La polizza condominiale non garantisce automaticamente il risarcimento di ogni danno provocato dall'acqua. Per ottenere l'indennizzo, il condominio deve infatti dimostrare che l'infiltrazione sia stata causata da un evento effettivamente compreso nella garanzia assicurativa.

La semplice denuncia del sinistro, così come una precedente perizia assicurativa che abbia quantificato i danni, non è sufficiente quando gli accertamenti successivi individuano una causa diversa e non coperta dalla polizza.

È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 11669 del 20 luglio 2026, che ha accolto l'opposizione di una compagnia assicuratrice e revocato un decreto ingiuntivo con il quale un condominio chiedeva il pagamento di 47.785 euro a titolo di indennizzo.

La richiesta di indennizzo del condominio

La controversia nasceva da un'infiltrazione verificatasi nel maggio 2021. Secondo il condominio, l'origine dei danni era una rottura accidentale della tubazione di scarico pluviale al servizio dell'edificio.

L'acqua avrebbe provocato danni sia alle parti comuni sia a un appartamento. Il condominio aveva quindi denunciato tempestivamente il sinistro condominiale alla compagnia e successivamente integrato la richiesta di indennizzo.

Nell'ambito della procedura prevista dalla polizza erano stati nominati i periti delle parti e, non essendo stato raggiunto un accordo, anche un terzo perito.

Il collegio peritale aveva quantificato i danni in 47.785 euro, al netto delle franchigie e delle altre decurtazioni previste dal contratto.

Sulla base di tale quantificazione, il condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti dell'assicurazione.

La compagnia aveva però contestato la riconducibilità dei danni alla garanzia per acqua condotta, mettendo in dubbio sia l'effettiva rottura accidentale della tubazione sia la corretta quantificazione del danno.

La consulenza tecnica individua una causa diversa

Nel successivo giudizio di opposizione è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio (CTU).

L'accertamento tecnico ha assunto un'importanza decisiva.

Il CTU ha infatti rilevato che la colonna pluviale e quella fecale erano collocate in cassonetti differenti e che non vi erano elementi sufficienti per dimostrare che fosse stata effettivamente eseguita la sostituzione del tratto di tubazione indicato dal condominio.

Non risultavano, inoltre, fotografie, documentazione tecnica, fatture o altri documenti capaci di dimostrare con certezza la riparazione della tubazione e soprattutto la natura della presunta rottura.

Le infiltrazioni ancora presenti sono state invece ricondotte al deterioramento della guaina bituminosa del cornicione condominiale.

Durante i sopralluoghi sono stati rilevati tagli e scollamenti del manto impermeabile proprio nelle zone interessate dai fenomeni infiltrativi. Anche le misurazioni dell'umidità nella muratura del vano scala risultavano compatibili con infiltrazioni ancora in corso.

La causa del danno, quindi, non era quella indicata nella denuncia del sinistro.

La garanzia per acqua condotta non copre ogni infiltrazione

Questo passaggio è particolarmente importante per comprendere il funzionamento della polizza globale fabbricati.

La copertura assicurativa non opera in relazione a qualsiasi danno provocato dalla presenza di acqua, ma soltanto quando ricorrono le condizioni previste dal contratto.

Nel caso esaminato dal Tribunale, la polizza escludeva, tra gli altri, i danni derivanti da umidità, stillicidio, usura, corrosione e difetti dei materiali, oltre alle infiltrazioni di acqua piovana che non fossero conseguenza della rottura di tubazioni o condutture.

Poiché il CTU aveva individuato nella guaina deteriorata la causa delle infiltrazioni, il danno non poteva essere ricondotto alla garanzia invocata dal condominio.

Il problema, quindi, non era semplicemente stabilire quanto fosse costato riparare i danni, ma dimostrare quale evento li avesse provocati.

La prova dell'evento coperto spetta a chi chiede l'indennizzo

Il Tribunale ha applicato il principio secondo cui l'assicurato che chiede l'indennizzo deve provare che il sinistro rientra tra gli eventi coperti dalla polizza.

