Le somme versate dai condomini per finanziare lavori straordinari non possono essere considerate automaticamente nella disponibilità individuale di chi le ha pagate. Quando l'assemblea ha costituito un fondo speciale condominiale e l'intervento previsto non è stato abbandonato, le somme possono continuare a essere utilizzate per realizzare le medesime opere, anche se l'appalto viene affidato a un'impresa diversa.

È questo il principio affermato dal Tribunale di Como, sentenza n. 652 del 21 luglio 2026, che ha esaminato la richiesta di restituzione avanzata da un condomino dopo la mancata esecuzione del primo appalto relativo al rifacimento della copertura dell'edificio.

La decisione chiarisce un aspetto importante: il fondo speciale per lavori straordinari conserva la destinazione stabilita dall'assemblea finché quella destinazione non viene meno. Il semplice cambio dell'impresa incaricata dei lavori, quindi, non determina automaticamente il diritto del singolo condomino a ottenere la restituzione della propria quota.

Il fondo speciale e la vicenda esaminata dal Tribunale di Como

Nel febbraio 2024 l'assemblea condominiale aveva approvato la costituzione di un fondo straordinario di 65.000 euro, destinato al rifacimento della copertura dell'edificio.

A carico di uno dei condomini era stata posta una quota di 20.500,35 euro. Il relativo riparto non era stato impugnato ed era quindi diventato definitivo.

Il condomino aveva effettuato il pagamento soltanto il 7 ottobre 2024, oltre il termine originariamente fissato al 15 marzo. Nel frattempo, secondo quanto riferito dal condominio, gli acconti dovuti all'impresa incaricata inizialmente erano già stati pagati utilizzando le somme versate dagli altri partecipanti.

La quota pagata tardivamente era pertanto rimasta disponibile sul conto corrente condominiale.

Successivamente, poiché il primo appalto non era stato eseguito, l'assemblea del 10 febbraio 2025 aveva deliberato un nuovo affidamento per il rifacimento della medesima copertura, questa volta a un'impresa differente e a condizioni economiche diverse.

Nel determinare la nuova spesa era stato sottratto il residuo di 20.500,35 euro, già versato dal condomino e ancora presente nel fondo.

La richiesta di restituzione del condomino

Il condomino aveva contestato la nuova deliberazione sostenendo che la somma da lui versata fosse ormai di sua esclusiva pertinenza.

Secondo questa impostazione, il cambio dell'impresa e del contratto avrebbe fatto venir meno il collegamento tra la somma versata e il nuovo appalto. Da qui la richiesta di restituzione della quota del fondo speciale, oltre agli interessi, e di conseguente rideterminazione del riparto.

Il condominio ha invece sostenuto che la destinazione del fondo condominiale non fosse cambiata: l'assemblea aveva continuato a perseguire esattamente lo stesso obiettivo, cioè il rifacimento della copertura.

Restava quindi immutata la finalità per cui il denaro era stato raccolto.

Cosa prevede l'articolo 1135 del Codice civile

L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. stabilisce che l'assemblea, quando delibera interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

La normativa consente inoltre, quando il contratto prevede pagamenti progressivi collegati allo stato di avanzamento delle opere, di costituire il fondo anche in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Como non era contestata la regolare costituzione del fondo. Il problema riguardava invece la sorte della somma rimasta inutilizzata dopo la mancata esecuzione del primo contratto.

Le somme versate entrano nella disponibilità del condominio

Secondo il Tribunale, il versamento della quota non determina la permanenza di un diritto individuale del condomino sulla specifica somma pagata.

Una volta confluite nella disponibilità del condominio, le somme del fondo speciale rimangono vincolate alla finalità stabilita dalla deliberazione assembleare.

Il singolo partecipante, quindi, non può pretendere automaticamente che la propria quota venga separata e restituita soltanto perché il primo contratto non è stato eseguito.

La situazione può essere diversa quando l'assemblea revoca l'intervento oppure viene meno, per altra ragione, il titolo che giustificava l'accantonamento.

Nel caso di Como, tuttavia, questo presupposto non si era verificato.

Il cambio dell'impresa non fa venir meno la destinazione del fondo

L'elemento decisivo della sentenza è la continuità dell'intervento.

L'assemblea non aveva deciso di utilizzare il denaro per opere differenti, né aveva rinunciato al rifacimento della copertura. Aveva semplicemente affidato i lavori condominiali a un'altra impresa.

Per il Tribunale, il cambio dell'appaltatore e la variazione del prezzo non erano sufficienti a interrompere il rapporto tra il fondo e l'intervento originariamente deliberato.

La finalità del fondo era infatti rimasta invariata.

Di conseguenza, il residuo di 20.500,35 euro poteva essere utilizzato per ridurre il costo del nuovo appalto.

Perché la restituzione avrebbe alterato il riparto

Un ulteriore elemento considerato dal giudice riguarda il riparto approvato nel 2024.

La quota del condomino era stata determinata con una deliberazione non impugnata e quindi divenuta definitiva. Restituire successivamente quella somma, considerandola estranea al fondo, avrebbe prodotto l'effetto di modificare indirettamente gli equilibri economici già stabiliti.

Gli altri condomini avevano infatti già sostenuto gli oneri necessari per l'iniziativa originariamente approvata.

La restituzione avrebbe quindi finito per escludere il condomino dalla contribuzione al fondo precedentemente deliberato, trasferendo sugli altri partecipanti una parte del relativo costo.

Il Tribunale ha pertanto ritenuto legittima la detrazione della somma residua dal costo del nuovo appalto.

