Una ringhiera condominiale che cede improvvisamente può trasformarsi in un grave problema di responsabilità per il condominio. Quando una persona subisce un danno a causa del cedimento di una parte comune, infatti, entra in gioco la responsabilità del condominio per danni da cose in custodia.

Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Patti, con la sentenza n. 844 del 15 ottobre 2026, che ha condannato un condominio a risarcire una donna caduta dal secondo piano dopo il cedimento di una ringhiera in legno. Il giudice ha escluso qualsiasi concorso colposo della vittima, ritenendo che il condominio non avesse dimostrato l'esistenza di un caso fortuito idoneo a interrompere il nesso causale.

La vicenda è particolarmente interessante anche perché il risarcimento è stato riconosciuto, in parte, alle due figlie della donna per il danno non patrimoniale subito dai prossimi congiunti.

Il cedimento della ringhiera e la caduta

L'incidente era avvenuto il 6 settembre 2021. Una donna era caduta dal secondo piano, da un'altezza di circa tre metri, dopo che una ringhiera condominiale in legno aveva ceduto.

La donna ha quindi chiesto al condominio il risarcimento dei danni riportati nell'incidente. Le due figlie hanno agito insieme alla madre per ottenere il ristoro del danno non patrimoniale che avevano personalmente subito in conseguenza delle gravi lesioni.

Il condominio ha contestato la propria responsabilità, chiamando in causa anche la compagnia assicurativa. Secondo la difesa, la donna si sarebbe appoggiata di spalle alla ringhiera, provocandone il cedimento con il proprio peso.

Il Tribunale ha disposto l'istruttoria attraverso testimonianze e una CTU medico-legale, arrivando a una diversa ricostruzione dei fatti.

La responsabilità del condominio come custode

La ringhiera era una parte comune del condominio e la relativa custodia spettava quindi al condominio.

In materia di responsabilità da cose in custodia, il danneggiato deve dimostrare il rapporto tra la cosa e il danno subito. Una volta provato il nesso causale, spetta invece al custode dimostrare che l'evento sia stato determinato da un caso fortuito.

Il riferimento è all'art. 2051 c.c., secondo l'interpretazione consolidata della Cassazione. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 20943/2022, hanno chiarito che la responsabilità del custode ha natura oggettiva: non è quindi necessario dimostrare una specifica negligenza del condominio nella manutenzione.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Patti, il collegamento tra il cedimento della ringhiera e la caduta è stato ritenuto provato secondo il criterio del più probabile che non.

Il condominio non ha provato il caso fortuito

Uno degli aspetti centrali della decisione riguarda la ricostruzione della dinamica.

Una testimone aveva riferito di non aver visto la donna appoggiarsi alla ringhiera. In precedenti sommarie informazioni aveva tuttavia ricordato la presenza della sua mano sul passamano.

Il giudice ha valutato complessivamente le dichiarazioni e la rapidità dell'accaduto, considerando inoltre la posizione della donna, rivolta verso la ringhiera prima della caduta.

Questi elementi hanno consentito di escludere la ricostruzione proposta dal condominio, secondo cui la donna si sarebbe appoggiata di spalle alla struttura.

Il condominio, inoltre, non è riuscito a dimostrare un fattore esterno tale da interrompere il nesso causale tra la condizione della ringhiera e l'incidente.

Nessun concorso colposo della vittima

Il condominio aveva cercato di attribuire parte della responsabilità alla stessa danneggiata.

Il Tribunale ha però escluso il concorso colposo della vittima, considerando determinanti alcune circostanze.

La donna non conosceva i luoghi e non aveva quindi la possibilità di sapere che la ringhiera presentasse problemi. Inoltre, i precedenti interventi di manutenzione avevano riguardato altre ringhiere e, una volta terminati i lavori, erano stati rimossi cartelli e nastri di avvertimento.

