Un condomino ha diritto a ottenere copia della chiave di un cancello carraio condominiale. Tale diritto, essendo espressione della facoltà di utilizzo di un bene comune, non può essere limitato o compresso da una semplice delibera assembleare approvata a maggioranza. Solo un regolamento condominiale di natura contrattuale oppure una delibera approvata all’unanimità può validamente limitare l’accesso di un condomino a una parte comune dell’edificio.

Questo principio è stato recentemente confermato dal Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 1975 dell’8 maggio 2025. Il giudice ha chiarito, in via preliminare, che quando una delibera incide sul diritto soggettivo di un condomino all’utilizzo di un bene comune, la competenza a decidere è del Tribunale ordinario e non del Giudice di pace, cui spetta solo regolare le modalità d’uso delle parti comuni, nei limiti indicati dall’art. 7, n. 2, c.p.c.

Il caso concreto: negata la chiave al proprietario di un magazzino

Il caso sottoposto all’attenzione del Tribunale riguardava un condomino, proprietario di un’unità immobiliare al piano terra accatastata come magazzino/deposito, al quale l’assemblea aveva negato la consegna delle chiavi del cancello carraio condominiale. La decisione, presa con una maggioranza semplice, limitava l’uso del cancello ai soli traslochi e solo previa autorizzazione dell’amministratore, che custodiva la chiave. Tale limitazione, di fatto, impediva al condomino di effettuare carico e scarico merci tramite mezzi motorizzati, costringendolo a trasportare le merci a mano attraverso l’intera area condominiale.

Il Tribunale ha ritenuto nulla la delibera, poiché violava i diritti individuali del condomino sull’uso del bene comune. Non si trattava, infatti, di una semplice regolamentazione delle modalità d’uso, ma della negazione dell’esercizio stesso di un diritto.

La distinzione tra uso e diritto: competenza del giudice ordinario

Ai sensi dell’art. 7 c.p.c., il Giudice di pace è competente in materia condominiale solo quando si discute delle modalità o dei limiti qualitativi/quantitativi nell’uso delle cose comuni. Ma quando si contesta l’esistenza stessa del diritto del condomino a fruire del bene comune, la causa spetta al Tribunale, trattandosi di diritto soggettivo perfetto.

Nel caso specifico, la delibera non si limitava a regolare tempi o modi di accesso, ma escludeva totalmente il diritto di accedere tramite il varco carraio, rendendola nulla per violazione dei diritti individuali.

La nullità della delibera assembleare

L’assemblea condominiale ha la facoltà di disciplinare l’utilizzo delle parti comuni, ma non può privare un condomino del diritto stesso a utilizzare quei beni, salvo che ciò avvenga con l’unanimità o in virtù di un regolamento contrattuale.

È del tutto illegittima, pertanto, una delibera che attribuisca all’amministratore una discrezionalità arbitraria nella concessione delle chiavi, come nel caso in esame, in cui si subordinava l’uso del cancello a un’autorizzazione solo per i traslochi. Tale soluzione ignora il fatto che anche il trasporto di singoli beni o carichi leggeri può richiedere l’uso dell’accesso carraio.

Inoltre, la delibera era stata adottata senza la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., risultando quindi nulla non solo per il contenuto lesivo dei diritti individuali, ma anche per vizi formali nella procedura decisionale.

Conclusione

Negare l’accesso al cancello carraio al condomino proprietario del magazzino ha costituito una lesione del diritto di uso del bene comune, diritto che può essere limitato solo in presenza di specifici presupposti normativi. In mancanza di una base regolamentare contrattuale o di una delibera unanime, qualsiasi limitazione imposta dall’assemblea è nulla.

La giurisprudenza di legittimità è chiara: sono nulle tutte le deliberazioni che incidono sui diritti individuali dei condomini relativi alle cose comuni (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005, n. 4806). E il caso deciso dal Tribunale di Palermo si inserisce pienamente in questa linea interpretativa.