La responsabilità del condominio per i danni causati dalle parti comuni non è automatica. Anche in presenza di una caduta dovuta a una superficie bagnata, il risarcimento può essere escluso quando il pericolo era chiaramente visibile, prevedibile e facilmente evitabile adottando la normale prudenza.

È quanto emerge dalla sentenza n. 2176 del 3 giugno 2026 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, che ha respinto la richiesta di risarcimento avanzata da una condomina caduta nell’androne dello stabile a causa di una pozza d’acqua formatasi in prossimità dell’ascensore.

La richiesta di risarcimento della condomina

La vicenda trae origine da un incidente avvenuto in una giornata caratterizzata da forte pioggia. La residente, rientrando a casa intorno a mezzogiorno, sarebbe scivolata su una pozza d’acqua presente nell’androne condominiale, riportando una lussazione alla spalla destra.

La donna ha quindi agito in giudizio contro il condominio chiedendo un risarcimento di circa 23.000 euro, sostenendo che la caduta fosse stata causata dalla mancata eliminazione del pericolo presente nelle parti comuni.

Il condominio ha contestato la richiesta, evidenziando come la presenza di acqua sul pavimento fosse una conseguenza del maltempo e del passaggio di persone con ombrelli bagnati, situazione facilmente percepibile da chiunque transitasse nell’androne.

La responsabilità del condominio e l’articolo 2051 del Codice Civile

La controversia è stata esaminata alla luce dell’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per danni causati da cose in custodia.

Secondo tale norma, il custode di un bene – nel caso specifico il condominio rispetto alle parti comuni – risponde dei danni provocati dalla cosa custodita, salvo che dimostri l’esistenza di un caso fortuito.

Tuttavia, il caso fortuito può essere rappresentato anche dal comportamento della persona danneggiata quando questo assume un ruolo determinante nella produzione dell’evento.

In altre parole, se il rischio era evidente e poteva essere evitato con un comportamento prudente, la responsabilità del custode può essere esclusa.

Le prove che hanno portato al rigetto della domanda

Nel corso del giudizio, le testimonianze raccolte hanno confermato che l’acqua sul pavimento era chiaramente visibile.

I testimoni hanno riferito che:

• il pavimento era bagnato a causa della pioggia;
• la presenza dell’acqua era facilmente individuabile;
• la zona interessata risultava visibilmente scivolosa;
• la condomina conosceva bene i luoghi.

Un elemento particolarmente rilevante è stato il fatto che la stessa residente aveva attraversato l’androne alcune ore prima, quando erano già presenti tracce di acqua nella medesima area.

Per il Tribunale, questa circostanza dimostrava che la danneggiata era perfettamente consapevole della possibile presenza di superfici bagnate e avrebbe dovuto prestare maggiore attenzione durante il percorso.

Il principio di autoresponsabilità

La decisione richiama il principio di autoresponsabilità, secondo cui ciascun soggetto deve adottare le normali cautele necessarie per evitare situazioni di rischio facilmente percepibili.

Quando il pericolo è evidente e prevedibile, il comportamento della vittima può interrompere il nesso causale tra la cosa e il danno.

In tali casi, la cosa custodita non viene più considerata la causa giuridicamente rilevante dell’evento, ma una semplice occasione che ha consentito il verificarsi del danno.

Quando il condominio può essere comunque responsabile

La sentenza non afferma che il condominio sia sempre esonerato da responsabilità in caso di pavimento bagnato.

Al contrario, la giurisprudenza continua a riconoscere il diritto al risarcimento quando:

• il pericolo non è immediatamente percepibile;
• la situazione di rischio non è prevedibile;
• mancano adeguate segnalazioni;
• la pavimentazione presenta caratteristiche intrinsecamente pericolose;
• il danneggiato non aveva alcuna concreta possibilità di evitare l’insidia.

In questi casi, il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno può rimanere integro, con conseguente responsabilità del condominio.

Cosa insegna questa sentenza ai condomìni

La pronuncia conferma che la responsabilità del condominio deve essere valutata caso per caso.

La semplice presenza di acqua sul pavimento non comporta automaticamente l’obbligo di risarcire. Occorre verificare se il rischio fosse concretamente percepibile e se il danneggiato avrebbe potuto evitarlo con la normale diligenza.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto che la pioggia in corso, la visibilità dell’acqua e la conoscenza dei luoghi da parte della condomina rendessero il pericolo prevedibile e superabile con un comportamento prudente, escludendo così la responsabilità del condominio.

FAQ

Un condominio deve sempre risarcire chi cade nelle parti comuni?

No. Il risarcimento può essere escluso se il pericolo era visibile, prevedibile ed evitabile con l’ordinaria diligenza.

Cos’è la responsabilità da cose in custodia?

È la responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c., che grava sul soggetto che ha il controllo di un bene, salvo prova del caso fortuito.

Una pozza d’acqua nell’androne comporta automaticamente responsabilità del condominio?

No. Occorre valutare se il rischio fosse percepibile e se il danneggiato avrebbe potuto evitarlo adottando normali cautele.

La conoscenza dei luoghi può influire sul diritto al risarcimento?

Sì. Se il danneggiato conosce bene l’area e le condizioni presenti, tale circostanza può essere considerata nella valutazione del nesso causale.

Quando il comportamento della vittima interrompe il nesso causale?

Quando il pericolo è evidente e la condotta della persona assume un ruolo determinante nella produzione dell’evento dannoso.

Argomenti trattati: responsabilità da cose in custodia, androne condominiale, pavimento bagnato, caduta in condominio, risarcimento danni, articolo 2051 c.c., autoresponsabilità, nesso causale, parti comuni, giurisprudenza condominiale.

Fonte: condominioweb.com