La gestione delle risorse economiche rappresenta uno degli aspetti più delicati dell'attività di un amministratore di condominio. Una recente decisione della Corte d'Appello di Napoli ha ribadito un principio molto importante: se il condominio dimostra che l'amministratore ha prelevato denaro dal conto corrente condominiale, sarà quest'ultimo a dover provare, con documentazione adeguata, come quelle somme siano state impiegate nell'interesse della collettività.

La sentenza della Corte d'Appello di Napoli, Seconda Sezione Civile, n. 5340 del 13 luglio 2026, chiarisce inoltre che la semplice mancata presentazione del rendiconto non è sufficiente a determinare automaticamente l'importo da restituire: è sempre necessaria una ricostruzione puntuale dei movimenti contabili.

Il caso esaminato dalla Corte

Il condominio aveva citato in giudizio la precedente amministratrice sostenendo che avesse emesso assegni a proprio favore per un totale di 13.175,90 euro, prelevando tali somme dal conto corrente condominiale senza fornire adeguata documentazione né autorizzazioni assembleari.

A sostegno della domanda veniva evidenziato anche che, tra il 2009 e il 2016, non erano stati predisposti né approvati i rendiconti annuali e che, al momento del passaggio di consegne, alcune posizioni debitorie non erano state comunicate al nuovo amministratore.

L'ex amministratrice, invece, sosteneva che il denaro fosse stato utilizzato per spese condominiali, tra cui bollette elettriche, spese postali per le convocazioni assembleari e altre uscite necessarie alla gestione, rivendicando inoltre compensi professionali maturati durante il proprio incarico.

L'obbligo di rendiconto dell'amministratore

Secondo la Corte, il rapporto tra condominio e amministratore di condominio è disciplinato dalle norme sul mandato previste dall'art. 1713 del Codice Civile.

Ciò significa che l'amministratore ha l'obbligo di:

• rendere conto della propria gestione;
• documentare tutte le somme incassate;
• dimostrare con documenti giustificativi ogni pagamento effettuato;
• restituire le somme delle quali non sia in grado di provare la destinazione.

In altre parole, quando il condominio dimostra l'esistenza di specifici prelievi dal conto corrente, l'onere della prova passa all'amministratore, che deve dimostrare che quelle somme siano state realmente utilizzate nell'interesse del condominio.

La mancata presentazione del rendiconto non basta

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda la distinzione tra l'inadempimento dell'obbligo di rendiconto e la prova dell'ammanco economico.

L'assenza dei rendiconti costituisce certamente un grave inadempimento, ma non dimostra automaticamente che tutto il denaro movimentato debba essere restituito.

Per ottenere la condanna è infatti necessario che il condominio individui con precisione le somme effettivamente prelevate o ricevute dall'amministratore, producendo ad esempio gli estratti conto bancari o altra documentazione contabile.

Solo a quel punto spetta all'amministratore dimostrare come siano state impiegate.

Il principio della non contestazione

La Corte ha anche applicato il principio della non contestazione previsto dall'art. 115 del Codice di Procedura Civile.

Nel corso del giudizio, infatti, l'amministratrice aveva allegato numerosi documenti relativi a pagamenti effettuati:

• bollette elettriche;
• fatture;
• ricevute di pagamento;
• distinte postali per le convocazioni delle assemblee;
• modello F24 relativo a ritenute fiscali.

L'importo complessivo di tali spese era pari a 5.653,28 euro.

Il condominio si era limitato a contestare genericamente tutta la documentazione prodotta, senza confutare nel dettaglio i singoli pagamenti.

Per questo motivo la Corte ha ritenuto che tali uscite dovessero considerarsi sostanzialmente non contestate e ha ridotto la somma dovuta.

La decisione della Corte d'Appello

Il Tribunale di Napoli aveva inizialmente condannato l'amministratrice alla restituzione dell'intero importo di 13.175,90 euro.

La Corte d'Appello ha invece riconosciuto validi i pagamenti specificamente documentati e non contestati analiticamente dal condominio, rideterminando la condanna in 7.540,62 euro, oltre interessi e rivalutazione.

Pur evidenziando una lieve incongruenza aritmetica tra motivazione e dispositivo, la Corte ha confermato il principio secondo cui l'obbligo restitutorio riguarda esclusivamente le somme rimaste prive di giustificazione documentale.

Cosa insegna questa sentenza ai condomini

La decisione offre indicazioni molto importanti sia ai condomini sia agli amministratori.

Per il condominio non è sufficiente lamentare l'assenza dei rendiconti: occorre dimostrare concretamente quali somme siano entrate nella disponibilità dell'amministratore.

Per l'amministratore di condominio, invece, è fondamentale conservare tutta la documentazione relativa ai pagamenti effettuati durante la gestione, così da poter dimostrare in qualsiasi momento la corretta destinazione delle somme amministrate.

Una contabilità precisa, completa e trasparente rappresenta infatti la migliore tutela sia per il professionista sia per l'intera collettività condominiale.

FAQ

L'amministratore deve restituire automaticamente tutte le somme se manca il rendiconto?

No. La mancata presentazione del rendiconto dimostra un inadempimento, ma il condominio deve comunque individuare e provare le somme effettivamente prelevate o incassate.

Chi deve provare come sono state utilizzate le somme prelevate?

Una volta dimostrati i prelievi dal conto condominiale, spetta all'amministratore di condominio dimostrare, con documentazione idonea, che il denaro sia stato impiegato per finalità condominiali.

Gli estratti conto sono sufficienti per ottenere la restituzione?

Gli estratti conto sono fondamentali per dimostrare i movimenti finanziari, ma l'importo da restituire dipende anche dalla capacità dell'amministratore di giustificare documentalmente i pagamenti effettuati.

Cosa accade se il condominio contesta genericamente i documenti prodotti dall'amministratore?

Una contestazione generica può risultare inefficace. I fatti e i pagamenti allegati in modo dettagliato devono essere contestati specificamente, altrimenti possono essere considerati ammessi ai fini del giudizio.

Qual è il principale insegnamento della sentenza?

La responsabilità dell'amministratore di condominio non può essere presunta. Il condominio deve provare i prelievi, mentre l'amministratore deve dimostrarne la corretta destinazione mediante una documentazione completa e verificabile.

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Fonte: condominioweb.com