La manutenzione antincendio in condominio entra in una nuova fase. Dal 26 settembre 2026 diventa infatti pienamente operativo il sistema di qualificazione previsto dal D.M. 1° settembre 2021, il cosiddetto Decreto Controlli, con conseguenze importanti per le imprese e per gli amministratori di condominio.

La nuova disciplina punta a garantire che le attività di controllo e manutenzione degli impianti e delle attrezzature antincendio siano affidate esclusivamente a personale dotato di competenze specifiche e adeguatamente qualificato.

Il Decreto Controlli e il nuovo ruolo del manutentore

Il D.M. 1° settembre 2021 ha introdotto criteri più rigorosi per il controllo e la manutenzione degli impianti, delle attrezzature e degli altri sistemi di sicurezza antincendio.

Il provvedimento, emanato in attuazione dell'articolo 46 del D.Lgs. 81/2008, ha progressivamente modificato il settore, introducendo un sistema strutturato di formazione, qualificazione e verifica delle competenze dei tecnici manutentori.

Il punto centrale è rappresentato dall'articolo 4 del D.M. 1° settembre 2021, che disciplina la figura del Tecnico Manutentore Qualificato.

Dopo diversi rinvii, il termine fissato dalla normativa è ormai prossimo: il sistema diventerà pienamente operativo il 25 settembre 2026, mentre dal 26 settembre 2026 la qualificazione sarà un requisito obbligatorio per le attività interessate.

Dal 26 settembre 2026 serve un tecnico qualificato

La novità riguarda direttamente chi esegue la manutenzione degli impianti antincendio.

Il principio introdotto dal Decreto Controlli è chiaro: le attività di controllo e manutenzione devono essere effettuate da personale qualificato, in possesso delle competenze necessarie per intervenire sullo specifico presidio antincendio.

Non è quindi sufficiente una generica esperienza nel settore.

Un Tecnico Manutentore Qualificato deve possedere una preparazione adeguata, competenze tecniche specifiche e una capacità operativa verificata attraverso il percorso previsto dalla normativa, che comprende anche un esame davanti a una commissione del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco.

La qualificazione riguarda lo specifico presidio antincendio

Un aspetto particolarmente importante per gli amministratori è che non esiste una qualifica unica valida per qualsiasi impianto antincendio.

Estintori, reti idranti, porte tagliafuoco, impianti di rivelazione e allarme incendio, evacuatori di fumo e calore e gli altri sistemi di sicurezza presentano caratteristiche tecniche differenti e sono disciplinati da specifiche norme.

La qualificazione deve quindi essere riferita allo specifico tipo di presidio sul quale il tecnico è chiamato a intervenire.

Per l'amministratore questo significa prestare attenzione non soltanto all'impresa incaricata della manutenzione, ma anche alle qualifiche dei singoli tecnici che effettuano concretamente gli interventi.

Cosa sono i Nulla Osta Transitori

Durante il periodo di passaggio al nuovo sistema sono stati previsti i NOT, Nulla Osta Transitori.

Si tratta di attestazioni destinate ai tecnici che erano già operativi nel settore della manutenzione antincendio ma che, al momento dell'introduzione del nuovo sistema, non avevano ancora completato il percorso necessario per ottenere la qualificazione definitiva.

Il NOT ha quindi consentito di gestire la fase transitoria, permettendo ai tecnici interessati di continuare a svolgere le attività previste dalla disciplina fino alla conclusione del periodo stabilito.

Con la piena operatività del nuovo sistema, però, la situazione cambia e la qualificazione del tecnico manutentore assume carattere obbligatorio.

Cosa deve verificare l'amministratore di condominio

La nuova disciplina rende ancora più importante l'attività di verifica dell'amministratore.

Prima di affidare o rinnovare un incarico di manutenzione antincendio condominiale, è opportuno verificare che l'impresa possieda i requisiti necessari e che i tecnici incaricati degli interventi siano in regola con il nuovo sistema di qualificazione.

In particolare, è consigliabile controllare:

• la regolarità amministrativa dell'impresa, attraverso la documentazione prevista, come visura camerale e DURC;
• l'eventuale possesso delle abilitazioni previste dal D.M. 37/2008, quando applicabili all'attività svolta;
• la qualificazione dei tecnici manutentori per gli specifici presidi sui quali intervengono;
• la presenza di eventuali Nulla Osta Transitori, quando ancora rilevanti nella fase di passaggio;
• la documentazione relativa alla formazione e all'esperienza professionale del personale;
• la possibilità di dimostrare il possesso della qualificazione attraverso la documentazione e gli strumenti messi a disposizione dal Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco.

