Gli affitti brevi in condominio non possono essere vietati automaticamente solo perché l'appartamento viene concesso per soggiorni di pochi giorni o settimane. Il divieto può operare quando il regolamento condominiale contiene una previsione sufficientemente chiara oppure quando, per le concrete modalità di gestione, la locazione assume caratteristiche assimilabili a un'attività ricettiva.

È questo il principio affermato dal Tribunale di Milano, con la sentenza del 21 ottobre 2026 n. 8078, che ha esaminato il caso di un appartamento concesso per brevi soggiorni e la contestazione avanzata dal condominio.

Il regolamento condominiale deve prevedere un divieto chiaro

La controversia nasceva dall'utilizzo di un'unità immobiliare per locazioni brevi e soggiorni temporanei.

Il condominio sosteneva che tale attività fosse incompatibile con l'articolo 4 del proprio regolamento condominiale, che vietava alcune destinazioni dell'immobile, tra cui alberghi, pensioni e camere in affitto.

Secondo il condominio, inoltre, l'attività avrebbe provocato disturbi alla tranquillità dei condomini, compromesso il decoro dello stabile e provocato danni alle parti comuni.

Il proprietario contestava invece che l'attività svolta nell'appartamento potesse essere qualificata come attività ricettiva vietata dal regolamento e negava che fossero stati dimostrati specifici episodi di disturbo o danneggiamento.

Il Tribunale di Milano ha accolto la posizione del proprietario.

Il giudice ha infatti rilevato che il regolamento non prevedeva un espresso divieto delle locazioni brevi né stabiliva una durata minima per la concessione dell'intero appartamento.

Affittare l'intero appartamento non significa automaticamente fare attività ricettiva

Un elemento centrale della decisione riguarda l'interpretazione dell'espressione "camere in affitto" contenuta nel regolamento.

Secondo il Tribunale, tale formulazione, inserita accanto al riferimento ad alberghi e pensioni, riguarda una modalità di ospitalità caratterizzata dalla disponibilità di singole camere e non può essere automaticamente estesa alla locazione dell'intero appartamento per brevi periodi.

Questo non significa, però, che qualsiasi affitto breve in condominio sia sempre consentito.

La locazione può infatti essere ricondotta a un'attività ricettiva quando, per le concrete modalità di esercizio e per i servizi offerti agli ospiti, presenti caratteristiche sostanzialmente assimilabili a quelle di un albergo, una pensione o un affittacamere.

La distinzione, quindi, non dipende esclusivamente dalla durata del soggiorno, ma dalle modalità concrete di utilizzo dell'immobile.

Pubblicizzare l'appartamento online non è sufficiente

Nel caso esaminato dal Tribunale, il condominio aveva prodotto anche le immagini dell'annuncio pubblicato online.

L'appartamento risultava arredato e disponibile per soggiorni di breve durata, con calendario delle disponibilità e indicazione degli orari di ingresso e uscita.

Nell'annuncio compariva inoltre una voce relativa alle pulizie.

Tuttavia, secondo il giudice, questi elementi non erano sufficienti per dimostrare lo svolgimento di un'attività ricettiva vietata dal regolamento.

Non erano infatti emersi elementi concreti che dimostrassero lo svolgimento, durante il soggiorno degli ospiti, di servizi quali:

• pulizia periodica dell'appartamento;

• riassetto dei locali;

• sostituzione periodica della biancheria;

• altri servizi accessori continuativi tipici di un'attività ricettiva.

La semplice pubblicizzazione online dell'immobile, la breve durata dei soggiorni e il ricambio degli occupanti non sono quindi bastati, da soli, a dimostrare una destinazione vietata.

Conta anche il comportamento degli ospiti

Il regolamento condominiale può contenere anche norme dirette a tutelare la tranquillità dei condomini, il decoro e la corretta utilizzazione delle parti comuni.

Anche sotto questo profilo, però, il divieto non può basarsi su contestazioni generiche.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano non è stata fornita una prova sufficiente di disturbi effettivamente riconducibili agli occupanti dell'appartamento.

Per contestare concretamente una locazione breve possono assumere rilievo, ad esempio, episodi documentati di:

• rumori frequenti e significativi;

• arrivi e partenze nelle ore notturne;

• danneggiamenti delle parti comuni;

• comportamenti molesti;

• assembramenti;

• gestione scorretta dei rifiuti;

• altri comportamenti incompatibili con le regole condominiali.

La semplice presenza di persone diverse nell'appartamento a ogni soggiorno non costituisce invece, di per sé, la prova di un pregiudizio per il condominio.

Chi contesta deve dimostrare la violazione

La decisione evidenzia un altro aspetto importante per chi vive in un edificio nel quale vengono effettuati affitti brevi turistici.

Non è sufficiente affermare che l'attività è incompatibile con il regolamento: occorre dimostrare concretamente la violazione contestata.

Se il condominio sostiene che la locazione breve nasconda in realtà un'attività di affittacamere o una diversa attività ricettiva, dovrà fornire elementi che dimostrino la presenza delle caratteristiche e dei servizi che consentono di qualificare l'attività in questo modo.

Lo stesso vale per i presunti disturbi alla vita condominiale: le segnalazioni generiche dei residenti non sono necessariamente sufficienti a dimostrare episodi specifici, frequenti e riconducibili agli ospiti dell'appartamento.

