La qualificazione dei frontalini dei balconi nel diritto condominiale dipende sia dal regolamento condominiale, sia dal titolo di proprietà, ma il criterio decisivo rimane la loro funzione rispetto alla facciata e al decoro dell'edificio.

I frontalini non hanno una classificazione uniforme. Quando costituiscono semplici elementi del balcone aggettante, seguono normalmente la proprietà esclusiva dell’unità cui accedono. Se, invece, sono integrati nella facciata e contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio, possono rientrare tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., con riparto delle spese secondo l’art. 1123 c.c.

Con la sentenza del Tribunale di Ferrara n. 193 del 4 marzo 2026, il giudice ha ritenuto comuni i frontalini oggetto di lite, basando la decisione sul regolamento condominiale e sulle caratteristiche concrete del manufatto, senza trarre una regola generale applicabile a tutti i frontalini.

La vicenda concreta

Un condomino proprietario di un’unità al piano terra ha impugnato la delibera assembleare del 4 agosto 2024, che approvava il preventivo di spesa per interventi sui frontalini lato piscina, eseguiti in concomitanza con lavori sul tetto. Il proprietario sosteneva che i frontalini non gli arrecassero utilità, essendo il suo accesso indipendente e non usufruendo della piscina.

Durante il giudizio è emerso che la delibera contestata si limitava all’incarico dei lavori. Solo con la successiva delibera del 3 agosto 2025 era stato approvato il bilancio consuntivo straordinario e disposta la ripartizione delle spese tra tutti i comproprietari secondo i millesimi. Questo dettaglio ha inciso sulla valutazione dell’interesse ad agire del condomino.

La decisione del Tribunale

Il rigetto dell’impugnazione non si fonda solo sulla natura comune dei frontalini, ma principalmente sul difetto di interesse a contestare la delibera ex art. 100 c.p.c., poiché la prima delibera non aveva ancora attribuito la spesa ai singoli condomini.

Successivamente, il Tribunale ha chiarito che i frontalini oggetto dei lavori, secondo l’art. 1117 c.c. e il regolamento condominiale, costituiscono parte esterna della facciata e, pertanto, sono parti comuni. La conferma viene anche dall’assenza di menzione dei frontalini nell’elenco delle parti non comuni e dalla documentazione fotografica che ne evidenziava l’inserimento nella struttura del tetto.

La decisione non trasforma però questo accertamento in una regola assoluta: la natura comune o esclusiva dei frontalini dipende sempre dalla funzione concreta del manufatto e dal regolamento vigente.

Riferimenti giurisprudenziali

La necessità di un accertamento concreto è coerente con l’orientamento giurisprudenziale:

• App. Roma n. 4240/2025 – frontalini verticali inseriti nel prospetto dell’edificio considerati comuni;

• Trib. Bolzano n. 857/2025 – frontalini fusi con marcapiano ritenuti comuni per funzione ornamentale;

• App. Napoli n. 4401/2025 e Trib. Torino n. 5239/2025 – frontalini dei balconi aggettanti restano di proprietà esclusiva se privi di funzione decorativa.

Il principio generale è che i balconi aggettanti appartengono di regola al singolo proprietario, mentre i frontalini possono diventare comuni solo se svolgono una funzione decorativa unitaria.

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Ferrara conferma che i frontalini lato piscina in quel caso concreto rientravano tra le parti comuni per la loro posizione sulla facciata e l’assenza di esclusione nel regolamento.

In sintesi:

• Se il frontalino è mero elemento del balcone, appartiene al proprietario esclusivo;

• Se costituisce parte della facciata o contribuisce al decoro unitario, è comune;

• La valutazione dipende sempre da titolo di proprietà, regolamento condominiale e funzione concreta del manufatto.

Fonte: condominioweb.com