Il creditore che ha ottenuto un titolo esecutivo contro il condominio non deve necessariamente avviare un nuovo giudizio nei confronti di ciascun condomino. Può infatti procedere nei confronti del singolo partecipante, ma soltanto nei limiti della quota di debito a lui imputabile e rispettando precise condizioni formali.

La questione è stata esaminata dal Tribunale di Siena con la sentenza n. 510 del 30 luglio 2026, relativa a un credito derivante da lavori di manutenzione straordinaria eseguiti in un edificio condominiale.

La decisione conferma un principio importante in materia di responsabilità dei condomini per i debiti condominiali: per le obbligazioni contrattuali divisibili assunte dall'amministratore nell'interesse comune, la responsabilità dei partecipanti è normalmente parziaria e non solidale, salvo che dal titolo non emerga diversamente.

Il creditore può quindi utilizzare il titolo giudiziale ottenuto contro il condominio anche per agire sul patrimonio personale del singolo condomino, purché individui correttamente la sua quota e gli notifichi personalmente il titolo prima o contestualmente all'atto di precetto.

Il caso esaminato dal Tribunale di Siena

Una società appaltatrice aveva eseguito lavori di manutenzione straordinaria per un condominio, per un corrispettivo complessivo di € 673.180,29.

Poiché il pagamento era stato soltanto parziale, l'impresa aveva ottenuto nei confronti del condominio un decreto ingiuntivo per il residuo di € 179.487,47, successivamente dichiarato esecutivo.

L'amministratore aveva poi comunicato alla società creditrice che una parte del debito, pari a € 45.453,27, era interamente riferibile a una società proprietaria di un'unità immobiliare del condominio.

La creditrice aveva quindi notificato alla società il decreto ingiuntivo, il provvedimento che ne dichiarava l'esecutorietà e un atto di precetto per complessivi € 46.673,60.

La società aveva proposto opposizione sostenendo, tra l'altro, che il decreto ingiuntivo fosse stato emesso esclusivamente contro il condominio e non potesse quindi essere utilizzato nei suoi confronti.

Veniva inoltre contestata la propria qualità di condomina, nonché la correttezza del calcolo della somma richiesta.

Non serve un nuovo titolo contro il singolo condomino

Il Tribunale ha respinto l'opposizione chiarendo che il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio può essere utilizzato nei confronti del singolo partecipante per la parte di obbligazione a lui riferibile.

Non è quindi necessario ottenere una nuova sentenza o un nuovo decreto ingiuntivo specificamente contro il condomino.

La possibilità di procedere esecutivamente sul patrimonio personale del partecipante non significa, però, che il creditore possa pretendere da lui l'intero debito condominiale.

La responsabilità resta infatti pro quota, secondo i criteri di ripartizione applicabili all'obbligazione.

Il principio è coerente con quanto affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9148 dell'8 aprile 2008, secondo cui le obbligazioni contrattuali assunte dall'amministratore nell'interesse del condominio sono, in assenza di uno specifico vincolo di solidarietà, imputabili ai singoli partecipanti secondo la rispettiva quota.

Il titolo deve essere notificato personalmente al condomino

Uno degli aspetti centrali della decisione riguarda la notificazione del titolo esecutivo al singolo condomino.

Non è sufficiente che il decreto ingiuntivo sia stato notificato al condominio o che il singolo partecipante ne abbia avuto conoscenza attraverso l'amministratore o l'assemblea.

Quando il creditore intende procedere nei confronti del singolo condomino sulla base di un titolo formato contro il condominio, deve notificare personalmente anche a quest'ultimo il provvedimento che costituisce il titolo esecutivo.

La notificazione deve avvenire prima o contestualmente alla notificazione del precetto.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Siena, insieme al precetto erano stati notificati alla società sia il decreto ingiuntivo del 7 maggio 2025 sia il successivo decreto del 13 agosto 2025 che ne aveva dichiarato l'esecutorietà.

La notificazione era stata effettuata tramite la PEC della società e risultava regolarmente documentata.