Le testimonianze sul deterioramento della struttura hanno quindi confermato il cattivo stato della cosa e l'inosservanza degli obblighi di custodia, ma non hanno dimostrato che la donna fosse in condizione di prevedere il cedimento.

Per il giudice, dunque, non poteva essere attribuita alla vittima una condotta colposa tale da giustificare una riduzione del risarcimento.

L'art. 1227 c.c. consente infatti di ridurre il risarcimento quando il comportamento colposo del danneggiato abbia contribuito alla produzione del danno. Nel caso in esame, però, non è stata individuata una condotta causalmente rilevante della vittima.

Le conseguenze dell'incidente

La CTU medico-legale ha ricondotto all'incidente le fratture e il trauma cranico riportati dalla donna.

Sono stati riconosciuti:

• 30 giorni di inabilità temporanea assoluta;

• 30 giorni di inabilità temporanea al 75%;

• 60 giorni al 50%;

• 60 giorni al 25%;

• un 20% di invalidità permanente, al netto delle preesistenze artrosiche.

La danneggiata aveva ottant'anni al momento della stabilizzazione dei postumi.

Per la quantificazione del danno, il Tribunale ha utilizzato la Tabella Unica Nazionale, adottata con il d.P.R. n. 12/2025, richiamando Cass. n. 8630/2026.

La tabella è stata utilizzata come parametro per la valutazione equitativa ai sensi degli artt. 1226 e 2056 c.c., senza considerarla direttamente applicabile al sinistro del 2021.

Il danno da inabilità temporanea è stato quantificato in 8.148,07 euro, mentre quello relativo ai postumi permanenti in 69.903 euro.

Il giudice ha poi riconosciuto una personalizzazione del danno del 10%, considerando le conseguenze particolarmente significative che l'invalidità aveva avuto sulla vita quotidiana della donna.

Il risarcimento complessivo è arrivato così a 85.856,17 euro.

Anche le figlie hanno diritto al risarcimento

La sentenza ha riconosciuto un danno non patrimoniale anche alle due figlie della donna.

La Cassazione ammette infatti che i prossimi congiunti possano chiedere il risarcimento del danno personalmente subito in conseguenza delle lesioni riportate dal familiare, purché tale pregiudizio venga dimostrato, anche attraverso presunzioni.

Le due figlie avevano manifestato il timore che la madre potesse morire a causa delle lesioni.

Una delle due, inoltre, aveva modificato in maniera significativa la propria vita, trasferendosi a vivere con la madre.

Per questo motivo gli importi riconosciuti sono stati differenti: 46.932 euro alla figlia che si era trasferita dalla madre e 16.426,20 euro all'altra.

Il Tribunale ha utilizzato come riferimento orientativo le Tabelle milanesi del 2024, adattando la liquidazione alle caratteristiche concrete delle due posizioni.

Il ruolo dell'assicurazione del condominio

Accertata la copertura assicurativa, la compagnia è stata condannata a tenere indenne il condominio entro i limiti previsti dalla polizza assicurativa condominiale e dal relativo massimale.

All'assicuratore è stato inoltre imposto il rimborso di 759 euro relativi alla chiamata in causa.

Il condominio è stato invece condannato a rifondere alle tre attrici le spese di lite, quantificate in 14.916,20 euro, oltre agli accessori di legge, oltre a sostenere definitivamente le spese della CTU.

Cosa deve fare un amministratore di condominio

La sentenza dimostra quanto sia importante, per chi gestisce un edificio, non limitarsi a intervenire quando viene segnalato un problema evidente.

Nel caso di una ringhiera condominiale deteriorata, di un parapetto instabile o di un'altra parte comune potenzialmente pericolosa, è fondamentale documentare le segnalazioni, verificare tempestivamente lo stato della struttura e adottare, quando necessario, misure provvisorie per impedire l'accesso alla zona pericolosa.

Altrettanto importante è mantenere una documentazione precisa degli interventi di manutenzione effettuati e delle eventuali segnalazioni ricevute dai condomini.

