Il Conto Termico 3.0, entrato in vigore il 25 dicembre 2025, introduce una novità di grande rilievo per il mondo condominiale: la possibilità di incentivare interventi di efficientamento dell’involucro edilizio, come il cappotto termico, con costi unitari incentivabili fino a 200 euro al metro quadrato e un tetto massimo di incentivo pari a 1 milione di euro per edificio.

Si tratta di un’opportunità particolarmente interessante perché l’incentivo non assume la forma di una detrazione fiscale, ma viene riconosciuto come contributo diretto a fondo perduto, erogato dal GSE tramite bonifico bancario direttamente al Condominio, a condizione che l’edificio risulti a prevalenza non residenziale.

Questo meccanismo segna un netto cambio di prospettiva rispetto agli strumenti agevolativi tradizionali e riporta al centro il ruolo del Condominio e, di conseguenza, dell’amministratore, nella gestione dell’intervento e dell’incentivo.

Il Condominio come Soggetto Responsabile del Conto Termico

Negli interventi eseguiti sulle parti comuni, il Soggetto Responsabile del Conto Termico 3.0 è il Condominio, rappresentato dall’amministratore.

È quindi il Condominio che:

• sostiene le spese;

• presenta la richiesta di incentivo al GSE;

• riceve il contributo economico, direttamente oppure tramite una ESCo formalmente incaricata.

L’amministratore si trova così, ancora una volta – come già accaduto con il Superbonus – in una posizione strategica di coordinamento e controllo, chiamato a governare non solo gli aspetti amministrativi, ma anche quelli economici e procedurali legati all’incentivo.

Un incentivo indipendente dalla capienza fiscale

Uno degli elementi di maggiore interesse del Conto Termico 3.0 è che non richiede alcuna capienza fiscale da parte dei singoli condòmini.

Il contributo viene accreditato nella contabilità del Condominio e utilizzato per compensare, in tutto o in parte, le spese sostenute per l’intervento.
Questo rende il Conto Termico particolarmente attrattivo in una fase in cui l’accesso alle detrazioni fiscali risulta spesso complesso, limitato o non praticabile per tutti i proprietari.

Quando il cappotto è incentivabile: la prevalenza non residenziale

La possibilità di incentivare interventi sull’involucro edilizio non è generalizzata.
Il Conto Termico 3.0 consente tali interventi esclusivamente per gli edifici che rientrano nel Titolo II del decreto, riservato agli edifici a destinazione non residenziale.

In questo contesto assumono particolare rilevanza i condomìni a destinazione mista, tipicamente caratterizzati da negozi o uffici al piano terra e abitazioni ai piani superiori. In questi casi, l’ammissibilità dell’incentivo dipende dalla prevalenza della destinazione non residenziale.

La prevalenza si calcola sui millesimi, non sulle superfici

Le Regole Applicative del Conto Termico 3.0 chiariscono che, per gli edifici a destinazione mista, la prevalenza non viene determinata sulla base delle superfici o dei volumi, ma in funzione dei millesimi.

Occorre quindi verificare se la quota millesimale riferibile alle unità immobiliari non residenziali, appartenenti alle categorie catastali ammesse, risulti maggiore rispetto a quella residenziale.

• Se i millesimi non residenziali sono prevalenti, l’edificio viene assimilato a un edificio terziario e può accedere agli incentivi anche per il cappotto termico, l’isolamento delle coperture e dei solai, nei limiti e con i costi unitari previsti dal decreto.

• Se, invece, la quota residenziale risulta prevalente, l’edificio viene considerato residenziale a tutti gli effetti e resta escluso dagli incentivi per l’involucro, potendo accedere solo agli interventi legati alla produzione di energia da fonti rinnovabili.

Gestione del contributo e ripartizione delle spese

Una volta erogato il contributo dal GSE, spetta all’amministratore gestire contabilmente l’incentivo e procedere alla sua ripartizione tra i proprietari, a compensazione delle spese sostenute.

La ripartizione avviene secondo quanto deliberato dall’assemblea o, in mancanza di criteri specifici, sulla base delle tabelle millesimali.
Ancora una volta emerge come il Conto Termico 3.0 non sia uno strumento automatico, ma richieda una gestione attenta, consapevole e strutturata.

Considerazioni finali

Il Conto Termico 3.0 rappresenta una leva estremamente interessante per i condomìni misti a prevalenza non residenziale, soprattutto per interventi sull’involucro edilizio che oggi possono beneficiare di contributi rilevanti e immediatamente fruibili.

In questo scenario, l’amministratore di condominio torna a ricoprire un ruolo centrale: non solo esecutore delle decisioni assembleari, ma gestore dell’incentivo, chiamato a coordinare l’intero processo nell’interesse del Condominio.

Fonte: condominioweb.com