Quando si affrontano interventi di manutenzione straordinaria o la sostituzione di un ascensore, una delle questioni più frequenti riguarda la ripartizione delle spese tra i condomini. Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Roma chiarisce un principio molto importante: i proprietari di locali commerciali e box devono contribuire alle spese dell'ascensore se le loro unità sono servite dall'impianto, salvo che il regolamento contrattuale preveda un'esclusione chiara ed esplicita.

Il criterio previsto dalla legge

L'art. 1124 c.c. stabilisce che le spese ascensore condominio devono essere ripartite:

• per il 50% in base ai millesimi di proprietà;
• per il restante 50% in proporzione all'altezza del piano rispetto al suolo.

Questo criterio può essere modificato soltanto da un regolamento condominiale contrattuale oppure da un accordo approvato all'unanimità da tutti i condomini. In assenza di una deroga espressa, prevale sempre la disciplina prevista dalla legge.

Il caso esaminato dalla Corte d'Appello di Roma

Il condominio era composto da due scale, ciascuna servita da un proprio ascensore. L'assemblea aveva deliberato lavori straordinari su uno degli impianti, ripartendo la spesa esclusivamente tra i proprietari degli appartamenti attraverso la tabella "scala e ascensore", escludendo invece negozi e box.

Alcuni condomini hanno impugnato la delibera sostenendo che tale esclusione fosse illegittima, poiché il regolamento non prevedeva alcuna clausola che esonerasse tali unità immobiliari dalla partecipazione alle spese.

La decisione della Corte

Con la sentenza n. 5900 del 13 luglio 2026, la Corte d'Appello di Roma ha confermato l'annullamento della delibera limitatamente al criterio di ripartizione delle spese.

Secondo i giudici:

• il regolamento qualificava l'ascensore come bene comune destinato alle "unità immobiliari", senza distinguere tra appartamenti, negozi o box;
• il testo del regolamento riproduceva sostanzialmente quanto previsto dall'art. 1124 c.c.;
• l'ascensore collegava anche il piano dei box e quello dei locali commerciali, risultando quindi concretamente al servizio di tali unità.

Di conseguenza, non era possibile escludere alcune categorie di proprietari soltanto perché nella tabella millesimale dedicata a scale e ascensore compariva una quota pari a zero.

La tabella millesimale non basta a modificare la legge

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda il valore delle tabelle millesimali.

La Corte ha precisato che una semplice tabella denominata "scale e ascensore" non costituisce di per sé una deroga ai criteri legali di ripartizione.

Per escludere determinate unità immobiliari è necessario che il regolamento condominiale contenga una clausola inequivocabile che preveda tale esonero.

In altre parole, una tabella con valori pari a zero non può sostituire una precisa volontà contrattuale.

Quando negozi e box possono essere esclusi

L'esclusione dalle spese condominiali ascensore è possibile soltanto in due ipotesi:

• quando il regolamento contrattuale prevede espressamente l'esonero;
• quando tutti i condomini approvano all'unanimità una diversa ripartizione.

Diversamente, se l'ascensore serve oggettivamente anche box, autorimesse o locali commerciali, anche i rispettivi proprietari sono tenuti a contribuire alle spese.

Le conseguenze di un riparto errato

La Corte ha inoltre precisato che un errore nella ripartizione delle spese non rende nulla l'intera delibera assembleare, ma comporta la sua annullabilità limitatamente alla parte relativa al criterio di suddivisione dei costi.

Ciò significa che i lavori deliberati restano validi, mentre dovrà essere corretto il piano di riparto rispettando quanto previsto dalla legge o dal regolamento contrattuale.

Cosa significa per i condomìni

Questa decisione conferma un principio ormai consolidato nella giurisprudenza: non è sufficiente richiamare una tabella millesimale per derogare ai criteri previsti dal Codice Civile.

Gli amministratori di condominio devono verificare con attenzione il contenuto del regolamento prima di predisporre il riparto delle spese ascensore, evitando esclusioni prive di una base contrattuale chiara.

Per i condomini, invece, la sentenza rappresenta un'importante tutela contro ripartizioni arbitrarie che potrebbero attribuire il costo dei lavori solo ad alcune categorie di proprietari.

FAQ

I proprietari dei negozi devono pagare le spese dell'ascensore?

Sì, se il negozio è servito dall'impianto e il regolamento non prevede un'esclusione espressa.

I box auto possono essere esclusi dal riparto?

Solo se un regolamento contrattuale o un accordo unanime dei condomini stabilisce chiaramente l'esonero.

Una tabella millesimale con quota zero è sufficiente per escludere alcuni condomini?

No. La giurisprudenza ritiene necessaria una clausola contrattuale espressa che deroghi ai criteri previsti dall'art. 1124 c.c.

Una delibera con un riparto errato è nulla?

Generalmente no. È annullabile nella parte relativa alla ripartizione delle spese, mentre la decisione di eseguire i lavori può restare valida.

Qual è il criterio ordinario di ripartizione delle spese dell'ascensore?

Per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in funzione dell'altezza del piano, come previsto dall'art. 1124 c.c.

Argomenti trattati: spese ascensore, art. 1124 c.c., ripartizione delle spese, regolamento condominiale, box auto, locali commerciali, tabelle millesimali, delibera assembleare, manutenzione straordinaria, Corte d'Appello di Roma

Fonte: condominioweb.com