Gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni di un condominio possono comportare rischi significativi per le proprietà private, soprattutto quando l'esecuzione dei lavori non avviene secondo le regole dell'arte. In presenza di infiltrazioni o allagamenti causati da errori dell'impresa appaltatrice, è fondamentale individuare correttamente il soggetto responsabile del risarcimento.

Una recente pronuncia del Tribunale di Nola (sentenza n. 2765 del 22 giugno 2026) chiarisce un principio importante: quando il danno deriva da un'esecuzione negligente delle opere affidate in appalto, la responsabilità ricade sull'impresa esecutrice e non automaticamente sul condominio.

Il caso esaminato dal Tribunale

La vicenda riguarda un immobile commerciale destinato a emittente televisiva, gravemente danneggiato da infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare condominiale, sul quale erano in corso lavori di manutenzione straordinaria.

L'allagamento provocò l'interruzione dell'attività, il danneggiamento delle apparecchiature e ingenti danni ai locali. Il conduttore dell'immobile citò in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento.

Il condominio, ritenendosi estraneo ai fatti, chiamò in causa sia la compagnia assicurativa sia l'impresa incaricata dei lavori. L'assicurazione eccepì l'inoperatività della polizza per quella tipologia di danno, mentre l'impresa non si costituì in giudizio.

Dopo l'istruttoria, il Tribunale ha condannato esclusivamente l'impresa appaltatrice al pagamento del risarcimento.

Perché il condominio non è stato ritenuto responsabile

Normalmente il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde dei danni provocati dai beni comuni ai sensi dell'art. 2051 del Codice Civile.

Tuttavia, nel caso concreto, il giudice ha accertato che il danno non era stato causato dal lastrico solare in sé, ma dall'errata esecuzione dei lavori.

Le prove testimoniali hanno infatti dimostrato che:

• sul terrazzo si era formato un notevole ristagno d'acqua;
• non vi erano precipitazioni in corso;
• le guaine impermeabilizzanti erano state posizionate in modo da impedire il normale deflusso dell'acqua;
• una volta spostate, l'acqua defluiva regolarmente.

È quindi emerso che l'allagamento era stato determinato esclusivamente dalla posa non corretta della guaina impermeabilizzante.

In assenza di prove che dimostrassero una carente vigilanza del condominio o una sua interferenza nell'esecuzione delle opere, non è stata riconosciuta alcuna responsabilità concorrente.

La responsabilità dell'impresa appaltatrice

L'appaltatore svolge i lavori con autonomia organizzativa e tecnica ed è tenuto a rispettare la diligenza professionale richiesta dalla natura dell'incarico.

Quando i danni derivano da negligenza, imperizia o da lavorazioni eseguite in modo non conforme alle regole tecniche, l'impresa risponde direttamente delle conseguenze economiche subite dai terzi.

La giurisprudenza consolidata conferma infatti che il condominio committente non risponde automaticamente dei danni provocati dall'appaltatore, salvo specifiche circostanze quali:

• scelta di un'impresa palesemente inidonea (culpa in eligendo);
• direttive tecniche impartite dal condominio tali da limitare l'autonomia dell'appaltatore;
• violazione di specifici obblighi di controllo o di cautela.

Nel caso deciso dal Tribunale di Nola nessuna di queste situazioni è stata dimostrata, motivo per cui l'unica responsabile è risultata l'impresa esecutrice.

La prova del danno è determinante

Il giudice ha riconosciuto l'esistenza dei danni ma ha ritenuto insufficiente la documentazione prodotta per dimostrarne l'esatto ammontare.

La perizia tecnica di parte, infatti, costituisce soltanto un elemento indiziario e non una prova piena.

Per questo motivo il risarcimento è stato determinato in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 del Codice Civile, tenendo conto del deprezzamento dei beni danneggiati e non del loro valore da nuovi.

L'importo richiesto dall'attore è stato quindi ridotto di circa il 60%.

Diversa sorte ha avuto la domanda avanzata dalla proprietaria dell'immobile, respinta per mancanza di prove sufficienti sui danni lamentati.

Un principio utile per i condomìni

La decisione del Tribunale di Nola ribadisce un orientamento ormai consolidato: durante l'esecuzione di lavori sulle parti comuni, il condominio non è automaticamente responsabile di qualsiasi danno che si verifichi.

Quando l'evento è riconducibile esclusivamente a errori tecnici o a una cattiva esecuzione delle opere, è l'impresa appaltatrice a dover risarcire i danni.

Per questo motivo, nei contenziosi relativi a infiltrazioni e lavori condominiali, assumono un ruolo fondamentale le prove testimoniali, la documentazione tecnica e, quando necessario, la consulenza tecnica d'ufficio, indispensabili per accertare il nesso causale e individuare il reale responsabile.

FAQ

Chi risponde delle infiltrazioni causate durante i lavori sul lastrico solare?
Se le infiltrazioni derivano da errori nell'esecuzione delle opere, la responsabilità ricade sull'impresa appaltatrice.

Il condominio è sempre responsabile dei danni provenienti dalle parti comuni?
No. Il condominio risponde come custode delle parti comuni, ma può essere escluso da responsabilità se il danno è causato esclusivamente dalla condotta negligente dell'impresa.

Quando il condominio può essere corresponsabile?
Quando emerge una mancata vigilanza, una culpa in eligendo nella scelta dell'impresa oppure un'ingerenza diretta nell'esecuzione dei lavori.

Come si dimostra il danno subito?
Attraverso documentazione, prove testimoniali e, se necessario, una consulenza tecnica d'ufficio. Una perizia di parte da sola potrebbe non essere sufficiente.

Il giudice può ridurre il risarcimento richiesto?
Sì. Se il danno non è provato nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.

Argomenti trattati: lavori sul lastrico solare, infiltrazioni, responsabilità dell'impresa appaltatrice, responsabilità del condominio, art. 2051 c.c., manutenzione straordinaria, guaina impermeabilizzante, risarcimento danni, prova del danno, liquidazione equitativa, consulenza tecnica, contenzioso condominiale.

Fonte: condominioweb.com