All'assicuratore spetta invece dimostrare, quando vengono invocate, le circostanze che determinano l'applicazione di una specifica clausola di esclusione.

Nel caso concreto il condominio non è riuscito a dimostrare la rottura accidentale della pluviale.

La precedente perizia contrattuale non poteva sostituire tale prova, perché la quantificazione del danno presupponeva proprio l'esistenza di un evento assicurato che non era stato adeguatamente dimostrato.

La consulenza tecnica disposta nel giudizio ha inoltre evidenziato una notevole differenza tra la stima iniziale e i costi effettivamente riconducibili agli interventi necessari.

Gli interventi sul cornicione e sul sottobalcone sono stati stimati in circa 1.227,80 euro oltre IVA, mentre per le opere nell'appartamento la stima è stata di circa 2.524,02 euro oltre IVA.

Il confronto con i 47.785 euro precedentemente quantificati ha ulteriormente evidenziato l'inattendibilità della prima stima.

Anche la conservazione delle tracce del sinistro è importante

Un ulteriore elemento considerato dal Tribunale riguarda l'obbligo previsto dalla polizza di conservare le tracce e i residui del sinistro fino alla liquidazione del danno.

Il tratto di tubazione che sarebbe stato interessato dalla rottura non era stato conservato e non erano state prodotte fotografie o videoriprese che ne documentassero le condizioni prima della sostituzione.

La testimonianza raccolta nel processo aveva confermato soltanto che era stata eseguita una riparazione, senza però fornire elementi sufficienti per stabilire quale fosse stata la natura della rottura.

La mancata conservazione delle tracce non determina automaticamente la perdita dell'indennizzo. In questo caso, tuttavia, ha reso ancora più difficile verificare la dinamica del sinistro e si è aggiunta alla mancanza di prove sulla causa dell'infiltrazione.

Obblighi dell'assicurato e articolo 1915 del Codice civile

L'obbligo contrattuale di conservare le tracce del sinistro deve essere distinto dagli obblighi previsti dagli articoli 1913, 1914 e 1915 del Codice civile.

L'articolo 1913 disciplina l'avviso del sinistro, mentre l'articolo 1914 riguarda il dovere di salvataggio, cioè l'obbligo dell'assicurato di fare quanto possibile per evitare o diminuire il danno.

L'articolo 1915 stabilisce invece le conseguenze della violazione di tali obblighi.

La perdita dell'indennità non deriva automaticamente da una qualsiasi omissione colposa: la disciplina distingue infatti l'ipotesi dolosa da quella colposa, prevedendo in quest'ultimo caso una possibile riduzione dell'indennizzo proporzionata al pregiudizio subito dall'assicuratore.

Nel caso esaminato dal Tribunale, quindi, il rigetto della domanda non è stato fondato semplicemente sulla violazione di un obbligo contrattuale.

La ragione decisiva è stata la mancata prova dell'evento assicurato, unita all'accertamento di una causa del danno estranea alla copertura.

Il decreto ingiuntivo viene revocato

Alla luce degli accertamenti svolti, il Tribunale di Napoli ha accolto l'opposizione della compagnia assicuratrice e ha revocato il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio.

Il condominio è stato inoltre condannato al pagamento di 3.809 euro per compensi, oltre agli accessori di legge, e delle spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio.

La decisione conferma quindi un principio importante per la gestione dei sinistri condominiali: la quantificazione del danno non è sufficiente se prima non viene dimostrato che la sua causa rientra effettivamente nella copertura assicurativa.

I precedenti giurisprudenziali

Il principio è coerente con diversi precedenti della Corte di Cassazione.

La Cassazione civile, Sezione III, n. 1558 del 23 gennaio 2018, ha affermato che chi agisce per ottenere il pagamento dell'indennizzo deve dimostrare che si è verificato un rischio compreso nella copertura assicurativa.

La Cassazione n. 1829/2018 ha inoltre richiamato i doveri di correttezza e buona fede che impongono all'assicurato di cooperare all'accertamento delle circostanze del sinistro e delle sue conseguenze.