Il precetto deve riguardare soltanto la quota del condomino

Un altro punto fondamentale riguarda la determinazione dell'importo richiesto.

Il creditore del condominio non può utilizzare il titolo esecutivo per pretendere dal singolo condomino l'intero importo dovuto dal complesso dei partecipanti.

Il precetto al singolo condomino deve essere limitato alla quota effettivamente imputabile a quel partecipante.

Nel caso concreto, nella documentazione dell'amministratore era stata inizialmente indicata una quota di 82,03 millesimi. Tale indicazione era però risultata errata.

La creditrice aveva invece effettuato il calcolo sulla base di 61,382 millesimi, risultanti dalle tabelle condominiali.

La somma di € 45.453,27 era stata quindi determinata applicando tale percentuale all'importo complessivo dell'appalto, pari a € 740.498,32 IVA compresa.

Il calcolo utilizzato era:

€ 740.498,32 ÷ 1.000 × 61,382 = € 45.453,27

Il Tribunale ha quindi ritenuto corretta la somma indicata nel precetto.

La proprietà dell'unità immobiliare risultava dagli atti

La società aveva contestato anche di essere proprietaria dell'unità indicata nella documentazione allegata al precetto.

Anche questa contestazione è stata respinta.

Dall'atto di compravendita prodotto dalla stessa società risultava infatti l'acquisto delle porzioni immobiliari facenti parte del condominio.

La diversa identificazione catastale non era sufficiente a dimostrare l'estraneità della società al complesso condominiale, poiché i nuovi subalterni derivavano da una successiva variazione catastale.

La qualità di condomino destinatario dell'esecuzione risultava quindi adeguatamente dimostrata.

La formula esecutiva non è più necessaria

La società aveva inoltre sostenuto che il decreto ingiuntivo non potesse essere utilizzato perché privo della tradizionale formula esecutiva.

Anche questo motivo è stato ritenuto infondato.

Il Tribunale ha ricordato che l'art. 475 c.p.c. è stato modificato con l'abolizione della formula esecutiva cartacea.

Per procedere all'esecuzione forzata è quindi sufficiente una copia conforme all'originale o un duplicato informatico rilasciato dal cancelliere, secondo le modalità previste dalla normativa vigente.

La mancanza della vecchia formula esecutiva non determina pertanto l'invalidità del titolo.

Chi contesta il debito deve provare l'eventuale pagamento

Nel procedimento era emerso inoltre che l'amministratore aveva comunicato alla creditrice che, alla data del 27 giugno 2025, il residuo di € 45.453,27 era interamente riferibile alla società.

Tale comunicazione non era stata specificamente contestata.

La società, inoltre, non aveva dimostrato di avere successivamente pagato la propria quota del debito condominiale.

Il Tribunale ha quindi applicato il principio generale secondo cui, una volta dimostrata l'esistenza del credito, spetta al debitore provare l'eventuale fatto estintivo, come il pagamento.

L'opposizione è stata rigettata

Il Tribunale di Siena ha quindi rigettato integralmente l'opposizione al precetto.

La società è stata condannata al pagamento di € 5.261,00 per compensi professionali, oltre agli accessori di legge.

Il giudice ha inoltre ritenuto sussistenti i presupposti per la condanna prevista dall'art. 96, terzo comma, c.p.c., disponendo il pagamento di ulteriori € 2.630,00.

La decisione ha valorizzato il carattere manifestamente infondato di alcune contestazioni, risultate anche contraddette dalla documentazione prodotta dalla stessa parte opponente.

I principali precedenti della Corte di Cassazione

La decisione del Tribunale di Siena si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato.

La Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 9148/2008, ha stabilito il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, escludendo, in assenza di uno specifico titolo di solidarietà, che ciascun condomino sia automaticamente responsabile per l'intero debito.

La Cassazione n. 22856/2017 ha riconosciuto la possibilità di azionare nei confronti del singolo condomino il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio, entro i limiti della rispettiva quota.

La Cassazione n. 8150/2017 ha inoltre chiarito la necessità della notificazione personale del titolo al condomino contro il quale viene intrapresa l'esecuzione.

