Le infiltrazioni non sempre ricadono sull'inquilino

Quando un appartamento è concesso in locazione, molti ritengono che ogni responsabilità relativa ai danni causati dall'immobile passi automaticamente al conduttore. In realtà non è così. In presenza di infiltrazioni in condominio, occorre individuare chi abbia il concreto potere di intervenire sulla parte difettosa che ha originato il problema.

Una recente ordinanza del Tribunale di Torino (Quarta Sezione Civile, 23 luglio 2026) chiarisce che il proprietario dell'immobile può essere obbligato a eseguire con urgenza i lavori di ripristino anche se l'abitazione è locata, quando mantiene la custodia della parte da cui provengono le infiltrazioni.

Il caso: infiltrazioni dal bagno verso appartamenti e parti comuni

La vicenda nasce dal ricorso presentato da un condominio dopo anni di perdite d'acqua provenienti dal bagno di un appartamento situato al quarto piano.

Le infiltrazioni avevano progressivamente danneggiato:

• un appartamento sottostante;
• il vano scala condominiale;
• un'altra proprietà esclusiva.

Il proprietario aveva comunicato all'amministratore di aver effettuato lavori di riparazione, ma le perdite non erano mai cessate. Successivamente il condominio aveva chiesto di poter effettuare un sopralluogo tecnico, richiesta rimasta senza riscontro.

Per questo motivo è stato promosso un procedimento urgente ai sensi dell'art. 700 c.p.c.

La consulenza tecnica individua la vera causa del danno

La CTU (Consulenza Tecnica d'Ufficio) ha accertato che le infiltrazioni avevano una duplice origine.

Una prima causa riguardava tubazioni condominiali già sostituite nel 2023.

La seconda, ancora attiva, era invece riconducibile esclusivamente al bagno dell'appartamento, dove la zona doccia risultava installata in modo non conforme, con impermeabilizzazione insufficiente e lavori eseguiti senza rispettare la regola dell'arte.

Secondo il consulente:

• la doccia era stata ripristinata solo parzialmente;
• le piastrelle non garantivano la necessaria tenuta all'acqua;
• il box doccia era stato sostituito con una semplice tenda;
• mancavano certificazioni di corretta esecuzione.

Di conseguenza la perdita continuava ad alimentare le infiltrazioni.

La responsabilità del proprietario resta quando conserva la custodia

Il Tribunale ha richiamato il principio della responsabilità da custodia previsto dall'art. 2051 c.c.

Ciò significa che il proprietario resta responsabile quando mantiene il controllo sulla parte strutturale o sull'impianto che ha provocato il danno.

La semplice esistenza di un contratto di locazione non trasferisce automaticamente al conduttore la custodia dell'intero immobile.

Occorre verificare concretamente:

• quale componente sia difettosa;
• chi possa materialmente intervenire;
• chi abbia il potere di eseguire le necessarie riparazioni.

Nel caso esaminato, era stato proprio il proprietario a commissionare gli interventi sulla doccia, dimostrando di conservare il potere di gestione della parte risultata difettosa.

L'urgenza giustifica l'intervento del giudice

Il Tribunale ha ritenuto sussistente anche il requisito dell'urgenza.

La CTU aveva infatti evidenziato:

• il permanere delle infiltrazioni;
• il rischio di aggravamento dei danni;
• la presenza di un impianto elettrico deteriorato e potenzialmente pericoloso;
• l'inefficacia dei precedenti interventi.

Per evitare ulteriori danni alle proprietà interessate, il giudice ha ordinato il completo rifacimento del bagno e dell'impianto elettrico entro il 30 settembre 2026.

Il condominio può eseguire direttamente i lavori

L'ordinanza contiene un aspetto particolarmente significativo.

Nel caso di mancata esecuzione dei lavori da parte del proprietario, il condominio è stato autorizzato a intervenire direttamente, accedendo all'appartamento anche con l'assistenza della forza pubblica, entro i limiti economici stabiliti dalla CTU.

Il proprietario è stato inoltre condannato al pagamento delle spese processuali e dei costi della consulenza tecnica.

La giurisprudenza distingue tra proprietario e conduttore

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ribadisce da tempo che la ripartizione delle responsabilità dipende dalla natura dell'elemento che ha causato il danno.

In generale:

• il proprietario mantiene la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati nell'immobile;
• il conduttore risponde invece degli accessori e delle parti direttamente nella sua disponibilità e facilmente sostituibili.

Per questo motivo non è possibile affermare automaticamente che ogni infiltrazione proveniente da un appartamento locato sia responsabilità dell'inquilino.

Ogni situazione richiede un'attenta verifica tecnica.

Perché questa decisione è importante per i condomìni

Questa pronuncia rappresenta un'importante conferma per gli amministratori di condominio, perché evidenzia come, davanti a infiltrazioni persistenti, sia fondamentale individuare con precisione la causa tecnica del danno.

Quando una CTU accerta che il proprietario conserva il potere di intervenire sulla parte difettosa e sussiste un concreto rischio di aggravamento, il giudice può emettere un provvedimento urgente che imponga i lavori necessari, autorizzando anche il condominio a sostituirsi al proprietario in caso di inadempimento.

Una gestione tempestiva delle infiltrazioni condominiali tutela le parti comuni, evita l'aggravarsi dei danni e riduce il rischio di lunghi contenziosi tra condomini, proprietari e conduttori.

FAQ

Il proprietario risponde sempre delle infiltrazioni in un appartamento affittato?
No. La responsabilità dipende da chi ha la custodia e il potere di intervenire sulla parte che ha originato il danno.

L'inquilino è sempre responsabile delle perdite?
No. Se il problema riguarda strutture o impianti incorporati nell'immobile, la responsabilità può restare in capo al proprietario.

Quando il giudice può ordinare lavori urgenti?
Quando una consulenza tecnica accerta la causa delle infiltrazioni e vi è il rischio concreto che i danni peggiorino nel tempo.

Il condominio può eseguire direttamente i lavori?
Sì. Se autorizzato dal giudice e il proprietario non ottempera all'ordine, il condominio può intervenire direttamente nei limiti stabiliti dal provvedimento.

Perché è importante la CTU nelle cause per infiltrazioni?
Perché consente di individuare con precisione la causa tecnica del danno e il soggetto responsabile, fornendo al giudice gli elementi necessari per adottare eventuali provvedimenti urgenti.

Argomenti trattati: infiltrazioni in condominio, responsabilità del proprietario, immobile locato, conduttore, art. 2051 c.c., art. 700 c.p.c., CTU, custodia dell'immobile, lavori urgenti, danni da infiltrazioni, amministratore di condominio, manutenzione bagno, provvedimenti cautelari, parti comuni, responsabilità civile.

Fonte: condominioweb.com