L'installazione di un cartellone pubblicitario luminoso o di un moderno ledwall su un edificio non è sempre una scelta libera. Se la struttura provoca un concreto pregiudizio al proprietario dell'immobile confinante, quest'ultimo può legittimamente impedirne la realizzazione.

È quanto ha stabilito il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 4551 del 28 luglio 2026, chiarendo che il rispetto delle norme sull'inquinamento luminoso non esclude automaticamente la tutela civilistica del diritto di proprietà quando l'impianto compromette il normale godimento dell'abitazione vicina.

Il caso esaminato dal Tribunale

Il contenzioso nasce dalla volontà di un condominio di installare un grande pannello pubblicitario luminoso sulla parete cieca dell'edificio.

Secondo il Condominio, la proprietaria dell'immobile confinante non avrebbe avuto alcun diritto di opporsi ai sensi dell'art. 840 del Codice Civile. Per questo motivo aveva richiesto anche un risarcimento danni di 24.000 euro, sostenendo che la vicina avesse tollerato per oltre quattordici anni la presenza di precedenti impianti pubblicitari.

La proprietaria, invece, ha evidenziato come il nuovo ledwall fosse completamente diverso rispetto ai cartelloni precedentemente installati. La nuova struttura avrebbe infatti occupato parte dello spazio aereo sovrastante la sua proprietà e, soprattutto, avrebbe irradiato una notevole quantità di luce direttamente verso finestre, locali abitativi e terrazzo.

Inoltre gli inquilini degli appartamenti avevano già manifestato l'intenzione di lasciare gli immobili qualora il pannello fosse stato installato.

Il principio previsto dall'articolo 840 del Codice Civile

L'art. 840 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo non può opporsi alle attività svolte nel sottosuolo o nello spazio aereo sovrastante quando esse non incidano in alcun modo sul proprio interesse.

Diversamente, qualora esista un pregiudizio concreto all'utilizzo dell'immobile, il proprietario conserva il diritto di opporsi.

La giurisprudenza ha chiarito che tale interesse non riguarda esclusivamente l'uso attuale dell'immobile, ma anche le sue future utilizzazioni, purché compatibili con la destinazione del bene.

La consulenza tecnica ha dimostrato l'impatto del ledwall

Nel corso della causa il Consulente Tecnico d'Ufficio ha analizzato le caratteristiche del progetto.

Il ledwall avrebbe occupato un'intera parete di circa 11,5 metri di larghezza, con un'altezza fino a 10 metri, funzionando quotidianamente dalle ore 8 alle ore 22.

La perizia ha inoltre evidenziato che:

• la luce artificiale avrebbe colpito direttamente diverse finestre a tetto dell'abitazione confinante;
• anche il bagno, la cucina e lo studio sarebbero stati esposti alla luminosità del pannello;
• il terrazzo dell'immobile avrebbe avuto una visuale diretta verso l'impianto.

Il Tribunale ha ritenuto tali elementi sufficienti a dimostrare un'effettiva interferenza con il normale utilizzo dell'abitazione.

La conformità alle norme sull'inquinamento luminoso non basta

Il Condominio aveva depositato una relazione illuminotecnica che attestava la conformità dell'impianto alla normativa sull'inquinamento luminoso, al Codice della Strada e ai regolamenti comunali.

Tuttavia il Tribunale ha precisato un principio molto importante.

La conformità amministrativa dell'impianto non elimina automaticamente la possibilità che esso provochi un danno civilistico nei confronti del vicino.

Anche un impianto perfettamente autorizzato può infatti incidere negativamente sul diritto di proprietà quando compromette il godimento dell'immobile confinante.

Il diritto del vicino prevale quando il disagio è concreto

Dalle fotografie e dagli accertamenti tecnici è emerso che la luce irradiata dal pannello avrebbe investito direttamente i locali abitati e gli spazi esterni della proprietà confinante.

Per il giudice questo avrebbe comportato un rilevante disagio nella normale vita quotidiana degli occupanti.

Nemmeno la presenza di alberi è stata ritenuta sufficiente a eliminare il problema, poiché la loro permanenza nel tempo non può essere considerata certa.

Un ulteriore elemento decisivo è stato rappresentato dalle comunicazioni degli inquilini, i quali avevano dichiarato l'intenzione di recedere dai contratti di locazione qualora il cartellone pubblicitario luminoso fosse stato installato.

Anche le future possibilità edificatorie possono essere tutelate

La consulenza tecnica aveva escluso che il pannello impedisse in modo definitivo future costruzioni, essendo tecnicamente rimovibile.

Il Tribunale ha però osservato che la proprietaria sarebbe stata comunque costretta, prima di qualsiasi intervento edilizio, ad avviare una procedura per ottenere la rimozione dell'impianto, con inevitabili costi, tempi e disagi.

Pur non rappresentando la motivazione principale della decisione, anche questo aspetto ha contribuito a rafforzare la tutela riconosciuta alla proprietaria.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale di Torino ha respinto integralmente le richieste avanzate dal Condominio.

È stato accertato che l'installazione del ledwall avrebbe leso il diritto di proprietà della confinante e che la sua opposizione era pienamente legittima.

È stata invece rigettata la domanda di rimozione proposta dalla proprietaria, poiché il pannello non era ancora stato installato.

Infine il Condominio è stato condannato al pagamento delle spese processuali e delle spese della consulenza tecnica.

Cosa insegna questa sentenza

La decisione conferma un principio ormai consolidato.

La semplice occupazione dello spazio aereo non è sufficiente per impedire un'opera, ma quando il proprietario dimostra un pregiudizio concreto, come l'interferenza luminosa con finestre, terrazzi o ambienti abitativi, il giudice può riconoscere il diritto di opporsi all'installazione.

Per gli amministratori di condominio ciò significa che, prima di autorizzare l'installazione di impianti pubblicitari sulle facciate condominiali, è opportuno valutare attentamente anche i possibili effetti sulle proprietà confinanti, evitando future controversie e richieste risarcitorie.

FAQ

Un vicino può impedire l'installazione di un cartellone pubblicitario luminoso?
Sì. Se dimostra che il pannello arreca un concreto pregiudizio al godimento della propria abitazione o della propria proprietà, può opporsi ai sensi dell'art. 840 c.c.

Il rispetto delle norme sull'inquinamento luminoso è sufficiente?
No. La conformità alle norme amministrative non esclude una possibile lesione del diritto di proprietà accertabile in sede civile.

La luce di un ledwall può essere considerata una molestia?
Sì, quando illumina direttamente finestre, terrazzi o locali abitativi e compromette concretamente il normale utilizzo dell'immobile.

Anche future possibilità edificatorie possono essere tutelate?
Sì. La giurisprudenza riconosce che il proprietario può tutelare anche future utilizzazioni dell'immobile compatibili con la sua destinazione.

Quali verifiche dovrebbe fare un condominio prima di installare un impianto pubblicitario?
È consigliabile valutare preventivamente gli effetti sulla proprietà confinante, verificando eventuali interferenze con finestre, terrazzi, spazi abitativi e possibili diritti dei vicini, così da prevenire contenziosi.

Argomenti trattati: cartellone pubblicitario luminoso, ledwall, art. 840 c.c., diritto di proprietà, spazio aereo, inquinamento luminoso, immissioni luminose, amministratore di condominio, proprietà confinante, sentenze condominiali

Fonte: condominioweb.com