Lo stesso principio è stato ribadito dalla Cassazione n. 20590/2022, secondo cui la notificazione del titolo deve precedere o accompagnare il precetto e non può essere sostituita dalla semplice conoscenza del provvedimento.

Infine, la Cassazione n. 5043/2023 ha affrontato la diversa posizione del condomino in regola con i pagamenti, che può far valere il beneficio della preventiva escussione previsto dall'art. 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Cosa significa per il condominio e per il condomino

La sentenza del Tribunale di Siena conferma che il creditore del condominio può procedere contro il singolo condomino senza ottenere un nuovo titolo giudiziale, ma soltanto rispettando alcune condizioni.

Deve innanzitutto dimostrare che il destinatario sia effettivamente un partecipante al condominio.

Deve poi individuare con precisione la quota di debito riferibile al condomino, evitando di trasferire sul singolo l'intero debito del condominio.

Infine, deve notificare personalmente il titolo esecutivo al condomino prima o contestualmente al precetto.

La sentenza non modifica quindi il principio della responsabilità parziaria: il fatto che il creditore possa agire direttamente sul patrimonio personale del partecipante non significa che quest'ultimo debba rispondere per un importo superiore alla propria quota.

Particolare attenzione deve inoltre essere prestata alla posizione dei condomini in regola con i pagamenti, per i quali l'art. 63 disp. att. c.c. prevede specifiche tutele nei confronti dell'azione del creditore.

FAQ – Titolo esecutivo contro il condominio e precetto al singolo condomino

Il creditore può agire contro un singolo condomino con un titolo ottenuto contro il condominio?

Sì. Il titolo esecutivo formato contro il condominio può essere azionato nei confronti del singolo partecipante, senza la necessità di ottenere una nuova condanna, purché l'esecuzione riguardi esclusivamente la quota di debito a lui imputabile.

Il condomino deve ricevere personalmente il titolo esecutivo?

Sì. Il titolo esecutivo deve essere notificato personalmente al condomino contro il quale il creditore intende procedere. Non è sufficiente la precedente notificazione effettuata al condominio.

Il titolo può essere notificato insieme al precetto?

Sì. La notificazione del titolo può precedere il precetto oppure essere effettuata contestualmente alla notificazione del precetto.

Il creditore può chiedere al singolo condomino l'intero debito del condominio?

No, non in presenza di una normale obbligazione condominiale parziaria. Il precetto deve essere limitato alla quota del singolo condomino, determinata secondo i criteri applicabili all'obbligazione.

È necessario ottenere un nuovo decreto ingiuntivo contro il condomino?

No. Se esiste già un titolo giudiziale contro il condominio, questo può essere utilizzato nei confronti del singolo partecipante per la parte di debito a lui riferibile, nel rispetto delle condizioni stabilite dalla giurisprudenza.

La vecchia formula esecutiva è ancora necessaria?

No. La disciplina attuale ha eliminato la tradizionale formula esecutiva cartacea. Per l'esecuzione forzata occorre una copia conforme o un duplicato informatico del titolo secondo le modalità previste dalla legge.

Cosa succede se il condomino contesta la propria qualità di proprietario?

Il creditore deve poter dimostrare che il destinatario dell'esecuzione è effettivamente un partecipante al condominio. Nel caso deciso dal Tribunale di Siena, tale circostanza risultava dall'atto di compravendita prodotto dalla stessa società opponente.

Il condomino che ha già pagato può opporsi al precetto?

Sì. Se il debito è stato pagato, il condomino può contestare la pretesa producendo la prova dell'avvenuto pagamento. Una volta dimostrata l'esistenza del credito, spetta infatti al debitore provare l'eventuale fatto estintivo.

Il condomino in regola con i pagamenti può essere aggredito dal creditore?

La posizione del condomino adempiente è particolare. L'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. gli consente, ricorrendone i presupposti, di opporre il beneficio della preventiva escussione dei condomini morosi.

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Fonte: condominioweb.com