Quando un'assemblea approva lavori di manutenzione straordinaria, il costo dell'intervento deve essere chiaramente definito. Se il preventivo è subordinato a condizioni che rendono incerto il prezzo finale, anche la costituzione del fondo speciale condominiale diventa impossibile da quantificare e la delibera rischia di essere dichiarata nulla.

È questo il principio ribadito dal Tribunale di Catania, Terza Sezione Civile, con sentenza dell'8 luglio 2026, che ha affrontato il tema della validità delle deliberazioni assembleari relative ai lavori straordinari.

Preventivo condizionato: perché la delibera è nulla

Nel caso esaminato, l'assemblea aveva approvato il rifacimento della facciata sulla base di un'offerta il cui importo finale dipendeva dal tempo necessario agli operai per completare i lavori.

Una simile impostazione rendeva impossibile conoscere in anticipo il costo complessivo dell'appalto e, di conseguenza, determinare l'importo del fondo speciale condominiale, obbligatorio ai sensi dell'art. 1135 c.c.

Secondo il Tribunale, un preventivo condizionato non consente ai condomini di valutare con precisione l'impegno economico richiesto e compromette la validità stessa della deliberazione.

Il fondo speciale è un requisito essenziale

La normativa stabilisce che, quando vengono approvati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, l'assemblea debba costituire un fondo speciale pari all'intero importo dei lavori.

La legge consente anche una costituzione progressiva della provvista, ma solo quando il contratto d'appalto prevede pagamenti collegati agli stati di avanzamento lavori (SAL), con importi e scadenze già determinati.

Nel caso deciso dal Tribunale di Catania, invece, mancavano questi presupposti: il costo complessivo era incerto e il semplice incarico conferito all'amministratore di costituire successivamente il fondo non era sufficiente a sanare il vizio della delibera.

Il mandato all'amministratore non elimina l'invalidità

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda proprio il ruolo dell'amministratore.

L'assemblea aveva autorizzato l'amministratore a predisporre successivamente la provvista economica, ma il giudice ha chiarito che tale mandato non può sostituire quanto richiesto dalla legge.

L'importo dei lavori e del fondo speciale deve infatti risultare direttamente dalla deliberazione assembleare che approva l'intervento e non può essere determinato in un momento successivo.

Le altre questioni affrontate dal Tribunale

Oltre ai lavori straordinari, la controversia riguardava anche altri aspetti della gestione condominiale.

Il Tribunale ha confermato la validità del rendiconto condominiale, ritenendolo conforme ai criteri di cassa e competenza e sufficientemente chiaro da consentire ai condomini di verificare la situazione economica e patrimoniale del condominio.

È stata invece dichiarata cessata la materia del contendere relativamente all'impianto di videosorveglianza, poiché la relativa delibera era stata revocata nel corso del giudizio.

Pur non dovendo più decidere sul punto, il giudice ha evidenziato come la precedente deliberazione presentasse criticità sotto il profilo della tutela della privacy, non indicando con precisione finalità del trattamento, tempi di conservazione delle immagini, soggetti autorizzati alla visione e modalità di utilizzo dell'impianto, in conformità al Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e all'art. 1122-ter c.c.

L'orientamento della giurisprudenza

La decisione del Tribunale di Catania si inserisce in un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza.

La Corte di Cassazione ha infatti più volte affermato che il fondo speciale condominiale costituisce un requisito essenziale di validità della delibera che approva lavori straordinari.

In particolare:

• la sentenza n. 16953/2022 ha stabilito che il prezzo dei lavori deve risultare chiaramente dalla deliberazione;
• la sentenza n. 9388/2023 ha ribadito che è nulla la delibera che non costituisce correttamente il fondo speciale;
• ulteriori pronunce dei Tribunali di Milano e Arezzo hanno chiarito quando sia possibile rateizzare la provvista e quali siano i limiti dell'autofinanziamento.

Conclusioni

La sentenza conferma un principio fondamentale nella gestione del condominio: i condomini devono conoscere con precisione il costo dei lavori prima di approvarli.

Un preventivo incerto, subordinato a condizioni future o variabili, impedisce la corretta determinazione del fondo speciale condominiale e rende nulla la deliberazione assembleare.

Per evitare future impugnazioni è quindi indispensabile che ogni intervento straordinario venga approvato sulla base di un preventivo dettagliato, con importi certi e modalità di finanziamento chiaramente definite, garantendo trasparenza e tutela per tutti i partecipanti al condominio.

FAQ

Quando una delibera sui lavori straordinari è nulla?
È nulla quando non consente di determinare con certezza il costo dei lavori e il relativo fondo speciale condominiale, come richiesto dall'art. 1135 c.c.

Il fondo speciale è sempre obbligatorio?
Sì. Per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni la legge impone la costituzione del fondo speciale pari all'importo dei lavori oppure, se previsto dal contratto, agli stati di avanzamento.

L'amministratore può determinare successivamente il fondo speciale?
No. L'importo deve risultare dalla delibera assembleare che approva i lavori e non può essere definito successivamente con un semplice mandato all'amministratore.

È possibile rateizzare il fondo speciale?
Sì, purché il contratto d'appalto preveda pagamenti per stati di avanzamento e la delibera indichi chiaramente importi, scadenze e modalità di versamento.

Un preventivo condizionato è valido?
No, se il prezzo finale dipende da elementi incerti che impediscono di conoscere l'effettivo costo dell'intervento.

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Fonte: condominioweb.com