Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle problematiche più frequenti nei condomìni e possono causare danni non solo ai proprietari degli immobili, ma anche a chi li utilizza in forza di un contratto di locazione. Quando le infiltrazioni compromettono concretamente l’utilizzo dell’immobile, il conduttore può infatti agire direttamente nei confronti dei soggetti responsabili e richiedere il risarcimento dei danni subiti.

Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 9574 del 9 giugno 2026, che ha affrontato il caso di infiltrazioni provenienti da terrazze sovrastanti e da una fioriera integrata nella facciata dell’edificio.

Il caso esaminato dal Tribunale

La vicenda riguardava alcuni locali commerciali situati al piano terra di un condominio e condotti in locazione da un istituto bancario. Nel corso del tempo si erano manifestate infiltrazioni persistenti provenienti dalle terrazze poste ai piani superiori, con conseguenti danni alle strutture interne, distacchi di intonaco e fenomeni di sfondellamento del solaio.

A seguito di un accertamento tecnico preventivo (ATP), il conduttore aveva citato in giudizio il condominio e le proprietarie delle unità sovrastanti, chiedendo l’eliminazione delle cause delle infiltrazioni e il risarcimento dei danni subiti.

Tra le contestazioni sollevate dai convenuti vi era anche quella relativa alla presunta mancanza di legittimazione del conduttore ad agire direttamente per ottenere il risarcimento.

Il diritto del conduttore a tutelare il proprio godimento dell’immobile

Il Tribunale ha respinto tale eccezione, confermando un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza.

Quando il comportamento di un terzo compromette il normale utilizzo dell’immobile locato, il conduttore dispone di una tutela autonoma e può agire direttamente nei confronti del responsabile. Non è quindi necessario che sia il proprietario dell’immobile a promuovere l’azione giudiziaria.

La tutela prevista dall’art. 1585, comma 2, del Codice Civile protegge infatti il diritto dell’inquilino a godere pienamente del bene locato, indipendentemente dalla titolarità della proprietà.

L’importanza dell’accertamento tecnico

Nel procedimento ha avuto un ruolo decisivo la consulenza tecnica svolta durante l’ATP.

Le verifiche hanno individuato due principali fonti delle infiltrazioni:

• le terrazze a livello sovrastanti i locali;
• una fioriera collocata sulla terrazza e caratterizzata da gravi fenomeni di degrado.

Le prove tecniche hanno dimostrato che l’acqua non veniva più correttamente smaltita dai sistemi di drenaggio, infiltrandosi nella struttura in calcestruzzo della fioriera e propagandosi verso le parti sottostanti.

L’accertamento ha inoltre evidenziato che la fioriera non costituiva un semplice elemento privato, ma era integrata nella struttura architettonica della facciata, contribuendo al decoro estetico dell’intero edificio.

Responsabilità condivisa tra proprietari e condominio

Proprio la natura della fioriera ha portato il giudice a riconoscere una responsabilità concorrente.

Da un lato, le proprietarie delle terrazze sono state ritenute responsabili in qualità di custodi delle porzioni immobiliari nella loro disponibilità esclusiva.

Dall’altro, il condominio è stato chiamato a rispondere per la mancata conservazione delle parti comuni e per la presenza di un elemento architettonico inserito nella facciata dell’edificio.

Sulla base delle risultanze tecniche, il Tribunale ha attribuito:

• il 70% della responsabilità al condominio;
• il 30% alle proprietarie delle terrazze.

La diversa percentuale è stata giustificata dalla maggiore incidenza delle omissioni manutentive imputabili al condominio.

Il risarcimento riconosciuto

La domanda risarcitoria è stata accolta solo parzialmente.

Sono stati riconosciuti:

• i costi sostenuti per gli interventi urgenti e le verifiche tecniche;
• le spese legali anticipate nell’ambito dell’ATP;
• il danno derivante dalla limitazione del godimento dell’immobile.

Complessivamente il Tribunale ha liquidato oltre 32.000 euro, comprendendo sia le spese documentate sia una somma determinata in via equitativa per il disagio subito dal conduttore.

Non è stata invece accolta integralmente la richiesta relativa alla presunta inutilizzabilità di una parte dei locali, poiché mancavano prove sufficientemente precise sull’effettiva estensione del danno e sulla durata della compromissione.

Le implicazioni per il condominio

La decisione conferma alcuni principi particolarmente rilevanti per la gestione condominiale.

Innanzitutto, il conduttore può agire direttamente contro il responsabile delle infiltrazioni quando queste incidono sull’utilizzo dell’immobile.

Inoltre, la responsabilità per i danni da infiltrazione può coinvolgere contemporaneamente il proprietario esclusivo della terrazza e il condominio, soprattutto quando il bene svolge una funzione di copertura dell’edificio o quando il danno deriva da elementi che contribuiscono al decoro architettonico della facciata.

Infine, emerge ancora una volta l’importanza dell’accertamento tecnico preventivo, spesso determinante per individuare con precisione l’origine delle infiltrazioni e ripartire correttamente le responsabilità tra i diversi soggetti coinvolti.

Una manutenzione costante delle terrazze, delle facciate e degli elementi architettonici accessori rappresenta quindi uno strumento fondamentale per prevenire controversie e limitare il rischio di richieste risarcitorie particolarmente onerose per il condominio.

FAQ

L’inquilino può chiedere il risarcimento per infiltrazioni provenienti dal condominio?
Sì. Se le infiltrazioni limitano il godimento dell’immobile locato, il conduttore può agire direttamente contro il responsabile del danno.

Il proprietario deve necessariamente avviare la causa?
No. La legge riconosce al conduttore una tutela autonoma per difendere il proprio diritto all’utilizzo dell’immobile.

Chi risponde delle infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello?
Possono essere responsabili sia il proprietario o utilizzatore esclusivo della terrazza sia il condominio, a seconda delle cause accertate e delle omissioni manutentive riscontrate.

Una fioriera integrata nella facciata può essere considerata parte comune?
Sì. Se contribuisce alla struttura o al decoro architettonico dell’edificio può assumere natura condominiale.

Perché l’accertamento tecnico preventivo è così importante?
Perché consente di individuare con precisione l’origine delle infiltrazioni e di stabilire le responsabilità dei soggetti coinvolti.

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Fonte: condominioweb.com