Le infiltrazioni dal lastrico solare condominiale rappresentano una delle controversie più frequenti in ambito condominiale. Quando il danno è causato da una parte comune, il condominio può essere chiamato a rispondere ai sensi dell'art. 2051 c.c., ma il risarcimento non è automatico per ogni spesa sostenuta dal condomino. È infatti necessario dimostrare il collegamento tra il danno e il costo affrontato, oltre all'effettivo pagamento.

Lo ha ribadito il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 11649 del 29 luglio 2026, chiarendo i limiti del risarcimento in presenza di infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare comune.

Il caso esaminato dal Tribunale

La proprietaria di un appartamento situato all'ultimo piano di un edificio condominiale ha citato il condominio chiedendo il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni dal lastrico solare.

I problemi erano comparsi tra la fine del 2016 e l'inizio del 2017, con macchie di umidità, muffa ed efflorescenze sui soffitti di diversi ambienti dell'abitazione. Nonostante le ripetute segnalazioni all'amministratore e all'assemblea, il fenomeno è proseguito per anni.

La condomina aveva sostenuto spese per interventi di risanamento e sanificazione e, durante i lavori, aveva soggiornato fuori casa chiedendo il rimborso anche dei costi di pernottamento.

Solo nel 2019 il condominio aveva disposto lavori sul lastrico solare, risultati però insufficienti a eliminare definitivamente le infiltrazioni.

L'importanza della consulenza tecnica

La consulenza tecnica d'ufficio (CTU) ha accertato che le infiltrazioni erano dovute a diversi difetti presenti nelle parti comuni, tra cui:

• impermeabilizzazione difettosa del lastrico;
• mancata sigillatura di alcuni elementi della copertura;
• perdite nei raccordi di un tubo di esalazione;
• assenza di adeguata coibentazione del cavedio.

Il consulente ha inoltre distinto le vere infiltrazioni dai fenomeni di semplice condensa, riconducibili invece allo scarso isolamento termico e alla limitata aerazione dell'appartamento.

La responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Il Tribunale ha confermato la responsabilità del condominio quale custode delle parti comuni.

In base all'art. 2051 c.c., infatti, il custode risponde dei danni provocati dalla cosa che ha in custodia salvo che dimostri l'esistenza del caso fortuito.

Nel caso concreto il giudice ha ritenuto pienamente attendibili le conclusioni del CTU e ha condannato il condominio:

• ad eliminare definitivamente le cause delle infiltrazioni;
• a risarcire le spese necessarie per il ripristino dei danni già verificatisi;
• a sostenere i costi degli interventi individuati dalla consulenza tecnica.

Perché il pernottamento fuori casa non è stato risarcito

Uno degli aspetti più interessanti della decisione riguarda il mancato rimborso delle spese di soggiorno sostenute dalla proprietaria durante i lavori.

Il Tribunale ha precisato che tali costi possono essere risarciti solo se vengono dimostrati:

• il reale collegamento tra l'allontanamento dall'abitazione e le infiltrazioni;
• la necessità oggettiva di lasciare l'immobile;
• l'effettivo pagamento delle somme richieste.

Nel caso esaminato mancavano prove sufficienti sia sulla necessità del pernottamento sia sull'effettivo esborso economico documentato.

Per questo motivo il rimborso è stato escluso.

Escluso anche il danno da mancato godimento dell'immobile

Il giudice ha respinto anche la richiesta di risarcimento per il mancato utilizzo dell'abitazione.

Secondo la consulenza tecnica, infatti:

• nel soggiorno il danno era di lieve entità;
• nella cucina le infiltrazioni avevano un'incidenza limitata sulla normale utilizzabilità dell'immobile.

Inoltre non era stata dimostrata la durata effettiva delle infiltrazioni attive né il concreto impedimento all'utilizzo della casa.

Cosa insegna questa sentenza

La decisione conferma un principio consolidato: il condominio è responsabile dei danni provocati dalle parti comuni quando non dimostra l'esistenza di un evento imprevedibile e inevitabile.

Tuttavia, il risarcimento comprende esclusivamente i danni e le spese che risultano adeguatamente provati.

Le spese di albergo, vitto, trasloco o altra sistemazione temporanea possono certamente essere riconosciute, come confermato anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, ma soltanto quando il condomino dimostri che tali costi sono stati realmente sostenuti e che erano indispensabili per consentire l'esecuzione dei lavori o per l'impossibilità di utilizzare l'immobile.

La sentenza del Tribunale di Roma rappresenta quindi un utile promemoria sia per gli amministratori sia per i condomini: oltre all'esistenza del danno, è fondamentale conservare tutta la documentazione che dimostri il nesso causale, la necessità delle spese sostenute e il loro effettivo pagamento.

FAQ

Il condominio è sempre responsabile delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare?
No. Il condominio risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. salvo che riesca a dimostrare il caso fortuito o una causa esterna imprevedibile che abbia determinato il danno.

Le spese di albergo durante i lavori sono sempre risarcibili?
No. Possono essere rimborsate solo se il condomino dimostra che erano necessarie, direttamente collegate ai lavori e realmente sostenute.

Chi deve provare il danno da infiltrazioni?
Il condomino deve dimostrare il danno e il nesso causale tra le infiltrazioni e i pregiudizi subiti. Il condominio, invece, deve provare l'eventuale caso fortuito.

La consulenza tecnica è determinante?
Sì. La CTU rappresenta spesso l'elemento principale per individuare l'origine delle infiltrazioni, distinguere eventuali fenomeni di condensa e quantificare i danni.

Il danno da mancato utilizzo dell'immobile è automatico?
No. Occorre dimostrare che le infiltrazioni abbiano realmente impedito o limitato in modo significativo la normale fruizione dell'abitazione.

Argomenti trattati: infiltrazioni dal lastrico solare, responsabilità del condominio, art. 2051 c.c., risarcimento danni, lastrico solare comune, consulenza tecnica d'ufficio, nesso causale, danno da infiltrazioni, spese di pernottamento, manutenzione delle parti comuni.

Fonte: condominioweb.com