L'installazione di un motore del condizionatore in condominio su una parte comune può trasformarsi in una fonte di conflitti quando provoca immissioni rumorose superiori ai limiti consentiti. In questi casi, il proprietario che subisce il disagio può chiedere un intervento urgente del giudice per ottenere la cessazione delle molestie e, nei casi più gravi, la rimozione dell'impianto.

Una recente ordinanza del Tribunale di Roma del 1° luglio 2026 conferma che, quando le emissioni acustiche superano la normale tollerabilità prevista dall'art. 844 del Codice Civile, è possibile ottenere una tutela cautelare immediata.

L'installazione del motore nella chiostrina condominiale

La controversia nasce dall'installazione, da parte del proprietario di un ufficio, di un grande motore destinato ad alimentare il proprio impianto di climatizzazione all'interno della chiostrina condominiale, bene comune dell'edificio.

I condomini confinanti hanno contestato l'intervento sotto un duplice profilo:

• la violazione del regolamento condominiale, che vietava l'occupazione degli spazi comuni con manufatti o impianti destinati ad uso esclusivo;
• le immissioni rumorose e le vibrazioni prodotte dal macchinario, ritenute superiori alla soglia della normale tollerabilità.

Secondo i ricorrenti, il funzionamento continuo dell'impianto comprometteva il pacifico godimento della propria abitazione.

Quando è possibile chiedere un provvedimento urgente

Per evitare di attendere i tempi di un giudizio ordinario, i condomini hanno presentato un ricorso ex art. 700 c.p.c., chiedendo al Tribunale di ordinare l'immediata rimozione del motore oppure l'adozione di efficaci interventi di insonorizzazione.

Il giudice ha ritenuto il ricorso ammissibile perché erano presenti i due presupposti richiesti dalla legge:

• il fumus boni iuris, ossia la concreta probabilità che il diritto invocato fosse fondato;
• il periculum in mora, rappresentato dal danno continuo provocato dalle immissioni acustiche, suscettibile di incidere anche sul benessere psico-fisico degli occupanti dell'abitazione.

La tutela cautelare è quindi risultata lo strumento più idoneo per impedire che il pregiudizio continuasse durante l'attesa della causa di merito.

La CTU è decisiva nelle controversie sulle immissioni

Nelle controversie riguardanti le immissioni acustiche in condominio, la prova tecnica assume un ruolo centrale.

Per questo motivo il Tribunale ha disposto una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) con rilievi fonometrici eseguiti direttamente presso l'edificio.

Le misurazioni hanno evidenziato che il rumore prodotto dal motore superava di oltre 3 decibel il rumore di fondo, oltrepassando quindi la soglia della normale tollerabilità prevista dall'art. 844 c.c. e risultando non conforme anche ai parametri fissati dal DPCM 14 novembre 1997.

Il consulente ha inoltre escluso che semplici interventi di isolamento potessero eliminare il problema, indicando come unica soluzione efficace lo spostamento del motore in un'altra posizione dell'edificio.

La decisione del Tribunale

Sulla base delle risultanze della CTU, il Tribunale di Roma ha accolto il ricorso e ha ordinato la rimozione del motore dalla chiostrina condominiale.

La società proprietaria dell'impianto è stata inoltre condannata al pagamento delle spese di giudizio.

L'ordinanza conferma un principio ormai consolidato: il diritto del singolo condomino a installare impianti al servizio della propria unità immobiliare incontra un limite preciso quando l'utilizzo delle parti comuni provoca rumori intollerabili o compromette il diritto degli altri condomini al tranquillo godimento delle rispettive abitazioni.

Un equilibrio tra innovazione e diritti dei condomini

L'installazione di climatizzatori e pompe di calore è sempre più diffusa negli edifici condominiali, ma tali interventi devono rispettare sia il regolamento condominiale sia i limiti previsti dalla normativa sulle immissioni rumorose.

Prima di collocare un motore su una parte comune è quindi opportuno verificare:

• la compatibilità con il regolamento del condominio;
• l'assenza di pregiudizi per gli altri condomini;
• il rispetto dei limiti acustici previsti dalla legge.

In presenza di rumori superiori alla normale tollerabilità, il condomino danneggiato può ottenere una tutela anche in via d'urgenza, fino alla rimozione dell'impianto quando non esistano soluzioni tecniche alternative.

FAQ

Quando un motore del condizionatore può essere rimosso dal condominio?
Quando provoca immissioni rumorose superiori alla normale tollerabilità oppure viola il regolamento condominiale o i diritti degli altri condomini.

È sempre necessario eseguire una CTU?
Nella maggior parte dei casi sì, perché solo una consulenza tecnica con rilievi fonometrici può accertare il reale livello delle emissioni acustiche.

Il regolamento condominiale può vietare l'installazione nella chiostrina?
Sì. Se il regolamento contrattuale vieta l'occupazione delle parti comuni con impianti ad uso esclusivo, tale divieto può impedire l'installazione.

Quando è possibile utilizzare il ricorso ex art. 700 c.p.c.?
Quando esiste un pericolo imminente di danno e non sono disponibili altri strumenti cautelari specifici, consentendo di ottenere una tutela urgente.

Il superamento di 3 dB rispetto al rumore di fondo è rilevante?
Sì. La giurisprudenza considera il criterio differenziale uno degli elementi fondamentali per valutare la normale tollerabilità delle immissioni ai sensi dell'art. 844 c.c.

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Fonte: condominioweb.com