Quando l’assemblea condominiale non riesce a deliberare e i lavori necessari per la conservazione dell’edificio rimangono fermi, la situazione può diventare particolarmente problematica. In determinate circostanze, però, i condomini possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per superare lo stallo.

È quanto emerge da un recente provvedimento del Tribunale di Napoli, che ha affrontato il caso di alcuni condomini costretti a ricorrere al giudice a causa dell'impossibilità dell'assemblea di assumere le decisioni necessarie per avviare importanti lavori.

Nel corso del procedimento, tuttavia, l'assemblea è riuscita a deliberare e a nominare l'impresa incaricata dei lavori. Il giudice ha quindi dichiarato la cessazione della materia del contendere, senza condannare i partecipanti al pagamento delle spese processuali.

Quando l'assemblea non riesce a decidere

La vicenda riguardava un complesso condominiale che necessitava di lavori straordinari. Secondo i condomini ricorrenti, il fabbricato si trovava in una situazione di progressivo deterioramento e gli interventi non potevano essere ulteriormente rinviati.

Il problema era rappresentato dall'impossibilità di assumere le necessarie deliberazioni.

Nonostante le ripetute convocazioni dell'assemblea condominiale, infatti, non venivano raggiunti i quorum necessari per approvare le decisioni relative alla scelta dell'impresa e alla stipula del contratto di appalto.

Si era quindi creata una situazione di stallo assembleare, che impediva concretamente di dare avvio alle opere.

Di fronte a questa situazione, alcuni condomini hanno presentato ricorso al Tribunale di Napoli, chiedendo l'adozione dei provvedimenti necessari ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, del Codice civile.

Il ricorso previsto dall'art. 1105 c.c.

L'art. 1105 c.c. disciplina i casi in cui, nell'ambito della comunione, non vengano adottati i provvedimenti necessari per la gestione della cosa comune.

La disposizione trova applicazione anche in materia condominiale attraverso il rinvio previsto dall'art. 1139 c.c.

Il ricorso al giudice rappresenta una soluzione eccezionale, alla quale si può fare riferimento quando l'assemblea non riesce ad assumere una decisione necessaria oppure non raggiunge il quorum deliberativo richiesto dalla legge.

Non si tratta, quindi, di uno strumento attraverso il quale il singolo condomino può semplicemente sostituirsi all'assemblea ogni volta che non condivide una decisione.

La finalità è diversa: evitare che una situazione di paralisi impedisca di adottare i provvedimenti necessari per la gestione e la conservazione del bene comune.

L'assemblea si sblocca durante il procedimento

Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, dopo l'avvio del procedimento è intervenuto un fatto decisivo.

Il 25 giugno 2026 l'assemblea condominiale si è finalmente riunita e ha approvato la nomina dell'impresa incaricata dell'esecuzione delle opere, adottando anche le ulteriori decisioni necessarie per consentire l'avvio dei lavori.

A quel punto, l'obiettivo perseguito dai condomini attraverso il ricorso era stato sostanzialmente raggiunto.

Il procedimento è stato quindi rinviato per verificare la stabilità della nuova deliberazione. Successivamente è stato comunicato che la decisione assembleare non era stata impugnata nei termini previsti dalla legge.

Di conseguenza, non era più necessario un intervento sostitutivo da parte del giudice.

Cosa significa cessazione della materia del contendere

Quando, durante un procedimento, sopraggiunge un fatto che rende inutile la decisione richiesta al giudice, può verificarsi la cessazione della materia del contendere.

Nel caso concreto, la nuova deliberazione dell'assemblea aveva eliminato proprio quella situazione di paralisi che aveva determinato il ricorso.

Il Tribunale ha quindi ritenuto che non vi fosse più alcuna ragione per proseguire il procedimento.

La decisione dell'assemblea aveva infatti raggiunto il risultato che i condomini avevano chiesto attraverso il ricorso ex art. 1105 c.c.

Nessuna condanna alle spese processuali

Un altro aspetto interessante riguarda le spese processuali.

Il Tribunale di Napoli ha escluso la possibilità di effettuare una valutazione della cosiddetta soccombenza virtuale.

Il procedimento previsto dall'art. 1105, quarto comma, c.c. ha infatti natura di volontaria giurisdizione e non presenta le caratteristiche di un ordinario giudizio contenzioso tra una parte vittoriosa e una parte soccombente.

Di conseguenza, non è stata disposta una condanna di una delle parti al pagamento delle spese legali sostenute dall'altra.

Ciascun partecipante rimane quindi gravato delle proprie spese.

Quando è possibile rivolgersi al giudice?

Il ricorso previsto dall'art. 1105 c.c. può assumere particolare rilevanza quando l'assemblea condominiale non riesce a deliberare su questioni indispensabili per la gestione del fabbricato.

Tra le situazioni che possono assumere rilievo rientrano, ad esempio, i casi in cui:

• l'assemblea non riesca ad approvare lavori necessari;

• non venga raggiunto il quorum richiesto dalla legge;

• si determini una situazione di prolungata paralisi decisionale;

• siano necessari provvedimenti indispensabili per la conservazione della cosa comune.

Prima di rivolgersi al giudice è comunque necessario verificare concretamente la situazione e il contenuto delle precedenti deliberazioni assembleari.

Il semplice disaccordo tra condomini non è infatti sufficiente, di per sé, a giustificare il ricorso.

Il ruolo dell'amministratore

Una situazione di stallo assembleare può avere conseguenze rilevanti soprattutto quando sono in gioco lavori condominiali necessari per evitare il deterioramento dell'edificio.

In questi casi è fondamentale che l'amministratore assicuri una corretta convocazione dell'assemblea, fornisca ai condomini le informazioni necessarie e dia seguito alle deliberazioni validamente adottate.

Quando invece l'assemblea riesce finalmente a deliberare e la decisione consente di superare la situazione di blocco, viene meno la necessità dell'intervento sostitutivo del giudice.

La vicenda esaminata dal Tribunale di Napoli mostra quindi come il ricorso ex art. 1105 c.c. possa rappresentare uno strumento per affrontare una paralisi dell'assemblea, ma anche come la successiva capacità del condominio di assumere autonomamente le decisioni necessarie possa rendere inutile la prosecuzione del procedimento.

FAQ

Cosa si può fare se l'assemblea condominiale non riesce a deliberare sui lavori?

Quando l'assemblea non riesce ad assumere una decisione necessaria e si crea una situazione di effettivo stallo, può essere valutato il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c.

Il giudice può sostituirsi all'assemblea condominiale?

L'intervento giudiziario previsto dall'art. 1105 c.c. ha carattere eccezionale e mira a superare una situazione di paralisi nella gestione della cosa comune. Non costituisce uno strumento generale per sostituire l'assemblea nelle sue decisioni.

Cosa succede se l'assemblea delibera dopo il ricorso al giudice?

Se la nuova deliberazione elimina la situazione che aveva determinato il ricorso e rende inutile l'intervento giudiziario, il procedimento può concludersi con la cessazione della materia del contendere.

Chi paga le spese del procedimento ex art. 1105 c.c.?

Trattandosi di un procedimento di volontaria giurisdizione, non si applicano automaticamente le regole sulla soccombenza tipiche dei giudizi contenziosi. Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, non è stata disposta una condanna alle spese.

È sufficiente che alcuni condomini siano contrari ai lavori per rivolgersi al giudice?

No. Il semplice dissenso non è sufficiente. Occorre una situazione nella quale l'assemblea non riesca ad assumere i provvedimenti necessari, ad esempio per l'impossibilità di raggiungere il quorum previsto dalla legge.

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Fonte: condominioweb.com