Nei complessi condominiali composti da più scale o edifici, non tutti gli impianti e i servizi sono necessariamente destinati all'utilizzo dell'intera collettività condominiale. In molti casi, infatti, alcune opere o impianti servono esclusivamente una parte del fabbricato e, di conseguenza, riguardano soltanto i condomini che ne traggono utilità.

Questo principio è stato recentemente confermato dal Tribunale di Nocera Inferiore con la sentenza n. 1303 del 18 maggio 2026, che ha affrontato il tema della gestione e della modifica di un impianto idrico utilizzato esclusivamente dai proprietari di una singola scala.

Quando un impianto riguarda solo una parte del condominio

Nei cosiddetti condomìni complessi, caratterizzati dalla presenza di più scale o edifici, possono esistere beni comuni utilizzati da tutti i proprietari, come cortili, aree verdi o vialetti di accesso, accanto ad altri impianti destinati esclusivamente a una porzione dell'edificio.

In queste situazioni trova applicazione il principio del cosiddetto condominio parziale, secondo cui le spese e le decisioni relative a determinati beni o impianti competono soltanto ai condomini che ne usufruiscono direttamente.

Un esempio tipico è rappresentato dalla copertura di una singola scala, oppure da un impianto idrico che serve esclusivamente gli appartamenti di uno specifico corpo di fabbrica.

Chi sostiene le spese di manutenzione

Il Codice Civile stabilisce che, quando un'opera o un impianto è destinato a servire soltanto una parte dell'edificio, le relative spese devono essere sostenute esclusivamente dai condomini che ne beneficiano.

L'articolo 1123, quarto comma, del Codice Civile dispone infatti che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, i costi di manutenzione e gestione siano a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Di conseguenza, i proprietari delle altre scale non possono essere chiamati a contribuire economicamente a interventi che non riguardano beni o impianti dai quali non ricevono alcun beneficio.

La vicenda esaminata dal Tribunale

Nel caso esaminato dal Tribunale di Nocera Inferiore, i condomini di una scala avevano deliberato la modifica dell'impianto idrico che serviva esclusivamente il proprio edificio.

L'intervento prevedeva lo spostamento della conduttura da una posizione interrata a un percorso esterno, realizzato fuori traccia. Una condomina aveva impugnato la delibera sostenendo che la decisione avrebbe dovuto essere assunta dall'assemblea dell'intero condominio, poiché la nuova tubazione attraversava alcune parti comuni del complesso.

Il giudice ha però respinto tale impostazione.

In assemblea votano soltanto i condomini interessati

Secondo il Tribunale, l'impianto idrico oggetto della delibera era destinato esclusivamente al servizio della singola scala interessata. Per questo motivo, soltanto i proprietari di quella porzione del complesso avevano il diritto e il dovere di partecipare alla decisione.

La circostanza che la nuova tubazione attraversasse parti comuni non modificava la natura dell'impianto né il suo utilizzo esclusivo. Di conseguenza, non vi era alcun motivo per coinvolgere gli altri condomini del complesso nella votazione.

L'assemblea composta dai soli proprietari della scala interessata è stata quindi ritenuta pienamente legittima e l'impugnazione è stata rigettata, con condanna della parte attrice al pagamento delle spese processuali.

Il principio del condominio parziale

La decisione del Tribunale si inserisce nel consolidato orientamento della Corte di Cassazione in materia di condominio parziale.

Secondo la Suprema Corte, quando un bene o un impianto, pur rientrando tra quelli potenzialmente comuni, è destinato per caratteristiche strutturali e funzionali al servizio esclusivo di una parte dell'edificio, si configura automaticamente un condominio parziale.

In tali circostanze, anche il quorum necessario per la costituzione e per l'approvazione delle delibere deve essere calcolato esclusivamente con riferimento ai condomini direttamente interessati e alle relative unità immobiliari.

Conclusioni

La sentenza conferma un principio fondamentale della gestione condominiale: chi utilizza in via esclusiva un impianto o un servizio è chiamato sia a sostenerne le spese sia a partecipare alle decisioni che lo riguardano.

Quando un impianto idrico, una copertura, una scala o qualsiasi altra opera serve soltanto una parte del complesso, gli altri condomini non possono essere coinvolti né nel voto né nella ripartizione dei costi. Una regola che consente una gestione più efficiente e coerente del condominio, evitando che soggetti estranei a un determinato servizio siano chiamati a decidere o a contribuire economicamente per interventi che non li riguardano.

FAQ

Chi paga la manutenzione di un impianto che serve una sola scala?
Le spese sono a carico esclusivamente dei condomini che utilizzano l'impianto e ne traggono beneficio.

Possono votare tutti i condomini su lavori che riguardano una sola scala?
No. Le decisioni spettano soltanto ai proprietari delle unità immobiliari direttamente interessate.

Cos'è il condominio parziale?
È la situazione in cui un bene o un impianto serve esclusivamente una parte del fabbricato e viene gestito soltanto dai condomini interessati.

Il passaggio di una tubazione in parti comuni coinvolge tutto il condominio?
Non necessariamente. Se l'impianto resta destinato esclusivamente a una sola scala, la competenza decisionale rimane dei condomini interessati.

Come si calcola il quorum nel condominio parziale?
Considerando esclusivamente i condomini che utilizzano il bene o l'impianto oggetto della delibera.

Argomenti trattati: condominio parziale, impianti comuni, impianto idrico, assemblea condominiale, ripartizione spese, quorum assembleare, manutenzione impianti, scale condominiali, delibere condominiali, sentenze condominio

Fonte: condominioweb.com