La qualificazione di un ripostiglio nel sottotetto come bene condominiale oppure privato è una delle questioni che più frequentemente alimentano il contenzioso in ambito condominiale. Stabilire a chi appartenga un vano situato nel sottotetto di un edificio richiede un’analisi attenta dei titoli di proprietà, delle caratteristiche strutturali del locale e della sua funzione concreta.

Un caso emblematico è stato recentemente affrontato dalla Corte di Appello di Bologna, con la sentenza n. 1969 del 19 novembre 2025, relativa a un ripostiglio collocato nell’area sottotetto di un fabbricato.

Il caso: ripostiglio nel sottotetto e contrasto tra condomini

La controversia nasceva tra la proprietaria di un appartamento al quarto piano e il titolare dell’unità immobiliare al quinto piano.
Secondo la prima, il ripostiglio nel sottotetto era di sua pertinenza e non faceva parte dei beni comuni del condominio; secondo il secondo, invece, il vano gli era stato trasferito insieme all’appartamento mediante atto di compravendita.

In subordine, il condomino del quinto piano invocava anche l’usucapione, avendo utilizzato il locale in modo esclusivo per oltre venticinque anni.

Il Tribunale di Bologna, in primo grado, aveva rigettato la domanda di restituzione, riconoscendo la titolarità del ripostiglio in capo al proprietario dell’ultimo piano. Da qui l’impugnazione davanti alla Corte di Appello.

Sottotetto: quando è un bene condominiale

Per stabilire se un sottotetto rientri tra i beni comuni, occorre partire dall’art. 1117 del Codice civile, che include tra le parti comuni anche i sottotetti destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, salvo che il titolo disponga diversamente.

La regola è chiara:

• il sottotetto è condominiale se manca un titolo contrario e se è oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) al servizio comune.

La giurisprudenza di legittimità ha precisato che la presunzione di comunione opera solo in presenza di una concreta attitudine del locale a soddisfare interessi comuni del condominio (Cass. ord. n. 9383/2020).

Sottotetto: quando è proprietà privata

La presunzione di condominialità può essere superata non solo da un titolo espresso, ma anche dalla funzione concreta del sottotetto.
Secondo la Cassazione, infatti, quando il locale:

• ha dimensioni ridotte,

• non è autonomamente utilizzabile,

• ed è destinato esclusivamente a isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano,

esso deve essere considerato pertinenza privata di quell’unità immobiliare (Cass. sent. n. 6143/2016).

In tali casi, il sottotetto non svolge alcuna funzione a beneficio degli altri condomini e non può essere qualificato come bene comune.

La decisione della Corte di Appello di Bologna

Nel caso esaminato, la Corte ha confermato la decisione di primo grado, rilevando la presenza di due titoli chiari che escludevano la natura condominiale del sottotetto:

• l’atto costitutivo del fabbricato;

• il regolamento contrattuale di condominio.

Dall’analisi degli atti notarili e dei dati catastali emergeva, inoltre, che il ripostiglio era stato trasferito insieme all’appartamento del quinto piano.
Di conseguenza, la domanda di restituzione è stata respinta anche in appello, rendendo superflua ogni ulteriore valutazione in tema di usucapione.

Conclusioni

La natura privata o condominiale del sottotetto non può essere stabilita in astratto. È sempre necessario:

• verificare i titoli di proprietà;

• analizzare il regolamento di condominio;

• valutare le caratteristiche strutturali e funzionali del locale.

Solo da questa analisi complessiva è possibile stabilire se un ripostiglio nel sottotetto rientri tra i beni comuni o costituisca una pertinenza esclusiva di un singolo condomino.

Fonte: condominioweb.com