Le infiltrazioni condominiali già manifestatesi non impediscono di ricorrere alla denuncia di danno temuto, quando il fenomeno sia ancora in corso e gli accertamenti tecnici dimostrino un concreto rischio di ulteriori danni o di aggravamento di quelli già presenti.

È questo il principio applicato dal Tribunale di Napoli, sentenza n. 8473 del 23 luglio 2026, che ha ordinato al condominio di intervenire sulla facciata e sull'imbocco del pluviale, individuati dalla consulenza tecnica come causa delle infiltrazioni.

Il provvedimento è particolarmente interessante per la gestione condominiale perché chiarisce che non è necessario attendere che il danno si verifichi nuovamente: quando la causa delle infiltrazioni rimane attiva, la tutela cautelare può essere richiesta proprio per evitare che la situazione peggiori.

La vicenda: infiltrazioni sempre più estese nell'appartamento

Un usufruttuario e i nudi proprietari di un appartamento al primo piano hanno presentato ricorso ai sensi degli artt. 1172 c.c. e 700 c.p.c., lamentando la presenza di infiltrazioni d'acqua attribuite sia al terrazzo soprastante sia al degrado della facciata e del sistema di raccolta delle acque meteoriche.

Nonostante i ripetuti solleciti, non erano stati eseguiti interventi risolutivi. Le piogge cadute tra novembre e dicembre 2025 avevano inoltre provocato un significativo peggioramento della situazione.

I proprietari del terrazzo hanno contestato che l'origine delle infiltrazioni fosse riconducibile al loro bene, sostenendo anche che non sussistesse il necessario pericolo nel ritardo. Il condominio, invece, aveva attribuito il fenomeno al degrado del terrazzo esclusivo, ritenendo necessario procedere prima al suo rifacimento.

La CTU ha rilevato tre distinte macchie infiltrative all'interno dell'appartamento e sulla facciata del balcone, documentandone l'evoluzione e il progressivo ampliamento fino al marzo 2026.

Quando le infiltrazioni giustificano la denuncia di danno temuto

La denuncia di danno temuto, disciplinata dall'art. 1172 c.c. e assoggettata al procedimento cautelare uniforme previsto dall'art. 669-quaterdecies c.p.c., presuppone la presenza del fumus boni iuris e del periculum in mora.

Il pericolo deve essere grave e prossimo e deve provenire da un edificio, da un albero o da un'altra cosa, minacciando il bene oggetto del diritto reale o del possesso del ricorrente.

Nel caso delle infiltrazioni, la gravità non deve necessariamente riguardare le strutture portanti dell'edificio. Può interessare anche elementi secondari, come intonaci, rivestimenti e finiture, quando il fenomeno ne comprometta la funzionalità o il normale godimento.

La prossimità del pericolo, invece, ricorre quando sia ragionevolmente prevedibile, in un arco temporale ravvicinato, un nuovo danno oppure un aggravamento del danno già esistente.

Il fatto che le infiltrazioni abbiano già prodotto conseguenze, quindi, non esclude automaticamente la possibilità di ricorrere all'art. 1172 c.c.

Perché un danno già iniziato può essere ancora considerato “temuto”

Il Tribunale di Napoli ha chiarito che, quando il fenomeno infiltrativo non è cessato, il proprietario conserva un interesse concreto a ottenere un provvedimento che impedisca ulteriori conseguenze.

In altre parole, la denuncia di danno temuto per infiltrazioni non serve esclusivamente a prevenire un danno completamente nuovo. Può essere utilizzata anche per evitare che un fenomeno già iniziato continui a produrre effetti dannosi.

La circostanza decisiva è quindi la permanenza della causa del fenomeno e la concreta possibilità che questa determini ulteriori alterazioni dell'immobile.

Nel caso esaminato, il progressivo ampliamento delle macchie infiltrative ha fornito la prova tecnica sia della gravità del pericolo sia della sua attualità e prossimità.

La CTU individua la causa nelle parti comuni

Uno degli aspetti centrali della controversia ha riguardato l'individuazione dell'origine delle infiltrazioni.