Quando il condomino può ottenere la restituzione

La decisione non significa che le somme versate in un fondo speciale condominiale non possano mai essere restituite.

La restituzione può essere richiesta quando viene meno il titolo che giustificava il pagamento.

Ad esempio, se l'assemblea revoca definitivamente i lavori e non attribuisce alle somme una diversa destinazione, può venire meno la ragione per cui il condominio continua a detenerle.

In questo senso si è espresso anche il Tribunale di Pescara, sentenza n. 109 del 29 gennaio 2026, secondo cui, quando i lavori vengono revocati e le somme non ricevono una diversa destinazione, il condomino può chiedere la restituzione della propria quota.

Diverso è il caso in cui i lavori rimangano programmati e l'assemblea si limiti a modificare l'impresa incaricata.

I precedenti giurisprudenziali

La questione si inserisce in un orientamento che riconosce particolare importanza alla funzione del fondo per lavori straordinari.

La Cassazione n. 16953/2022 e la Cassazione n. 9388/2023 hanno ribadito il ruolo del fondo speciale quale requisito della deliberazione relativa a opere straordinarie, ammettendone anche la costituzione progressiva quando i pagamenti siano collegati alle diverse fasi contrattuali.

Il Tribunale di Roma, sentenza n. 15112 del 30 ottobre 2025, ha escluso che il mancato avvio dei lavori o la risoluzione del contratto con l'impresa determinino automaticamente il diritto alla restituzione, finché rimane efficace la deliberazione che ha approvato l'intervento e costituito il fondo.

Il Tribunale di Pescara, sentenza n. 109 del 29 gennaio 2026, ha invece riconosciuto la possibilità di ottenere la restituzione quando l'assemblea abbia revocato i lavori senza attribuire alle somme una diversa destinazione.

Infine, il Tribunale di Catania, sentenza n. 2899 del 10 giugno 2026, ha evidenziato che chi domanda la restituzione deve dimostrare il venir meno del titolo che giustificava il pagamento. Il semplice fatto di aver versato una somma non è sufficiente.

La conclusione del Tribunale di Como

Il Tribunale di Como ha quindi rigettato il ricorso del condomino e confermato la deliberazione assembleare.

La sostituzione dell'impresa non aveva modificato la destinazione del fondo speciale, perché l'intervento rimaneva finalizzato al rifacimento della stessa copertura.

Il residuo poteva pertanto essere detratto dal costo del nuovo appalto.

Il condomino è stato inoltre condannato alla rifusione delle spese di lite, liquidate in 3.397 euro, oltre agli accessori di legge.

Cosa significa per il condominio

La sentenza offre un'indicazione pratica importante per la gestione dei lavori straordinari condominiali.

Quando un primo appalto non viene eseguito, il condominio non deve necessariamente restituire ai singoli partecipanti le somme già raccolte. Se l'assemblea mantiene ferma la volontà di realizzare le medesime opere, il fondo può continuare a essere utilizzato per il nuovo affidamento.

Il punto centrale è quindi la continuità della destinazione del fondo.

Il cambio dell'impresa, il diverso importo del contratto o il tempo trascorso dal primo versamento non sono, da soli, sufficienti a far sorgere un diritto alla restituzione.

Diversa è la situazione quando l'intervento viene definitivamente abbandonato e viene meno il titolo che giustificava l'accantonamento.

FAQ – Fondo speciale condominiale e restituzione delle somme

Il condomino può chiedere la restituzione della quota versata nel fondo speciale?

Non automaticamente. Finché permane la destinazione deliberata dall'assemblea e i lavori devono ancora essere realizzati, la somma resta vincolata alla finalità condominiale.

Se cambia l'impresa, il fondo deve essere restituito?

No. Se la nuova impresa viene incaricata di realizzare le medesime opere, il cambio dell'appaltatore non determina di per sé il diritto alla restituzione delle somme.

Cosa succede se il primo appalto viene risolto?

La risoluzione del contratto non comporta necessariamente la restituzione del fondo. Occorre verificare se l'assemblea abbia mantenuto la volontà di realizzare l'intervento oppure abbia revocato definitivamente i lavori.

Quando può essere restituito il fondo speciale?

La restituzione può diventare dovuta quando viene meno il titolo che giustificava l'accantonamento, ad esempio in caso di revoca dei lavori senza una diversa destinazione delle somme.

Il fondo speciale appartiene al singolo condomino che lo ha versato?

No. Una volta versate, le somme entrano nella disponibilità del condominio e restano destinate alla finalità approvata dall'assemblea, salvo che venga meno il relativo titolo o intervenga una diversa deliberazione.

Il cambio del costo dei lavori modifica la destinazione del fondo?

Non necessariamente. Se le nuove opere perseguono la stessa finalità, il fondo può essere utilizzato anche nell'ambito di un contratto di importo differente.

Cosa deve dimostrare il condomino che chiede la restituzione?

Deve dimostrare che sia venuto meno il titolo che giustificava il pagamento e che la somma non sia più collegata alla destinazione approvata dall'assemblea.

Qual è il principio stabilito dal Tribunale di Como?

Il principio è che la destinazione del fondo speciale prevale sulla pretesa restitutoria del singolo condomino quando l'intervento deliberato continua a essere perseguito, anche attraverso un'impresa diversa.

Argomenti trattati: fondo speciale condominiale, lavori straordinari, restituzione quote condominiali, appalto condominiale, sostituzione impresa, assemblea condominiale, art. 1135 c.c., ripartizione delle spese, manutenzione straordinaria, giurisprudenza condominiale

Fonte: condominioweb.com