La presenza di cartelli, nastri o altre misure di sicurezza può infatti assumere rilievo nella valutazione della condotta del danneggiato. Nel caso deciso dal Tribunale di Patti, tuttavia, tali avvertimenti erano stati rimossi e la vittima non aveva elementi per prevedere il cedimento.

I precedenti della Cassazione sulla responsabilità da custodia

La sentenza si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato.

Le Sezioni Unite della Cassazione n. 20943/2022 hanno chiarito che il danneggiato deve provare il nesso causale tra la cosa e il danno, mentre spetta al custode dimostrare il caso fortuito.

La Cassazione n. 34886/2021 e l'ordinanza n. 14228/2023 hanno invece precisato il rilievo della condotta della vittima: il comportamento del danneggiato può incidere sulla responsabilità in funzione della sua concreta efficacia causale.

Anche la Cassazione n. 8630/2026 ha chiarito la possibilità di utilizzare la Tabella Unica Nazionale come parametro equitativo anche al di fuori del suo ambito di applicazione diretta, purché la decisione sia adeguatamente motivata.

Perché la manutenzione delle parti comuni è fondamentale

La responsabilità per la custodia delle parti comuni condominiali non dipende semplicemente dal fatto che l'amministratore abbia agito con diligenza.

In presenza di un danno provocato da una cosa in custodia, il punto centrale è il rapporto causale tra la cosa e l'evento. Il condominio può liberarsi dalla responsabilità dimostrando il caso fortuito, che può essere rappresentato anche dalla condotta del danneggiato quando questa abbia avuto un'efficacia causale sufficiente.

Nel caso della ringhiera di Patti, però, questa prova non è stata fornita.

Per chi amministra un condominio, la vicenda rappresenta quindi un ulteriore richiamo all'importanza della manutenzione delle parti comuni, della tempestiva gestione delle situazioni di pericolo e della corretta conservazione della documentazione relativa agli interventi.

Una ringhiera deteriorata, un parapetto instabile o una struttura che presenta segnali di cedimento non sono semplicemente problemi manutentivi: possono diventare una concreta fonte di responsabilità per il condominio.

FAQ

Chi è responsabile se cede una ringhiera condominiale?

In linea generale, il condominio, quale custode della parte comune, può essere chiamato a rispondere dei danni provocati dal cedimento della ringhiera. Il danneggiato deve provare il nesso causale, mentre il condominio deve dimostrare l'eventuale caso fortuito.

Il condominio deve sempre risarcire chi cade a causa di una ringhiera?

Non necessariamente. La responsabilità può essere esclusa se il condominio dimostra un caso fortuito idoneo a interrompere il rapporto causale tra la cosa e il danno. Anche la condotta della vittima può assumere rilievo quando abbia contribuito causalmente all'incidente.

La vittima può essere considerata responsabile se si appoggia a una ringhiera?

Dipende dalle circostanze concrete. Occorre verificare se il comportamento della vittima fosse prevedibile, se la situazione di pericolo fosse riconoscibile e quale incidenza causale abbia avuto sulla caduta.

Anche i familiari della persona ferita possono ottenere un risarcimento?

Sì. I prossimi congiunti possono ottenere il risarcimento del danno non patrimoniale personalmente subito in conseguenza delle lesioni del familiare, purché il pregiudizio venga adeguatamente dimostrato.

Cosa dovrebbe fare l'amministratore davanti a una ringhiera pericolosa?

È opportuno intervenire tempestivamente, far verificare la struttura da un tecnico quando necessario, adottare eventuali misure provvisorie di sicurezza, documentare le segnalazioni e gli interventi e informare i condomini dei rischi presenti.

L'assicurazione condominiale copre sempre i danni?

La copertura dipende dalle condizioni della polizza, dalle garanzie sottoscritte, dalle eventuali esclusioni e dal massimale. Anche quando esiste una copertura, il condominio deve verificare attentamente i termini della propria assicurazione.

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Fonte: condominioweb.com