La consulenza tecnica ha ricondotto il fenomeno alla mancata tenuta della facciata condominiale, caratterizzata da distacchi di intonaco e presenza di vegetazione infestante, nonché alla discontinuità e mancata sigillatura dell'imbocco del pluviale condominiale collocato nel muro perimetrale.

La posizione delle macchie è risultata particolarmente significativa: le infiltrazioni erano concentrate nella zona di raccordo tra parete e soffitto, in prossimità del pluviale e delle porzioni di facciata maggiormente ammalorate.

Questi elementi hanno consentito di escludere il terrazzo soprastante quale causa del fenomeno, nonostante le condizioni di vetustà e degrado dello stesso.

Secondo il ragionamento tecnico recepito dal Tribunale, se l'origine fosse stata il ristagno dell'acqua sulla pavimentazione del terrazzo, le infiltrazioni avrebbero dovuto interessare anche le porzioni più interne del soffitto dell'appartamento, che risultavano invece in larga parte sottostanti alla superficie scoperta.

Il condominio deve intervenire sulle parti comuni

La facciata e il pluviale rientrano tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, deve adottare le misure necessarie per impedirne il deterioramento quando questo possa provocare danni ai proprietari o agli occupanti delle unità immobiliari.

La responsabilità non viene meno per il semplice fatto che possa essere ipotizzato l'intervento di un terzo, quando la pericolosità della cosa comune si sia consolidata nel tempo e sia tecnicamente accertabile.

Nel caso concreto, il Tribunale ha quindi ordinato al condominio di ripristinare la facciata degradata e di rifare l'imbocco del pluviale, con innesto nel terrazzo sul lato destinato alla captazione delle acque.

Non è stato invece imposto alcun intervento ai proprietari del terrazzo, perché la semplice possibilità di un rischio futuro non era sufficiente a dimostrare un collegamento con il pericolo concretamente accertato.

Cosa resta fuori dalla denuncia di danno temuto

La tutela cautelare ha una finalità precisa: eliminare o neutralizzare la situazione di pericolo.

Per questo motivo, nel procedimento non sono stati affrontati in via definitiva i lavori necessari all'interno dell'appartamento, quantificati dal CTU in 4.195,60 euro, né il relativo risarcimento dei danni da infiltrazione.

Il Tribunale non ha inoltre deciso il rapporto tra condominio e compagnia assicuratrice, lasciando eventualmente tali questioni a un successivo giudizio di merito.

Questa distinzione è importante: la denuncia di danno temuto può servire a ottenere rapidamente gli interventi necessari per interrompere la causa del fenomeno, ma non sostituisce necessariamente l'azione ordinaria per ottenere il risarcimento dei danni già verificatisi.

Quando la tutela cautelare può essere esclusa

La presenza di infiltrazioni non è, da sola, sufficiente per ottenere un provvedimento cautelare.

È necessario dimostrare che il fenomeno sia ancora attivo oppure che sussista un concreto e qualificato rischio di ulteriori danni.

Su questo punto assume rilievo l'orientamento del Tribunale di Padova, ordinanza del 2 agosto 2025, che ha negato la tutela cautelare in presenza di infiltrazioni risalenti nel tempo, quando non era stato dimostrato un effettivo pericolo futuro distinto dai danni ormai stabilizzati.

La differenza, quindi, è tra un danno semplicemente già verificatosi e un fenomeno che continua a evolversi.

Nel primo caso possono trovare applicazione i rimedi ordinari per ottenere il risarcimento. Nel secondo, quando la causa è ancora attiva e il peggioramento è concretamente prevedibile, può invece trovare spazio la denuncia di danno temuto.