L'amministratore può quindi chiedere all'impresa incaricata di fornire la documentazione necessaria a dimostrare che i tecnici destinati alla manutenzione degli impianti condominiali possiedano i requisiti richiesti.

Esperienza e formazione: due percorsi per arrivare alla qualificazione

Il Decreto Controlli considera differenti modalità attraverso le quali il tecnico può accedere al percorso di qualificazione.

Da una parte vi è il tecnico che dispone di una specifica esperienza professionale documentata nel settore; dall'altra quello che ha seguito il percorso formativo previsto dalla normativa.

L'esperienza maturata sul campo costituisce quindi un elemento importante, ma non esaurisce necessariamente il percorso richiesto: il tecnico deve comunque rispettare gli adempimenti previsti e superare l'esame di qualificazione presso il Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco.

Il risultato finale è il riconoscimento della qualifica di Tecnico Manutentore Qualificato per gli specifici ambiti di competenza.

Perché la novità interessa direttamente i condomìni

Gli impianti e i presidi antincendio condominiali rappresentano una componente essenziale della sicurezza dell'edificio.

Estintori, idranti, porte tagliafuoco, sistemi di rilevazione e altri dispositivi devono essere mantenuti efficienti e sottoposti ai controlli previsti.

L'amministratore, nell'ambito dei propri compiti di gestione e conservazione delle parti e degli impianti comuni, deve quindi prestare particolare attenzione alla scelta dei soggetti incaricati della manutenzione.

La verifica della qualificazione degli operatori non dovrebbe essere considerata un semplice adempimento burocratico, ma una parte della corretta gestione della sicurezza antincendio condominiale.

Come prepararsi alla scadenza del 26 settembre 2026

La scadenza è ormai ravvicinata. Per questo è opportuno che gli amministratori inizino a verificare per tempo la documentazione delle imprese che gestiscono la manutenzione antincendio del condominio.

Un controllo preventivo consente di evitare che, una volta entrato pienamente a regime il nuovo sistema, gli interventi vengano affidati a operatori privi dei requisiti richiesti.

È quindi consigliabile acquisire dall'impresa manutentrice la documentazione relativa ai tecnici incaricati, verificare per quali presidi siano qualificati e conservare agli atti del condominio la documentazione utile a dimostrare la corretta gestione degli interventi.

La nuova disciplina rafforza così un principio fondamentale: nella manutenzione antincendio, competenza e qualificazione professionale diventano elementi essenziali per garantire la sicurezza degli edifici e una gestione condominiale diligente.

FAQ

Dal 26 settembre 2026 tutti i manutentori antincendio dovranno essere qualificati?

Sì. Con la piena operatività dell'articolo 4 del D.M. 1° settembre 2021, la qualificazione del Tecnico Manutentore Qualificato diventa un requisito obbligatorio per le attività disciplinate dal decreto.

La qualifica vale per tutti gli impianti antincendio?

No. La qualificazione è collegata agli specifici presidi antincendio per i quali il tecnico ha seguito il percorso previsto e superato la relativa verifica.

Che cosa sono i NOT?

I Nulla Osta Transitori sono strumenti utilizzati nella fase di transizione verso il nuovo sistema di qualificazione, destinati ai tecnici già operativi che non avevano ancora conseguito la qualifica definitiva.

Cosa deve verificare l'amministratore?

È opportuno verificare i requisiti dell'impresa manutentrice, la regolarità amministrativa, le eventuali abilitazioni previste dal D.M. 37/2008 e soprattutto la qualificazione dei tecnici incaricati per gli specifici impianti e presidi.

È sufficiente che l'impresa sia qualificata?

Non necessariamente. È importante verificare anche i requisiti dei tecnici che effettuano materialmente la manutenzione, poiché la normativa attribuisce rilievo alla qualificazione professionale del manutentore.

Perché l'amministratore deve prestare particolare attenzione alla nuova normativa?

Perché la corretta manutenzione dei presidi antincendio rientra nella gestione della sicurezza dell'edificio. Affidare gli interventi a personale in possesso dei requisiti richiesti consente di assicurare una gestione più corretta e documentata degli impianti comuni.

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Fonte: condominioweb.com