Quando un impianto fognario serve stabilmente più edifici appartenenti a condomìni distinti, gli obblighi di custodia e manutenzione fanno capo alla più ampia organizzazione supercondominiale, anche quando il supercondominio non è stato formalmente costituito.

La questione è particolarmente importante quando il deterioramento dell'impianto provoca infiltrazioni, cedimenti del terreno o altre situazioni di pericolo e diventa necessario individuare correttamente il soggetto nei cui confronti proporre un'azione.

Sul tema è intervenuto il Tribunale di Palermo, con ordinanza del 9 ottobre 2026, pronunciandosi su una controversia relativa a un impianto fognario comune a più edifici.

Il caso esaminato dal Tribunale

Un condominio aveva presentato un ricorso per ottenere nei confronti di tre condomìni limitrofi l'esecuzione degli interventi necessari su un impianto fognario che attraversava il proprio piazzale.

L'obiettivo era eliminare il pericolo di ulteriori cedimenti del manto stradale, già interessato dalla formazione di due voragini.

Secondo quanto ricostruito nel ricorso, il costruttore del fabbricato aveva previsto la possibilità di collegare alla conduttura principale gli scarichi degli edifici limitrofi, stabilendo anche un obbligo di manutenzione pro quota a carico dei fabbricati serviti.

Le verifiche tecniche avevano individuato la causa dei cedimenti nelle perdite della linea fognaria utilizzata dai tre condomìni. La fuoriuscita dei liquami aveva provocato il dilavamento del terreno sottostante, creando un concreto rischio di ulteriori cedimenti.

Uno dei condomìni chiamati in causa aveva però contestato la propria legittimazione passiva, sostenendo che l'impianto servisse congiuntamente più edifici e che, quindi, gli obblighi di manutenzione dovessero essere riferiti al supercondominio.

Quando nasce un supercondominio

Il punto centrale della decisione riguarda proprio l'individuazione del soggetto responsabile della manutenzione degli impianti comuni a più condomìni.

Il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui, quando un impianto è oggettivamente e stabilmente destinato al servizio di una pluralità di edifici costituiti in distinti condomìni, trova applicazione la disciplina del supercondominio.

Non è quindi indispensabile che i proprietari abbiano proceduto a una formale costituzione del supercondominio.

Il supercondominio può infatti sorgere ipso iure et facto, cioè direttamente per effetto della situazione concreta: più edifici distinti condividono un bene o un impianto destinato al loro servizio comune.

La sua esistenza deriva quindi dalla situazione oggettiva di comunione e dalla destinazione funzionale del bene, non necessariamente da uno specifico atto costitutivo.

La fognatura comune è a carico del supercondominio

Con riferimento agli impianti fognari, la Cassazione ha già chiarito che, quando una conduttura è stabilmente destinata al servizio di più edifici appartenenti a condomìni distinti, si applica la disciplina condominiale e non quella della semplice comunione ordinaria (Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2623).

Questo significa che gli obblighi di custodia e manutenzione dell'impianto fanno capo al supercondominio.

La situazione è diversa per i tratti della rete che risultino inequivocabilmente destinati al servizio esclusivo di un singolo edificio. In questo caso, la responsabilità può essere ricondotta al relativo condominio.

È quindi fondamentale individuare concretamente la funzione svolta da ciascun tratto dell'impianto prima di stabilire chi debba sostenere le spese o rispondere di eventuali danni.

Chi deve essere chiamato in causa?

La corretta individuazione del soggetto responsabile dell'impianto ha conseguenze anche sul piano processuale.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Palermo, il condominio ricorrente aveva rivolto la propria domanda direttamente nei confronti dei tre singoli condomìni serviti dalla fognatura.

Tuttavia, sulla base della stessa ricostruzione fornita dal ricorrente, il collettore deteriorato raccoglieva gli scarichi provenienti da tutti e tre gli edifici.

Per questo motivo, il giudice ha ritenuto che l'impianto dovesse essere considerato comune alla pluralità dei condomìni e che gli obblighi di custodia e manutenzione facessero capo al supercondominio.

Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile per difetto di legittimazione passiva dei soggetti nei cui confronti era stata proposta la domanda.

Anche la rappresentanza del supercondominio è importante

Una volta individuato il supercondominio come centro di imputazione degli obblighi relativi all'impianto comune, occorre stabilire anche chi sia legittimato a rappresentarlo.

Secondo l'orientamento richiamato dal Tribunale, la rappresentanza processuale del supercondominio spetta all'amministratore del supercondominio.

In mancanza, possono trovare applicazione gli strumenti previsti dall'ordinamento, tra cui la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 65 delle disposizioni di attuazione del Codice civile oppure, secondo i casi, la possibilità di agire nei confronti dei singoli proprietari delle porzioni esclusive.

La corretta individuazione del soggetto responsabile e del suo rappresentante diventa quindi essenziale quando si devono promuovere azioni giudiziarie per ottenere interventi urgenti di manutenzione e messa in sicurezza.

Cosa significa per i condomìni

La decisione del Tribunale di Palermo offre un'indicazione importante per la gestione degli impianti condivisi da più edifici.

Non basta verificare se esista formalmente un documento che abbia costituito il supercondominio. Occorre prima di tutto guardare alla destinazione concreta dell'impianto.

Se una fognatura, una rete di scarico o un altro impianto è stabilmente utilizzato da più condomìni, la sua gestione può rientrare nell'ambito del supercondominio anche quando quest'ultimo non sia stato formalmente costituito.

Prima di richiedere interventi, ripartire le spese o intraprendere un'azione giudiziaria, è quindi opportuno verificare:

• quali edifici siano effettivamente serviti dall'impianto;

• quali siano i tratti comuni e quali quelli destinati a un singolo edificio;

• chi abbia gli obblighi di custodia e manutenzione;

• come debbano essere ripartite le relative spese;

• chi abbia la rappresentanza del supercondominio.

Una corretta individuazione delle responsabilità consente di evitare contestazioni e, soprattutto, di indirizzare eventuali richieste o azioni giudiziarie verso il soggetto effettivamente legittimato.

FAQ

Se non è stato costituito formalmente un supercondominio, può comunque esistere?

Sì. Il supercondominio può sorgere automaticamente quando più edifici appartenenti a condomìni distinti condividono beni o impianti destinati al loro servizio comune.

Chi deve occuparsi della manutenzione di una fognatura utilizzata da più condomìni?

Quando l'impianto è stabilmente destinato al servizio di più edifici, gli obblighi di custodia e manutenzione fanno capo al supercondominio.

La manutenzione di ogni tratto della fognatura spetta sempre al supercondominio?

No. I tratti inequivocabilmente destinati al servizio esclusivo di un singolo edificio possono rimanere a carico del relativo condominio.

Chi deve essere chiamato in causa per un problema relativo a un impianto supercondominiale?

La domanda deve essere rivolta al soggetto che rappresenta il supercondominio, secondo le regole applicabili al caso concreto. Individuare correttamente la legittimazione passiva è fondamentale per evitare l'inammissibilità dell'azione.

La mancata costituzione formale del supercondominio esclude la responsabilità per la manutenzione?

No. La responsabilità deriva dalla concreta destinazione comune del bene o dell'impianto e non necessariamente dalla presenza di un atto formale di costituzione.

Argomenti trattati: supercondominio, fognatura condominiale, manutenzione impianti comuni, obblighi di custodia, legittimazione passiva, condomìni.

Fonte: condominioweb.com