I principali riferimenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 22 agosto 2022, n. 25094 – La denuncia di danno temuto può essere proposta anche quando un danno si sia già verificato, purché permanga il pericolo di ulteriori danni o di un aggravamento di quelli esistenti.
• Tribunale di Napoli, 19 dicembre 2023, n. 8229 – Le infiltrazioni già prodottesi non escludono la tutela quando la causa non sia stata eliminata e continui a minacciare il bene.
• Cassazione, n. 345/2001 – L'obbligo di eliminare il pericolo grava sul proprietario, possessore o soggetto che abbia la disponibilità della cosa dalla quale proviene la minaccia.
• Cassazione, n. 1778/2007 – Anche il pericolo per la salute può integrare una situazione rilevante ai fini della tutela cautelare.
• Tribunale di Lamezia Terme, ordinanza 28 novembre 2022, n. 752 – La persistenza delle infiltrazioni e il rischio di aggravamento dei danni possono giustificare l'ordine cautelare di eseguire le opere necessarie.
• Tribunale di Padova, ordinanza 2 agosto 2025 – La tutela non è stata riconosciuta in assenza della prova di un pericolo futuro qualificato, distinto dai danni ormai stabilizzati.

Cosa insegna questa sentenza ai condomini e agli amministratori

La sentenza del Tribunale di Napoli n. 8473/2026 conferma l'importanza di intervenire tempestivamente quando vengono segnalate infiltrazioni condominiali.

Non è sufficiente constatare che il danno sia già comparso. Occorre verificare se la causa sia ancora presente, se il fenomeno stia evolvendo e quali parti dell'edificio siano effettivamente responsabili.

In questo senso, una relazione tecnica, corredata da fotografie, sopralluoghi e un'analisi dell'evoluzione delle macchie, può risultare determinante per individuare l'origine del problema e valutare l'eventuale ricorso alla tutela cautelare.

Per il condominio, la tempestiva individuazione della causa consente inoltre di evitare che un problema circoscritto alle parti comuni provochi danni sempre più estesi nelle proprietà private.

La denuncia di danno temuto non è quindi uno strumento riservato ai casi in cui il danno non si sia ancora verificato: può essere utilizzata anche quando le infiltrazioni siano già iniziate, purché esista un concreto rischio di ulteriori danni o aggravamento di quelli esistenti.

FAQ – Infiltrazioni e danno temuto

Se le infiltrazioni sono già presenti posso presentare una denuncia di danno temuto?

Sì. La presenza di danni già verificatisi non esclude automaticamente la tutela prevista dall'art. 1172 c.c. È necessario però dimostrare che il fenomeno sia ancora attivo e possa provocare ulteriori danni o aggravare quelli già esistenti.

Chi deve dimostrare che le infiltrazioni sono ancora in corso?

La prova può essere fornita attraverso documentazione fotografica, sopralluoghi, relazioni tecniche e, nel procedimento giudiziario, mediante una consulenza tecnica. È fondamentale dimostrare non soltanto l'esistenza del danno, ma anche la sua evoluzione e la permanenza della causa.

Il condominio è responsabile se le infiltrazioni provengono dalla facciata o dal pluviale?

Quando la causa del fenomeno è riconducibile a una parte comune, il condominio deve provvedere alla sua manutenzione e agli interventi necessari per eliminare la situazione di pericolo, secondo le circostanze del caso.

La denuncia di danno temuto permette di ottenere anche il risarcimento dei danni?

Non necessariamente. La finalità principale della tutela cautelare è eliminare o neutralizzare il pericolo. Il risarcimento dei danni già prodotti può richiedere un'apposita domanda e un giudizio di merito.

Cosa succede se le infiltrazioni sono molto vecchie e non stanno peggiorando?

Se il fenomeno è ormai stabilizzato e non viene dimostrato un concreto pericolo di ulteriori danni, la denuncia di danno temuto può essere respinta. In questi casi restano eventualmente esperibili le azioni ordinarie per ottenere il risarcimento dei danni già subiti.

È importante una perizia tecnica prima di agire?

Una valutazione tecnica può essere molto utile per individuare la causa delle infiltrazioni, stabilire se il fenomeno sia ancora attivo e verificare quali parti dell'edificio siano coinvolte. Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, proprio gli accertamenti tecnici hanno avuto un ruolo determinante nell'individuazione della facciata e del pluviale come origine del problema.

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Fonte: condominioweb.com