Le parti comuni di un edificio devono essere mantenute in condizioni di sicurezza per residenti, visitatori e fornitori. Quando una persona subisce un infortunio a causa di una situazione di pericolo presente negli spazi condominiali, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni anche se la gestione operativa di alcune attività è stata affidata a imprese esterne.

Una recente sentenza del Tribunale di Verona (n. 1161 del 1° giugno 2026) ha ribadito un principio molto importante: l'affidamento del servizio di pulizia a una ditta specializzata non fa venir meno gli obblighi di custodia e vigilanza che gravano sul condominio.

La caduta sulle scale condominiali

La vicenda riguarda una donna che si era recata in visita presso un'amica residente nello stabile. Terminato l'incontro, mentre percorreva le scale per uscire dall'edificio, è scivolata sul pianerottolo riportando la frattura del malleolo della gamba destra.

Dalle testimonianze raccolte durante il processo è emerso che il pavimento era bagnato e che non erano presenti cartelli o altre segnalazioni in grado di avvertire del pericolo. Inoltre, la superficie in granito lucido rendeva particolarmente difficile individuare la presenza dell'acqua.

La danneggiata ha quindi richiesto il risarcimento dei danni al condominio.

La difesa del condominio

Il condominio ha contestato la propria responsabilità sostenendo che eventuali colpe dovessero essere attribuite all'impresa incaricata delle pulizie. Secondo questa tesi, la ditta avrebbe lavato le scale senza adottare le necessarie misure di sicurezza e senza collocare adeguati avvisi.

Nel corso del giudizio sono stati coinvolti sia l'appaltatore sia la compagnia assicurativa del fabbricato. Tuttavia, l'istruttoria ha confermato che il pavimento risultava bagnato, che il pericolo non era facilmente percepibile e che mancava qualsiasi forma di segnalazione.

Perché il giudice ha condannato il condominio

Il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio applicando l'art. 2051 del Codice Civile, norma che disciplina la responsabilità del custode per i danni causati dalle cose sottoposte al suo controllo.

Secondo il giudice, le scale costituiscono una parte comune dell'edificio e il condominio ne mantiene la custodia anche quando alcuni servizi vengono affidati a soggetti esterni.

Per liberarsi dalla responsabilità sarebbe stato necessario dimostrare l'esistenza di un caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile capace di interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno subito.

Nel caso concreto tale prova non è stata fornita.

L'appalto delle pulizie non trasferisce la custodia

Uno degli aspetti più interessanti della decisione riguarda il rapporto tra condominio e impresa di pulizie.

Il Tribunale ha evidenziato che il semplice affidamento del servizio non comporta il trasferimento automatico della custodia delle parti comuni. Di conseguenza, il condominio continua a essere responsabile della sicurezza degli spazi comuni e deve vigilare affinché le attività svolte da terzi non creino situazioni di rischio.

Nel procedimento è inoltre emerso che il condominio non aveva prodotto il contratto di appalto né fornito elementi utili a dimostrare quali fossero gli obblighi specifici dell'impresa. Non è stata nemmeno provata l'effettiva esecuzione delle pulizie nel giorno dell'incidente.

In assenza di tali elementi, il tentativo di attribuire la responsabilità esclusivamente alla ditta è risultato privo di fondamento.

Il ruolo del comportamento del danneggiato

La responsabilità da custodia prevista dall'art. 2051 c.c. è di natura oggettiva. Ciò significa che non è necessario dimostrare una colpa del custode, ma è sufficiente accertare che il danno sia stato causato dalla cosa sottoposta al suo controllo.

La giurisprudenza riconosce tuttavia che il comportamento del danneggiato può assumere rilevanza quando il pericolo è evidente e facilmente evitabile con l'ordinaria prudenza.

Diversa è la situazione in presenza di insidie poco percepibili, come un sottile strato di umidità lasciato sul pavimento dopo il lavaggio. In questi casi il rischio può risultare difficilmente individuabile e il peso della condotta della vittima si riduce sensibilmente.

Copertura assicurativa e risarcimento

Il Tribunale ha accolto integralmente la richiesta risarcitoria della danneggiata, facendo proprie le conclusioni del consulente tecnico nominato nel processo.

La compagnia assicurativa è stata inoltre condannata a manlevare il condominio in virtù della polizza Globale Fabbricati risultata operativa. Oltre al risarcimento, sono state poste a carico dei convenuti anche le spese legali e quelle relative alle consulenze tecniche.

Una lezione importante per i condomìni

La sentenza rappresenta un utile richiamo per amministratori e condomìni. Delegare un servizio a un'impresa esterna non significa trasferire automaticamente la responsabilità per eventuali danni causati nelle parti comuni.

Per limitare il rischio di contenziosi è fondamentale verificare che i fornitori operino nel rispetto delle procedure di sicurezza, che siano presenti adeguate segnalazioni in caso di pavimenti bagnati e che la documentazione contrattuale sia sempre aggiornata e facilmente reperibile.

La prevenzione resta infatti lo strumento più efficace per garantire la sicurezza degli utenti e tutelare il condominio da richieste risarcitorie potenzialmente molto onerose.

FAQ

Il condominio risponde se una persona cade su scale bagnate?
Sì, se le scale sono parti comuni e il pericolo non era visibile o adeguatamente segnalato, il condominio può essere responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c.

La ditta di pulizie è sempre responsabile degli incidenti avvenuti dopo il lavaggio?
No. Il condominio mantiene la custodia delle parti comuni e deve dimostrare eventuali responsabilità specifiche dell'impresa.

Che cos'è il caso fortuito?
È un evento imprevedibile e inevitabile che interrompe il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno.

L'assenza di cartelli di avviso può incidere sulla responsabilità?
Sì. La mancanza di adeguate segnalazioni costituisce un elemento rilevante nella valutazione della responsabilità del custode.

La polizza Globale Fabbricati copre questi danni?
Dipende dalle condizioni contrattuali, ma in molti casi può intervenire a tutela del condominio per i danni causati a terzi.

Argomenti trattati: responsabilità del condominio, caduta sulle scale, pavimento bagnato, custodia delle parti comuni, art. 2051 c.c., impresa di pulizie, caso fortuito, risarcimento danni, polizza globale fabbricati, sicurezza condominiale

Fonte: condominioweb.com