto informato.

Per questo motivo la Corte ha stabilito che la delibera di approvazione del rendiconto 2007 fosse annullabile, ma solo nella parte relativa alla mancata indicazione del credito.

Nullità e annullabilità delle delibere condominiali

La decisione richiama il principio ormai consolidato secondo cui la nullità delle delibere assembleari rappresenta una categoria residuale.

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, la nullità si verifica solo in casi particolarmente gravi, come:

• mancanza degli elementi essenziali della deliberazione;

• oggetto impossibile o illecito;

• contenuto contrario alla legge in modo radicale.

Nella maggior parte dei casi, invece, le irregolarità delle deliberazioni condominiali rientrano nella annullabilità, che deve essere fatta valere con impugnazione nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.

Spese e servizi condominiali: quando l’assemblea può ratificare

La Corte ha inoltre respinto le altre contestazioni della condomina, chiarendo alcuni principi rilevanti per la gestione condominiale.

In particolare:

• l’assemblea può ratificare anche ex post spese sostenute dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni gestionali;

• la presenza di servizi già istituiti o approvati in passato, se non impugnata tempestivamente, rende difficilmente contestabile la loro riproposizione nei bilanci successivi.

Ripartizione delle spese e impianti comuni

È stata respinta anche la contestazione relativa alla ripartizione delle spese idriche e fognarie.

La Corte ha evidenziato che non era stata fornita prova dell’esistenza di impianti autonomi e ha richiamato il principio secondo cui il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese per la conservazione delle parti comuni.

Fondi di accantonamento e gestione prudenziale

Quanto al fondo di accantonamento per la piscina, i giudici hanno ritenuto la censura generica e comunque non idonea a determinare l’invalidità della delibera.

La costituzione di un fondo può infatti rappresentare una scelta di programmazione prudenziale della gestione condominiale, rientrante nei poteri dell’assemblea.

Tabelle millesimali e modifiche non retroattive

Un altro punto chiarito dalla sentenza riguarda le tabelle millesimali.

La Corte ha ribadito che la modifica delle tabelle produce effetti solo per il futuro, salvo diversa previsione. Non può quindi incidere retroattivamente sulle annualità già approvate, fermo restando che, in casi particolari, potrebbe essere esperita un’azione di indebito arricchimento.

Rendiconto condominiale: trasparenza e diritto di controllo

La pronuncia sottolinea l’importanza della corretta redazione del rendiconto condominiale, che deve consentire ai condomini di comprendere la reale situazione economica e patrimoniale del condominio.

L’omissione di una voce patrimoniale rilevante – come un credito verso terzi – può infatti alterare la percezione della consistenza patrimoniale della gestione e incidere sul diritto dei condomini a deliberare con piena consapevolezza.

La soluzione adottata dalla Corte, ossia l’annullamento parziale della delibera, appare coerente con la logica dell’art. 1137 c.c.: correggere il vizio senza compromettere l’intera decisione assembleare quando ciò non è necessario.

Fonte: condominioweb.com