Con la sentenza n. 24210 del 30 settembre 2019, la Cassazione ha precisato che la perdita dell'indennità per la violazione dell'obbligo di avviso presuppone il dolo, mentre l'omissione colposa può determinare una riduzione dell'indennizzo proporzionata al pregiudizio dimostrato dall'assicuratore.

Più recentemente, la Corte d'Appello di Napoli n. 3113 del 24 aprile 2026 ha ribadito che la perizia contrattuale relativa alla quantificazione del danno non può sostituire la prova dell'effettiva verificazione del sinistro, delle sue cause e della riconducibilità dell'evento alla garanzia.

Cosa significa per il condominio

La sentenza offre un'indicazione pratica importante nella gestione delle infiltrazioni condominiali.

Quando si verifica un danno da acqua, non è sufficiente individuare l'entità delle opere necessarie per il ripristino. Occorre documentare nel modo più preciso possibile l'origine dell'infiltrazione, conservare le tracce del sinistro e raccogliere fotografie, video, relazioni tecniche, fatture e documentazione relativa agli interventi effettuati.

Prima di procedere alla sostituzione o alla demolizione delle parti interessate, è quindi opportuno verificare anche quanto previsto dalla polizza condominiale in merito alla conservazione delle tracce e alla procedura di denuncia.

La denominazione della garanzia, inoltre, non è sufficiente: è sempre necessario verificare il contenuto concreto delle condizioni assicurative e le relative esclusioni di polizza.

In definitiva, il diritto all'indennizzo nasce soltanto quando viene dimostrato che il danno deriva da un evento effettivamente assicurato. Se la causa dell'infiltrazione è invece individuata nel deterioramento della guaina, nell'usura o in un'altra fattispecie esclusa, la polizza potrebbe non garantire alcun indennizzo.

FAQ

La polizza condominiale copre sempre le infiltrazioni d'acqua?
No. La copertura dipende dalle condizioni della polizza e dalla causa dell'infiltrazione. Sono spesso escluse, ad esempio, le infiltrazioni dovute a usura, deterioramento o difetti dell'impermeabilizzazione, salvo specifiche garanzie contrattuali.

Chi deve provare che il danno è coperto dall'assicurazione?
È il soggetto che richiede l'indennizzo a dover dimostrare che si è verificato un evento compreso nella garanzia assicurativa.

Una perizia può essere sufficiente per ottenere l'indennizzo?
Non necessariamente. La perizia assicurativa può quantificare il danno, ma non sostituisce la prova dell'esistenza e della causa dell'evento assicurato.

Cosa succede se la guaina deteriorata provoca infiltrazioni?
Se la polizza esclude i danni derivanti da deterioramento, usura o difetti dell'impermeabilizzazione, l'infiltrazione potrebbe essere esclusa dalla copertura assicurativa.

È importante conservare le tracce del sinistro?
Sì. Se il contratto lo prevede, l'assicurato deve conservare le tracce e i residui del sinistro fino alla liquidazione. La loro eliminazione può rendere più difficile dimostrare la dinamica dell'evento.

La mancata conservazione delle tracce comporta sempre la perdita dell'indennizzo?
No. La conseguenza deve essere valutata in concreto. Nel caso deciso dal Tribunale di Napoli, la mancata conservazione si è aggiunta alla mancanza di prova della rottura della tubazione e all'accertamento di una causa esclusa dalla polizza.

Cosa dovrebbe fare un condominio dopo un'infiltrazione?
È consigliabile documentare immediatamente il danno con fotografie e video, individuare la possibile origine dell'acqua, conservare i materiali interessati quando possibile, informare tempestivamente l'assicurazione e seguire la procedura prevista dalla polizza.

La compagnia deve provare le esclusioni della polizza?
Quando invoca una specifica clausola di esclusione, l'assicuratore deve dimostrarne i presupposti. Resta però a carico dell'assicurato la prova iniziale che l'evento verificatosi rientri nella garanzia assicurativa.

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Fonte: condominioweb.com