Prima di avviare un affitto breve bisogna verificare anche le regole locali

La questione non riguarda soltanto il regolamento condominiale.

Chi intende destinare un appartamento alle locazioni brevi deve verificare anche la normativa nazionale, regionale e comunale applicabile, oltre agli eventuali adempimenti amministrativi previsti.

Un regolamento condominiale di natura contrattuale può inoltre contenere limitazioni specifiche alle destinazioni degli immobili.

Quando il regolamento prevede in maniera chiara e specifica il divieto di determinate attività ricettive o delle locazioni con finalità turistica, la questione deve essere valutata attentamente: il rispetto degli adempimenti amministrativi non rende automaticamente legittimo un utilizzo vietato dal regolamento.

Affitti brevi e servizi: dove passa il confine

Un elemento particolarmente importante è rappresentato dai servizi offerti agli ospiti.

La locazione dell'intero appartamento per brevi periodi, senza servizi accessori continuativi come riassetto quotidiano dei locali, cambio periodico della biancheria, prima colazione o servizi di bar e ristorazione, non coincide necessariamente con un'attività alberghiera, di pensione o di affittacamere.

La qualificazione deve essere effettuata considerando come l'attività viene concretamente organizzata.

È proprio questo il punto che emerge dalla sentenza del Tribunale di Milano: non è sufficiente guardare alla durata del soggiorno o al fatto che l'immobile venga pubblicizzato su una piattaforma online. Occorre verificare il complesso delle modalità attraverso cui l'appartamento viene messo a disposizione degli ospiti.

Il problema dell'overtourism e degli equilibri condominiali

Il tema degli affitti brevi si inserisce in una questione più ampia che riguarda molte città italiane: l'equilibrio tra attività turistica, disponibilità di abitazioni e diritto dei residenti a vivere stabilmente nei propri quartieri.

La crescita delle locazioni turistiche può infatti incidere sulla disponibilità di immobili destinati alla residenza, con conseguenze sul mercato degli alloggi e sulla trasformazione di alcune zone urbane.

Questo fenomeno, tuttavia, non significa che ogni locazione breve possa essere vietata dal singolo condominio.

Anche in ambito condominiale occorre distinguere tra un'attività effettivamente vietata dal regolamento, un'attività ricettiva svolta con caratteristiche incompatibili con le limitazioni previste e una normale locazione breve dell'intero appartamento.

Cosa devono verificare proprietari e condomini

Prima di avviare un'attività di affitto breve in condominio, il proprietario dovrebbe quindi verificare:

• il contenuto del regolamento condominiale;

• l'eventuale presenza di divieti relativi alle attività ricettive;

• la natura contrattuale o meno delle limitazioni previste;

• la normativa regionale e comunale applicabile;

• gli eventuali adempimenti amministrativi;

• le modalità concrete di gestione dell'immobile;

• la presenza di eventuali servizi accessori offerti agli ospiti.

Dal lato del condominio, invece, eventuali contestazioni dovrebbero essere supportate da elementi concreti che dimostrino la violazione del regolamento oppure l'effettivo pregiudizio arrecato alla tranquillità e al decoro dello stabile.

La sentenza del Tribunale di Milano conferma quindi che gli affitti brevi non possono essere vietati automaticamente in condominio sulla base di una clausola generica riferita ad alberghi, pensioni o camere in affitto.

La valutazione deve essere effettuata sulla base del contenuto effettivo del regolamento e delle concrete modalità con cui l'immobile viene utilizzato.

FAQ

Il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?

Sì, ma occorre verificare il contenuto del regolamento. Un divieto chiaro e specifico può impedire determinate attività, mentre una clausola generica non può essere automaticamente estesa a ogni forma di locazione breve.

Affittare l'intero appartamento per pochi giorni equivale a fare attività alberghiera?

Non necessariamente. La qualificazione dipende dalle concrete modalità di gestione e dai servizi offerti agli ospiti. La sola breve durata del soggiorno non è sufficiente.

Un regolamento che vieta le camere in affitto vieta anche gli affitti brevi dell'intero appartamento?

Non automaticamente. Secondo il Tribunale di Milano, l'espressione "camere in affitto", inserita accanto ad alberghi e pensioni, non comprende necessariamente la locazione dell'intero appartamento per brevi periodi.

I condomini possono chiedere la cessazione di un affitto breve per i disturbi provocati dagli ospiti?

È possibile quando i disturbi costituiscono una violazione delle regole condominiali e vengono concretamente dimostrati. Rumori, danneggiamenti, comportamenti molesti e altri episodi devono essere adeguatamente documentati.

La pubblicazione dell'appartamento su una piattaforma per affitti brevi dimostra un'attività ricettiva?

No. La pubblicizzazione online e la breve durata dei soggiorni possono essere elementi da valutare, ma non dimostrano automaticamente lo svolgimento di un'attività alberghiera o di affittacamere.

Cosa dovrebbe fare un proprietario prima di iniziare un'attività di locazione breve?

Dovrebbe verificare il regolamento condominiale, la normativa nazionale, regionale e comunale applicabile e le modalità concrete con cui intende gestire l'immobile e fornire eventuali servizi agli ospiti.

Argomenti trattati: affitti brevi in condominio, regolamento condominiale, locazioni brevi, locazioni turistiche, attività ricettive, affittacamere, servizi accessori, disturbi condominiali, tranquillità dei condomini, Tribunale di Milano

Fonte: condominioweb.com