Le infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale non rappresentano soltanto un problema di comfort abitativo o di degrado dell’immobile. Quando il deterioramento raggiunge livelli tali da mettere a rischio la sicurezza degli occupanti, il condominio è tenuto ad agire tempestivamente per eliminare le cause del pericolo e ripristinare le parti danneggiate.

Un recente provvedimento del Tribunale di Lagonegro del 27 maggio 2026 ha affrontato proprio una situazione di questo tipo, chiarendo quali siano le responsabilità del condominio in presenza di infiltrazioni persistenti e di un concreto rischio di cedimento del soffitto dell’ultimo piano.

Le infiltrazioni dal lastrico possono trasformarsi in un problema di sicurezza

Le coperture condominiali sono soggette a un naturale deterioramento dovuto all’esposizione agli agenti atmosferici. Per questo motivo richiedono una manutenzione costante che riguarda l’impermeabilizzazione, i cornicioni, i frontalini, le recinzioni e tutti gli elementi strutturali che ne garantiscono la funzionalità.

Quando tali interventi vengono trascurati, l’acqua può infiltrarsi negli appartamenti sottostanti provocando danni alle murature, ai soffitti e agli impianti. Nei casi più gravi, l’umidità può compromettere la stabilità di alcune porzioni dell’edificio, generando un concreto pericolo per le persone che vi abitano.

Cos’è l’azione di danno temuto

Il proprietario di un immobile che teme un danno grave e imminente proveniente da un bene vicino può ricorrere all’azione di danno temuto prevista dall’articolo 1172 del Codice Civile.

Si tratta di uno strumento cautelare che consente di rivolgersi al giudice quando esiste il rischio concreto che un edificio, una struttura o qualsiasi altra cosa possa causare un danno rilevante e prossimo alla proprietà altrui.

L’obiettivo non è soltanto ottenere un risarcimento, ma soprattutto prevenire l’aggravarsi della situazione attraverso un intervento immediato volto a eliminare le cause del pericolo.

Il caso esaminato dal Tribunale di Lagonegro

Nel caso oggetto della decisione, il proprietario di un appartamento situato all’ultimo piano lamentava da tempo infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale.

La situazione era progressivamente peggiorata fino a determinare il rischio di distacco e cedimento di alcune parti del soffitto. Secondo quanto emerso nel corso del procedimento, il degrado della copertura era tale da mettere potenzialmente in pericolo l’incolumità degli occupanti dell’abitazione.

Di fronte all’inerzia del condominio, il proprietario ha promosso un’azione di danno temuto chiedendo al giudice di ordinare gli interventi necessari per eliminare le infiltrazioni e ripristinare le strutture danneggiate.

La responsabilità del condominio custode delle parti comuni

L’accertamento tecnico svolto nel corso della causa ha confermato che le infiltrazioni provenivano dalla copertura condominiale e che lo stato di manutenzione del tetto risultava gravemente compromesso.

Una volta individuata l’origine del problema, il Tribunale ha ribadito un principio consolidato: il soggetto che ha la custodia del bene da cui deriva il pericolo è tenuto a eliminare le cause del rischio.

Nel caso specifico, essendo la copertura una parte comune dell’edificio, l’obbligo di intervento ricadeva sul condominio.

Gli interventi ordinati dal giudice

Alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale ha accolto il ricorso e ha condannato il condominio a:

• eliminare le cause delle infiltrazioni;
• eseguire il rifacimento della copertura;
• ripristinare le parti dell’appartamento danneggiate dall’acqua;
• sostenere le spese processuali.

La decisione evidenzia come il condominio non possa ignorare situazioni che, oltre a provocare danni materiali, possano comportare rischi per la sicurezza delle persone.

Anche un danno già esistente non esclude l’azione di danno temuto

Uno degli aspetti più interessanti della pronuncia riguarda il fatto che l’appartamento fosse già stato danneggiato dalle infiltrazioni al momento della presentazione del ricorso.

Secondo il Tribunale, questa circostanza non impedisce l’utilizzo dell’azione di danno temuto. Ciò che conta è l’esistenza di un ragionevole pericolo che il danno possa aggravarsi o che si producano ulteriori conseguenze dannose.

Pertanto, anche in presenza di danni già verificatisi, il proprietario può ottenere tutela giudiziaria quando esiste il rischio concreto di un peggioramento della situazione.

Conclusioni

La decisione del Tribunale di Lagonegro conferma che il condominio ha il dovere di mantenere in efficienza la copertura dell’edificio e di intervenire senza ritardi quando il degrado delle parti comuni genera infiltrazioni o situazioni di pericolo.

Se le infiltrazioni provenienti dal tetto rischiano di compromettere la sicurezza dell’immobile o delle persone che vi abitano, il proprietario dell’appartamento danneggiato può ricorrere all’azione di danno temuto per ottenere un provvedimento urgente che imponga al condominio di eliminare le cause del problema e ripristinare le condizioni di sicurezza.

FAQ

Quando il condominio è responsabile delle infiltrazioni dal tetto?

Il condominio è responsabile quando le infiltrazioni derivano da parti comuni dell’edificio, come il tetto o il lastrico solare, e sono conseguenza di una manutenzione insufficiente.

Cos’è l’azione di danno temuto?

È uno strumento previsto dall’art. 1172 del Codice Civile che consente di ottenere un intervento urgente del giudice quando esiste il rischio di un danno grave e imminente.

Si può agire anche se il danno è già avvenuto?

Sì. L’azione è ammissibile anche quando il danno si è già verificato, purché vi sia il rischio concreto che la situazione possa peggiorare.

Chi deve sostenere le spese per eliminare le infiltrazioni?

Se il problema deriva da una parte comune dell’edificio, le spese di riparazione spettano al condominio secondo i criteri previsti dalla legge.

Il rischio di crollo del soffitto può giustificare un intervento urgente?

Sì. Quando esiste un concreto pericolo per la sicurezza delle persone, il giudice può ordinare interventi immediati per eliminare la situazione di rischio.

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Fonte: condominioweb.com