Quando un immobile viene venduto, uno dei dubbi più frequenti riguarda il pagamento delle spese condominiali maturate prima e dopo il trasferimento della proprietà. La normativa tutela il condominio consentendo di richiedere il pagamento anche al nuovo proprietario in determinati casi, ma ciò non significa che l'acquirente debba sopportare definitivamente tutti gli oneri.

Una recente sentenza del Tribunale di Salerno (n. 3989 del 29 giugno 2026) ha chiarito i rapporti tra condominio, venditore e acquirente, confermando che il nuovo proprietario, dopo aver pagato quanto richiesto dall'amministratore, può esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario per le somme che non erano di sua competenza.

La responsabilità dell'acquirente verso il condominio

L'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che chi acquista un'unità immobiliare in condominio è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi riferiti all'anno in corso e a quello precedente.

Questo principio tutela il condominio, che può recuperare più facilmente i propri crediti senza dover distinguere immediatamente chi sia il soggetto effettivamente tenuto al pagamento.

Di conseguenza, l'amministratore può richiedere l'intero importo sia al venditore sia all'acquirente, lasciando poi ai due soggetti la regolazione dei rapporti economici reciproci.

Il caso esaminato dal Tribunale di Salerno

La controversia nasce dall'acquisto di un appartamento tramite decreto di trasferimento emesso nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare.

Il nuovo proprietario aveva versato al condominio tutte le somme richieste e successivamente aveva chiesto il rimborso al precedente proprietario, ritenendo che parte delle spese condominiali fosse maturata prima del trasferimento.

Quest'ultimo si era opposto sostenendo che gli importi riguardassero invece periodi successivi alla vendita.

Per accertare l'effettiva imputazione delle spese, il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica contabile (CTU).

L'importanza della data in cui nasce l'obbligazione

Uno degli aspetti fondamentali evidenziati dalla sentenza riguarda il momento in cui nasce l'obbligo di pagamento.

Per attribuire correttamente le spese condominiali, occorre verificare:

• la natura delle spese (ordinarie o straordinarie);
• la data della delibera assembleare;
• il momento in cui l'obbligazione è sorta;
• il periodo cui si riferiscono gli importi richiesti.

Solo questa ricostruzione consente di stabilire quale quota sia realmente imputabile al venditore e quale all'acquirente.

Il diritto di rivalsa dell'acquirente

Il principio della solidarietà previsto dalla legge opera esclusivamente nei confronti del condominio.

Nei rapporti interni tra venditore e acquirente continua invece ad applicarsi il criterio secondo cui ciascuno deve sostenere le spese condominiali maturate nel periodo in cui era proprietario dell'immobile.

Per questo motivo, qualora il nuovo proprietario sia costretto a pagare somme riferibili al precedente titolare, ha il diritto di esercitare un'azione di regresso e ottenere il rimborso delle quote non di sua competenza.

La giurisprudenza conferma infatti che l'acquirente risponde definitivamente soltanto delle obbligazioni sorte dopo il proprio acquisto, mentre per quelle anteriori conserva il diritto di rivalersi sul venditore.

Anche l'aggiudicatario all'asta è soggetto alle stesse regole

La sentenza precisa inoltre che tali principi valgono anche quando l'immobile viene acquistato tramite decreto di trasferimento emesso dal Tribunale nell'ambito di una procedura esecutiva.

L'aggiudicatario subentra infatti nella medesima posizione giuridica del precedente proprietario e, nei confronti del condominio, resta soggetto alla disciplina prevista dall'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

La decisione del Tribunale

La consulenza tecnica ha dimostrato che soltanto una parte delle somme versate dall'acquirente era effettivamente riferibile al precedente proprietario.

Per questo motivo il Tribunale di Salerno ha accolto solo parzialmente l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo originario e condannando il venditore al rimborso della quota realmente di sua competenza, oltre a parte delle spese processuali.

La decisione conferma come, nelle controversie relative alle spese condominiali, sia indispensabile verificare con precisione quando l'obbligazione è sorta e a quale proprietario debba essere imputata.

FAQ

L'acquirente deve pagare le spese condominiali arretrate?
Sì. Nei confronti del condominio risponde in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

L'acquirente può chiedere il rimborso al venditore?
Sì. Se paga somme riferibili a periodi antecedenti al trasferimento della proprietà, può esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario.

Le stesse regole valgono per gli immobili acquistati all'asta?
Sì. Anche chi acquista mediante decreto di trasferimento è soggetto alla disciplina prevista dall'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Come si stabilisce chi deve pagare una spesa condominiale?
Occorre verificare la natura della spesa, la data della delibera assembleare e il momento in cui è sorta l'obbligazione di pagamento.

Il condominio può scegliere a chi chiedere il pagamento?
Sì. Grazie alla responsabilità solidale, il condominio può richiedere l'intero importo sia al venditore sia all'acquirente nei limiti previsti dalla legge.

Argomenti trattati: spese condominiali, compravendita immobiliare, responsabilità solidale, acquirente e venditore, art. 63 disp. att. c.c., obbligazioni condominiali, diritto di rivalsa, decreto di trasferimento, immobili all'asta, CTU contabile.

Fonte: condominioweb.com