Nel condominio, gli spazi comuni appartengono a tutti i proprietari e devono poter essere utilizzati nel rispetto dei diritti di ciascuno. Proprio per questo motivo, l’assemblea non può attribuire a singoli condòmini l’utilizzo esclusivo di un’area comune senza il consenso unanime degli aventi diritto.

Un importante chiarimento in materia arriva dalla Corte d’Appello di Salerno, che con la sentenza n. 579 del 18 maggio 2026 ha confermato la nullità di una delibera assembleare che assegnava in via esclusiva alcuni posti auto presenti su un’area condominiale.

Il principio del pari utilizzo dei beni comuni

La normativa condominiale si fonda sul principio secondo cui ogni comproprietario può utilizzare le parti comuni dell’edificio senza limitare il diritto degli altri partecipanti.

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce infatti che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne un uso analogo secondo il proprio diritto.

Questo non significa che tutti debbano utilizzare il bene contemporaneamente o nello stesso modo. La giurisprudenza ha chiarito che ciascun condòmino può ottenere dalla cosa comune un’utilità anche più intensa rispetto agli altri, purché tale utilizzo rimanga compatibile con i diritti degli altri comproprietari.

Quando l’utilizzo esclusivo diventa illegittimo

Il problema nasce quando una decisione assembleare attribuisce un bene comune soltanto ad alcuni condòmini, escludendo stabilmente tutti gli altri.

Nel caso esaminato dai giudici, l’assemblea aveva deliberato di assegnare un’area destinata a parcheggio esclusivamente ad alcuni proprietari, autorizzandoli anche a installare catene e sistemi di chiusura per limitare l’accesso.

In pratica, soltanto gli assegnatari potevano decidere chi fosse autorizzato a entrare nell’area e in quali momenti. Una situazione che ha determinato una compressione definitiva del diritto degli altri condòmini a utilizzare il bene comune.

Perché la delibera è stata dichiarata nulla

Secondo i giudici, una decisione di questo tipo non rappresenta una semplice regolamentazione dell’uso della cosa comune, ma una vera e propria attribuzione esclusiva di un diritto che appartiene a tutti i comproprietari.

L’assemblea, deliberando a maggioranza, non può modificare i diritti individuali dei condòmini sulle parti comuni. Per realizzare una simile trasformazione sarebbe necessario il consenso unanime di tutti i proprietari interessati.

La Corte d’Appello ha quindi confermato la decisione del Tribunale, dichiarando nulla la delibera perché lesiva del diritto di pari utilizzo riconosciuto a ciascun partecipante alla comunione.

Il ruolo dell’unanimità nelle decisioni che incidono sui diritti individuali

Quando una deliberazione assembleare modifica il contenuto dei diritti spettanti ai singoli condòmini sulle parti comuni, non è sufficiente una maggioranza, anche particolarmente ampia.

La legge e la giurisprudenza richiedono infatti l’unanimità ogni volta che si intende attribuire a uno o più soggetti un vantaggio esclusivo che limita il diritto degli altri comproprietari.

L’uso esclusivo di un parcheggio, di un cortile o di qualsiasi altra parte comune rappresenta una limitazione dei diritti degli altri condòmini e, pertanto, non può essere imposto attraverso una semplice votazione assembleare.

Conclusioni

La sentenza della Corte d’Appello di Salerno ribadisce un principio fondamentale della gestione condominiale: i beni comuni devono rimanere a disposizione di tutti i proprietari e nessuno può esserne escluso senza il proprio consenso.

Le assemblee possono disciplinare le modalità di utilizzo degli spazi comuni, ma non possono attribuirne il godimento esclusivo a singoli condòmini mediante una delibera approvata a maggioranza. In assenza dell’unanimità, una decisione di questo tipo è destinata a essere dichiarata nulla.

FAQ

L’assemblea può assegnare un posto auto comune a un solo condòmino?
No, se l’assegnazione comporta un utilizzo esclusivo che impedisce agli altri proprietari di usufruire dello spazio comune è necessario il consenso unanime.

È valida una delibera approvata a maggioranza che riserva un’area comune a pochi condòmini?
No. Una decisione che limita il diritto di utilizzo degli altri comproprietari è nulla se non viene approvata all’unanimità.

I condòmini possono installare catene o barriere in un’area comune?
Solo se ciò non comporta l’esclusione degli altri aventi diritto oppure se tutti i comproprietari hanno espresso il proprio consenso.

Cosa prevede l’articolo 1102 del Codice Civile?
Prevede che ogni partecipante possa utilizzare il bene comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne pari uso.

Qual è la differenza tra regolamentare e attribuire l’uso esclusivo di un bene comune?
Regolamentare significa disciplinare l’utilizzo da parte di tutti; attribuire l’uso esclusivo significa riservare il bene ad alcuni soggetti escludendo gli altri.

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Fonte: condominioweb.com